전월세 전환율 계산기

계산기가 쓰는 식은 한 줄이고 변수는 세 개다

월세 = (전세 보증금 − 전환 후 보증금) × 전환율 ÷ 100 ÷ 12

전환 후 보증금 칸을 비우거나 0으로 두면 보증금 전액을 월세로 돌리는 계산이 됩니다. 반전세처럼 일부만 돌릴 때는 남길 금액을 그 칸에 넣습니다. 결과의 "월세로 전환한 보증금" 줄이 곧 차액이므로, 그 숫자가 의도한 금액인지 먼저 보면 입력 실수를 바로 잡을 수 있습니다.

같은 보증금도 얼마를 남기느냐로 월세가 갈린다

전환율이 같아도 월세를 정하는 것은 전환율이 아니라 차액입니다. 전세 4억 8,000만원에서 남길 보증금만 바꿔 가며 계산하면 이렇게 됩니다.

차액이 두 배가 되면 월세도 정확히 두 배가 됩니다. 식에 곱셈과 나눗셈만 있어서 그렇습니다. 전환율을 1%포인트 올리는 것과 남길 보증금을 줄이는 것 중 무엇이 월세를 더 움직이는지도 이 표에서 보입니다. 연 5.00%에서 6.00%로 올리면 어느 줄이든 20%가 오르지만, 남길 보증금을 3억원에서 1억 2,000만원으로 내리면 월세가 두 배가 됩니다. 보증금을 얼마나 남길지가 전환율 협의보다 크게 작용하는 구간이 넓습니다.

상한을 넘으면 경고가 뜨지만 계산은 멈추지 않는다

전환율 칸에 연 6.00%를 넣으면 결과 아래에 상한을 넘었다는 경고가 붙습니다. 그래도 월세는 계산됩니다. 막지 않는 이유는 상한이 모든 계약에 걸리는 것이 아니기 때문입니다.

상한은 연 10%와 한국은행 기준금리에 연 2%를 더한 값 중 낮은 쪽입니다. 기준금리가 2026년 8월 27일 연 3.00%가 되면서 현재 상한은 연 5.00%이고, 기준금리가 연 8%를 넘지 않는 한 실질 상한은 언제나 기준금리에 2%를 더한 값입니다. 계산기는 이 값을 결과의 "법정 상한 전환율" 줄에 함께 보여 주며, 기준금리가 바뀌면 그 줄도 같이 바뀝니다. 판정은 초과분에만 걸리므로 정확히 연 5.00%를 넣으면 경고가 뜨지 않습니다.

상한이 어떻게 정해지고 어느 계약까지 미치는지, 기준금리가 움직였을 때 보증금 단위로 얼마가 달라지는지는 전월세 전환율 상한에서 이어집니다.

이 화면이 답하지 않는 질문

• 월세를 알고 전환율을 거꾸로 구하는 계산: 식은 월세에 12를 곱한 값을 차액으로 나누고 100을 곱하는 것인데, 이 위젯에는 그 입력 칸이 없습니다. 전환율 칸에 값을 넣어 가며 원하는 월세가 나오는 지점을 찾는 방식으로 대신할 수 있습니다.
• 관리비: 월세와 별개로 내는 돈이고 계산에 들어가지 않습니다. 전세에서 월세로 바꾸면 관리비 항목이 달라지는 경우가 있어 계약서에서 따로 확인해야 합니다.
• 중개보수: 월세 계약의 중개보수는 전월세 전환율이 아니라 보증금에 월세의 100배(그 값이 5,000만원 미만이면 70배)를 더한 환산보증금으로 계산합니다. 전혀 다른 식입니다.
• 우리 동네 시세 전환율: 계산기는 입력한 값을 쓸 뿐 지역 시세를 가져오지 않습니다. 지역별 전월세 전환율 통계는 한국부동산원 R-ONE에 있습니다.
• 전세와 월세 중 무엇이 유리한가: 보증금을 다른 곳에 두었을 때의 수익률과 대출 이자를 함께 따져야 하는 판단이고, 이 화면은 금액만 냅니다.
• 갱신 때의 증액 상한: 계약 갱신 시 차임과 보증금의 증액 한도(5%)는 전환율과 다른 규정입니다.