내집연구소

주택임대차 분쟁조정은 수수료 1만원부터 시작하지만 세 군데서 끊깁니다. 상대가 응하지 않겠다고 통지하면 각하되고, 조정안을 받고 14일 안에 서면으로 수락하지 않으면 거부한 것으로 봅니다. 조정서에 강제집행 승낙 문구가 없으면 집행력도 없습니다. 2026년 9월 기준입니다.

약 7억 4,000만원 아파트의 중개보수 상한은 0.4%인 296만원이었지만 계약 전에 미리 물어 0.35%인 259만원으로 정했고 부가세를 더해 약 285만원을 냈습니다. 협의를 언제 꺼냈는지, 부가세와 현금영수증은 어땠는지, 무조건 깎는 게 답이 아니라고 생각한 이유를 씁니다.

취득세 계산기를 만들고 제 집 조건을 넣었더니 위택스보다 세금이 크게 나왔습니다. 원인은 34평이라 85㎡를 넘는다고 착각한 전용면적 처리였습니다. 위택스에 조건을 하나씩 바꿔 넣어 원인을 찾은 과정과 단위, 면적, 주택 수, 조정대상지역, 감면이라는 다섯 가지 함정을 정리했습니다.

2024년 10월 잔금일에 오전 9시 대출 실행 확인부터 열쇠를 받기까지 약 5억원대 중반이 움직인 순서를 시간대로 적었습니다. 중개보수 약 285만원, 법무사 보수, 취득세와 지방교육세, 관리비 정산까지 그날 나간 항목, 전날 이체 한도 확인이 왜 중요한지도 실제 경험으로 씁니다.

계약 기간 중 이사하면 중개보수를 임차인이 낸다는 관행에는 법적 근거가 없습니다. 국토교통부는 2026년 3월 12일 회신에서 특별한 약정이 없는 한 임차인이 부담할 성질이 아니라고 밝혔습니다. 전세 3억원이면 상한 0.3%로 90만원이 걸린 문제입니다. 2026년 9월 기준입니다.

생애최초 취득세 감면을 받고 잔금 열흘 뒤에 이사해 정부24로 전입신고를 한 2024년 기록입니다. 그때 조문은 3개월 안에 상시 거주를 시작하고 3년을 살 것을 요구했는데, 현행 조문에는 그 기한이 없고 취득일부터 3년 안에 팔거나 임대만 하지 않으면 됩니다.

신혼희망타운 전용 모기지는 연 1.6% 고정인 대신 매각차익의 10%에서 50%를 기금과 정산합니다. 공유 비율은 대출기간과 LTV와 자녀 수로 짜인 표에서 정해져, LTV 30%로 19년 빌리면 자녀가 없을 때 20%이고 손익분기는 매각차익 1억 5,225만원입니다.

2024년 10월 서울 84㎡ 아파트를 약 7억 4,000만원에 생애최초로 사며 취득세 감면 200만원을 받은 과정입니다. 소득 요건이 있는 줄 알았고 200만원만 내는 줄 착각했으며 신청을 따로 하는 줄 알았던 세 가지 오해, 법무사가 잔금일에 신고와 함께 처리한 흐름을 적었습니다.

조정대상지역 2주택 양도세 중과에서 빠지는 사유로 국세청이 든 것은 네 가지이고, 그중 셋이 취득이나 계약금 지급 시점을 기준으로 합니다. 보유 2년 미만은 60% 단일세율이 아니라 60%와 기본세율에 20%p를 더한 값 중 큰 세액입니다. 2026년 9월 기준입니다.

부적격 당첨은 통보받은 날부터 7일 이상의 소명 기간이 열리고, 규칙이 든 제출 서류는 주택 소유 증명과 세대 확인 증명 두 갈래입니다. 제한 기간도 일률 1년이 아니라 수도권 1년, 수도권 외 6개월, 위축지역 3개월로 갈립니다. 2026년 9월 기준입니다.

청약 무주택기간에서 혼인신고일이 기산일이 되는 경우는 만 30세 이전 신고뿐이라 그 뒤 신고는 점수를 바꾸지 않고, 같은 사람이 22점과 18점으로 갈립니다. 배우자가 결혼 전에 처분한 집은 산정에서 빠지고 결혼 후 처분분만 기산일을 밉니다. 2026년 9월 기준입니다.

전세와 월세의 손익분기는 전월세 전환율과 전세대출 금리가 같아지는 지점입니다. 월세 세액공제 17%를 반영하면 그 경계가 금리를 0.83으로 나눈 값으로 올라가, 대출금리 4.15%일 때 손익분기 전환율이 법정 상한 5.00%와 같아집니다. 2026년 9월 기준입니다.

전세보증금반환보증은 계약 종료 후 1개월이 지나야 보증사고가 성립합니다. 그전에 갱신 거절 통지와 전세대출 기한 연장, 반환채권 양도, 임차권등기명령 네 가지가 끝나 있어야 하고, 가장 앞선 통지가 만기 2개월 전이라 청구가 열릴 때까지 91일이 걸립니다. 2026년 9월 기준입니다.

증여 취득세 표준세율은 3.5%이고 신고기한은 60일이 아니라 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월입니다. 조정대상지역 주택을 무상취득하면 12%까지 오릅니다. 부담부증여는 과세표준이 유상과 무상으로 갈려 8억원에 채무 3억원이면 2,050만원입니다. 2026년 9월 기준입니다.

예비입주자 순번은 최초 공급계약 체결일부터 180일까지 홈페이지에 공개되고 그동안 계속 내려갑니다. 순번은 소명기간이 끝난 뒤부터 돌고, 순번이 앞서도 동호수는 참가 의사를 밝힌 사람끼리 추첨해 배정합니다. 순번이 도는 사유는 넷입니다. 2026년 9월 기준입니다.

전세권 설정은 전세금액의 0.2% 등록면허세에 지방교육세 20%와 등기수수료가 붙어 보증금 3억원이면 73만원입니다. 확정일자는 방문 600원으로 1,217배 차이입니다. 전세권을 설정해도 전입신고를 빼면 주택임대차보호법상 순위는 사라집니다. 2026년 9월 기준입니다.

신혼부부 특별공급 우선공급은 세대 합산 120% 이하와 부부 중 1인 100% 이하를 동시에 봅니다. 합산 880만원으로 상한 안에 들어와도 한 사람이 753만 3,763원을 넘으면 일반공급으로 밀려 배정 물량이 50%에서 20%로 2.5배 줄어듭니다. 2026년 9월 기준입니다.

청약 소득기준은 2026년도 적용 도시근로자 가구원수별 월평균소득에 유형별 비율을 곱해 정합니다. 4인 가구 100%는 880만 2,202원이고 1인 120%, 2인 110% 완화가 붙습니다. 신생아와 생애최초는 민영 우선공급 130%, 국민주택 100%입니다.

부부 공동명의 종합부동산세는 각자 9억원 공제(합계 18억원)와 특례 12억원 공제에 최대 80% 세액공제 중 하나입니다. 공시가격 20억원이면 미신청 60만원 대 특례 55만 2,000원, 25억원이면 210만원 대 108만원입니다. 신청은 9월 16일부터 30일까지입니다.

월세 세액공제는 총급여 5,500만원 이하면 17%, 8,000만원 이하면 15%를 산출세액에서 뺍니다. 대상 월세액은 연 1,000만원까지라 최대 170만원이고, 무주택 세대주와 주소지 일치, 85제곱미터 또는 기준시가 4억원 이하 요건이 붙습니다. 놓치면 경정청구 5년입니다.