전세보증금 이행청구는 만기 2개월 전부터 준비한다
보증에 가입했다고 만기에 자동으로 돈이 나오지 않습니다. 보증사고는 계약이 해지되거나 종료된 뒤 1개월이 지나야 성립하고, 그전에 갱신 거절 통지와 전세대출 기한 연장, 반환채권 양도, 임차권등기명령 네 가지가 끝나 있어야 청구가 접수됩니다. 흔한 안내가 세 가지만 적지만 한국주택금융공사 절차의 2단계는 전세대출 연장이고, 전세자금대출을 낀 계약이라면 이 항목이 따로 걸립니다. 가장 앞선 통지가 만기 2개월 전이라, 만기가 3월 15일이면 1월 15일에 이미 준비가 시작돼 4월 16일에야 청구가 열립니다.
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이전 판의 이 글은 선행 절차를 세 가지로 적었습니다. 이번에 한국주택금융공사의 전세보증금 반환 청구 절차 안내를 다시 열어 보니 절차는 네 단계이고, 2단계로 전세대출(보증) 및 반환보증 기한 연장이 들어가 있습니다. 안내에 붙은 설명은 "고객이 직접 금융기관 방문 필요" 한 줄입니다. 전세자금대출을 끼고 들어간 계약이라면 통지만 챙기고 이 항목을 놓칠 수 있어, 이번 판은 네 단계로 고쳐 쓰고 통지부터 청구까지의 날짜를 역산했습니다. 보증 가입 단계의 한도와 보증료는 반환보증 한도와 전세보증금 지키는 법에, 보증 없이 회수하는 수단은 보증금 못 받을 때에 있습니다.
준비부터 청구까지 91일이 걸린다
가장 앞선 준비가 만기 2개월 전이고, 청구가 열리는 것은 만기 1개월 뒤입니다. 만기를 2026년 3월 15일로 놓고 역산하면 이렇게 됩니다.
| 시점 | 날짜 | 해야 할 일 |
|---|---|---|
| 만기 2개월 전 | 2026년 1월 15일까지 | 갱신 거절 통지 발송, 같은 구간에 전세대출과 반환보증 기한 연장 |
| 만기 | 2026년 3월 15일 | 계약 종료 |
| 만기 다음 날 | 2026년 3월 16일부터 | 임차권등기명령을 법원에 신청 |
| 만기 1개월 경과 | 2026년 4월 15일 | 이날까지 반환받지 못하면 보증사고 성립 |
| 그다음 날 | 2026년 4월 16일부터 | 보증기관에 이행청구 신청 |
통지 마감인 1월 15일부터 청구가 열리는 4월 16일까지 91일입니다. 통지에서 만기까지가 59일, 만기에서 청구 시작까지가 32일입니다. 보증금을 못 받고 나서 알아보기 시작하면 첫 단계인 통지가 이미 지나 있습니다. 통지를 놓치면 묵시적 갱신으로 계약이 이어지고, 계약이 살아 있으면 만기가 없으므로 보증사고도 성립하지 않습니다.
전세대출을 받은 집인데 만기 전에 따로 할 일이 있나요?
전세대출 기한 연장을 직접 해야 합니다. 한국주택금융공사는 이행청구 선행 절차 2단계로 "전세대출(보증) 및 반환보증 기한 연장"을 두고 설명에 "고객이 직접 금융기관 방문 필요"라고 적었습니다. 보증기관이 알아서 늘려 주는 절차가 아니라는 뜻입니다. 이 일은 갱신 거절 통지와 같은 만기 2개월 전 구간에 걸리므로, 달력에 1월 15일 하나를 적을 때 통지와 대출 연장 두 건을 함께 적어 두는 편이 낫습니다.
- 사고 요건
- 해지 또는 종료 후 1개월 경과에도 미반환
- 선행 1
- 갱신 거절 통지, 만기 2개월 전
- 선행 2
- 전세대출과 반환보증 기한 연장, 금융기관 직접 방문
- 선행 3
- 임차보증금 반환채권 양도
- 선행 4
- 임차권등기명령, 만료 다음 날부터 신청
- 지급
- 승인 후 명도 날짜를 협의해 지급
사고 요건과 선행 네 가지가 모두 갖춰져야 청구가 접수됩니다. 기관과 상품에 따라 세부 요건이 다릅니다.
보증사고는 두 가지다
만기 미반환만 사고가 아닙니다. 한국주택금융공사 안내 기준으로 보증사고는 두 유형입니다.
| 유형 | 요건 | 기준 시점 |
|---|---|---|
| 만기 미반환 | 임대차계약이 해지 또는 종료된 후 1개월이 경과했는데도 임대차보증금을 반환받지 못한 경우 | 해지 또는 종료일부터 1개월 |
| 경매와 공매 | 임대차 계약기간 중 경매나 공매 배당절차가 끝난 뒤에도 보증금의 전부 또는 일부를 반환받지 못한 경우 | 배당절차 종료 |
두 번째 유형은 계약 기간 중에도 성립합니다. 임대인의 다른 채권자가 경매를 넣어 배당이 끝났는데 보증금을 다 못 받았다면, 만기를 기다릴 필요 없이 그 시점이 사고일이 됩니다. 배당에서 순위가 어떻게 매겨지는지는 대항력과 우선변제권에 있습니다.
임대인이 다음 세입자를 구하면 준다는데 기다려도 되나요?
기다리더라도 선행 절차는 예정대로 밟습니다. 사고 성립일은 해지 또는 종료 후 1개월로 고정이라 임대인의 약속으로 당겨지지도 미뤄지지도 않습니다. 만기가 3월 15일이면 4월 15일까지 못 받은 상태가 사고이고, 그 사이에 임차권등기명령을 신청할 수 있는 3월 16일이 지나갑니다. 신청을 미룬 채 기다리다 임대인이 끝내 주지 못하면 이사와 청구가 함께 막힙니다.
청구 전에 끝나 있어야 하는 네 가지
한국주택금융공사가 이행청구의 선행 절차로 드는 것은 네 가지입니다.
전세보증보험 이행청구 선행 절차
보증사고가 성립하기 전에 임차인이 끝내 두어야 하는 네 가지
갱신 거절 통지
계약 만료 2개월 전까지 임대인에게 계약을 연장하지 않겠다는 뜻을 통지합니다. 한국주택금융공사 안내는 내용증명 우편 또는 문자를 방법으로 적고 있으며, 발신인과 발송 시점이 남는 방법이어야 합니다.
전세대출과 반환보증 기한 연장
전세대출(보증)과 반환보증의 기한을 늘립니다. 안내에 붙은 설명은 고객이 직접 금융기관을 방문해야 한다는 것이고, 보증기관이 대신 처리해 주지 않습니다.
임차보증금 반환채권 양도
보증금을 돌려받을 권리를 보증기관에 넘깁니다. 가입 당시에 하지 않았다면 지사 방문이나 온라인 계약으로 실시합니다. 이 절차가 있어야 보증기관이 지급 후 임대인에게 회수할 수 있습니다.
임차권등기명령 신청
계약 만료 직후 관할 법원에 주택임차권등기명령을 신청합니다. 이사를 나가더라도 대항력과 우선변제권을 유지하기 위한 장치입니다.
이행청구 신청
만기 후 1개월이 지나 사고가 성립하면 온라인이나 지사 방문으로 이행청구를 신청합니다.
이전 판이 통째로 빠뜨렸던 것이 두 번째, 전세대출과 반환보증의 기한 연장입니다. 전세자금대출을 끼고 들어간 계약에서 대출 기한이 만기와 함께 끝나 버리면 청구 단계에서 서류가 어긋납니다. 세 번째인 반환채권 양도는 보증기관이 임차인에게 돈을 준 뒤 임대인에게 돌려받기 위한 절차라, 가입 당시에 하지 않았다면 이행청구 전에 실시해야 합니다.
통지를 놓쳐 묵시적 갱신이 된 경우의 효과는 묵시적 갱신에, 갱신요구권과의 차이는 계약갱신청구권에 정리돼 있습니다.
통지 기한은 법이 정한 날짜다
만기 2개월 전이라는 기한은 보증기관이 임의로 정한 것이 아니라 주택임대차보호법 제6조에서 나옵니다. 같은 조는 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 정합니다. 즉 통지를 안 하면 묵시적 갱신입니다.
| 상황 | 계약 | 보증사고 |
|---|---|---|
| 만기 2개월 전까지 통지함 | 만기에 종료 | 종료 후 1개월 경과 시 성립 |
| 통지하지 않음 | 묵시적 갱신으로 존속 | 만기 자체가 없어 성립하지 않음 |
계약이 살아 있으면 보증사고가 성립할 여지가 없습니다. 보증에 가입해 두고도 통지 한 통 때문에 청구가 막히는 구조라, 만기가 다가오면 달력에 2개월 전 날짜부터 표시해 두는 편이 낫습니다.
지급은 명도와 맞물린다
심사를 통과해도 돈만 받고 끝나지 않습니다. 한국주택금융공사 안내는 명도를 집을 비우고 잠금장치를 인계하는 등 점유와 일체의 사용 권한을 임대인에게 다시 돌려주는 것으로 정의하고, 보증채무이행금 지급 시 명도를 위한 이사 날짜를 협의한다고 적고 있습니다. 보증기관이 임대인에 대한 반환채권을 넘겨받아 회수 절차를 진행하므로, 임차인은 주택을 넘기고 보증금을 받는 구조입니다.
임대인의 채무가 사라지는 것도 아닙니다. 상대가 임대인에서 보증기관으로 바뀔 뿐이고, 이후 회수는 보증기관이 맡습니다. 임차인 입장에서는 소송과 강제집행 부담을 보증기관이 떠안는다는 점이 이행청구의 가장 큰 이점입니다.
이사 갈 집 잔금일을 만기에 맞춰 잡아도 되나요?
만기에 붙여 잡으면 최소 32일이 빕니다. 만기에 보증금이 나오지 않으면 청구가 열리는 날 자체가 만기 32일 뒤이고, 그 뒤에 심사와 명도 날짜 협의가 더 붙습니다. 통지 마감부터 세면 91일짜리 일정입니다. 심사 기간은 기관과 상품의 약관이 따로 정하므로 이 글에서 며칠이라고 단정하지 않습니다. 다음 집 잔금일을 만기에 딱 맞춰 잡아 두면 그 공백을 신용대출로 메우게 되는 상황이 생깁니다.
기관마다 창구와 약관이 다르다
전세보증금 반환보증은 주택도시보증공사와 한국주택금융공사, SGI서울보증에서 취급합니다. 이 글의 요건은 한국주택금융공사 안내를 기준으로 정리한 것이며, 청구 기한과 심사 기간, 제출 서류의 세부는 기관과 상품의 약관이 따로 정합니다. 가입한 상품이 어디 것인지부터 확인하고 해당 기관 안내로 다시 맞춰야 합니다. 기관별 상품 성격 비교는 전세보증금 지키는 법에 있습니다.
만기 전에 확인할 것
- 만기 2개월 전 날짜를 달력에 표시하고 갱신 거절 통지 발송을 예약했는가
- 같은 날짜에 전세대출과 반환보증의 기한 연장도 함께 적어 두었는가
- 전세대출을 낀 계약이라면 금융기관 방문 일정을 잡았는가
- 가입한 보증 상품이 어느 기관 것인지 확인했는가
- 임차보증금 반환채권 양도를 가입 당시에 실시했는지, 안 했다면 언제 할지 정했는가
- 만기 다음 날 임차권등기명령을 신청할 수 있게 서류를 준비했는가
- 이사 일정이 있다면 등기 완료 확인 전에 나가지 않기로 정해 두었는가
- 만기 1개월 뒤 사고 성립일과 청구 시작일을 계산해 두었는가
- 다음 집 잔금일을 만기에 붙여 잡지 않았는가
- 경매나 공매가 진행 중이라면 배당절차 종료일을 확인하고 있는가
자주 묻는 질문
자주 묻는 질문
- 임대차계약이 해지되거나 종료된 후 1개월이 경과했는데도 보증금을 반환받지 못했을 때부터입니다. 만기가 3월 15일이면 4월 15일까지 못 받은 경우 4월 16일부터 청구가 열립니다.
- 두 가지입니다. 해지나 종료 후 1개월 경과 미반환이 하나이고, 임대차 계약기간 중 경매나 공매 배당절차가 끝난 뒤에도 보증금 전부나 일부를 못 받은 경우가 다른 하나입니다. 두 번째는 계약 기간 중에도 성립합니다.
- 네 가지입니다. 만기 2개월 전까지 보내는 갱신 거절 통지, 전세대출과 반환보증의 기한 연장, 임차보증금 반환채권 양도, 그리고 계약 만료 직후 신청하는 임차권등기명령입니다.
- 주택임대차보호법 제6조에 따라 묵시적 갱신이 되어 전 임대차와 같은 조건으로 계약이 이어집니다. 계약이 살아 있으면 만기가 없어 보증사고가 성립하지 않으므로 청구도 열리지 않습니다.
- 보증기관이 임차인에게 보증금을 지급한 뒤 임대인에게서 회수하려면 보증금을 돌려받을 권리가 보증기관으로 넘어가 있어야 하기 때문입니다. 가입 당시 실시하지 않았다면 지사 방문이나 온라인 계약으로 처리합니다.
- 임차권등기 없이 이사하면 점유와 주민등록이 빠져 대항력과 우선변제권을 잃습니다. 계약 만료 직후 임차권등기명령을 신청할 수 있으므로, 신청하고 등기 완료를 확인한 뒤 움직여야 합니다.
- 승인 후 명도, 즉 집을 비우고 잠금장치를 인계하는 날짜를 협의한 뒤 지급합니다. 임대인의 채무는 사라지지 않고 상대가 보증기관으로 바뀌며, 이후 회수는 보증기관이 진행합니다.
Q. 전세보증보험은 언제부터 청구할 수 있나요?▾
Q. 보증사고는 만기 미반환만 해당하나요?▾
Q. 청구 전에 무엇을 끝내 두어야 하나요?▾
Q. 갱신 거절 통지를 놓치면 어떻게 되나요?▾
Q. 반환채권 양도는 왜 필요한가요?▾
Q. 보증금을 못 받았는데 먼저 이사해도 되나요?▾
Q. 보증기관이 돈을 주면 바로 끝나나요?▾
결론
이행청구에서 가장 많이 놓치는 것은 서류 양식이 아니라 시점입니다. 사고는 만기 한 달 뒤에 성립하는데 첫 준비인 갱신 거절 통지는 만기 두 달 전에 끝나 있어야 하므로, 준비와 청구 사이에 91일이 걸쳐 있습니다. 만기가 2026년 3월 15일이면 1월 15일까지 통지를 보내고, 3월 16일부터 임차권등기명령을 신청하고, 4월 16일부터 청구가 열립니다.
여기에 선행 절차 하나가 더 붙습니다. 한국주택금융공사 절차의 2단계인 전세대출(보증) 및 반환보증 기한 연장은 고객이 직접 금융기관을 방문해야 하는 일이고, 통지와 같은 만기 2개월 전 구간에 걸립니다. 전세자금대출을 끼고 들어간 계약이라면 1월 15일 한 날짜에 통지와 대출 연장 두 건을 함께 처리해야 합니다. 반환채권 양도까지 넣으면 네 가지이고, 이 넷을 만기 전에 달력에 올려 두면 나머지는 서류 문제로 줄어듭니다. 청구 기한과 심사 기간의 세부는 가입한 기관과 상품의 약관이 정하므로 해당 기관 안내로 다시 맞추시기 바랍니다.
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