반전세 연 5% 전환, 최우선변제에 가깝고 확정일자에 멀다

서울 소재 주택, 전세 기준 2억원을 세 가지로 나눈 경우. 월세는 법정 전환율 상한 연 5퍼센트를 그대로 적용해 계산했고, 최우선변제 판정은 서울 기준을 적용했다 (2026년 10월 기준, 주택임대차보호법 제3조의2와 제7조의2, 같은 법 시행령 제9조와 제11조)

배분	보증금	월세	최우선변제	확정일자가 지키는 금액
전세로 둘 때	2억원	없음	대상 아님	2억원
일부만 돌릴 때	1억 6,000만원	16만 6,667원	대상	1억 6,000만원
많이 돌릴 때	1억원	41만 6,667원	대상	1억원

같은 집인데 오른쪽 두 칸이 반대로 움직입니다. 보증금을 낮출수록 최우선변제에는 들어가고, 확정일자로 지켜지는 금액은 그만큼 작아집니다. 둘 다 근거가 "보증금"이라는 같은 단어에 걸려 있는데 작동 방향이 다르기 때문입니다. 이 글은 그 구조를 조문으로 따라가며, 월세로 돌린 금액에 걸리는 상한까지 계산했습니다. 전환 계산 자체는 전월세 전환율에, 전세와 월세의 손익 비교는 전세와 월세 비교에 있습니다.

법에는 반전세라는 말이 없다

먼저 용어를 정리하고 갑니다. 주택임대차보호법과 시행령에는 반전세라는 단어가 없습니다. 보증부 월세도 마찬가지입니다. 법이 쓰는 표현은 제7조의2의 "보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우"입니다.

그래서 반전세라는 별도의 계약 유형이 따로 있고 거기에 맞는 규정이 따로 있는 것이 아닙니다. 보증금과 차임이 둘 다 있는 하나의 임대차일 뿐이고, 제도마다 보증금만 보는지, 차임도 보는지, 둘을 합쳐 보는지가 다릅니다. 이 차이가 아래 세 절의 전부입니다.

최우선변제는 보증금만 센다

최우선변제는 근저당이 아무리 앞서 있어도 소액임차인에게 일정액을 먼저 주는 제도입니다. 그 대상을 가르는 시행령 제11조의 문언이 이렇습니다. "법 제8조에 따라 우선변제를 받을 임차인은 보증금이 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다."

보증금이라고만 적혀 있습니다. 월세를 보증금으로 환산해 더하라는 문구가 없습니다. 그래서 월세가 얼마든 판정에는 들어오지 않고, 보증금 숫자 하나로 대상 여부가 갈립니다.

서울 기준 한도는 1억 6,500만원입니다. 위 표의 전세 2억원은 이 선을 넘어 대상이 아니지만, 보증금을 1억 6,000만원으로 낮춘 순간 대상이 됩니다. 월세를 16만 6,667원 붙였다는 사실은 이 판정을 바꾸지 않습니다. 다만 이 한도는 2023년 2월 21일 개정 기준이고, 같은 개정령 부칙 제2조는 그 전에 임차주택에 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전 규정을 따르도록 정합니다. 등기부 을구에 2023년 2월 21일 전에 설정된 근저당이 있다면 그 근저당권자와의 관계에서는 종전 기준으로 판정됩니다. 지역별 한도와 실제 받는 금액은 대항력과 우선변제권에 정리돼 있습니다.

확정일자가 지키는 것도 보증금뿐이다

확정일자와 대항요건을 갖추면 경매나 공매에서 후순위 채권자보다 먼저 변제받습니다. 그 근거인 법 제3조의2 제2항도 대상을 한 단어로 못박습니다. 환가대금에서 우선하여 **"보증금"**을 변제받을 권리라고 적혀 있고, 차임이나 월세는 나오지 않습니다.

여기서 방향이 뒤집힙니다. 최우선변제에서는 보증금이 작을수록 유리했는데, 확정일자에서는 보증금이 곧 지켜지는 금액의 크기입니다. 위 표에서 보증금 2억원은 2억원을, 1억원은 1억원을 지킵니다. 보증금을 1억원 낮춘 대신 그만큼은 매달 월세로 나가고 다시 돌려받지 않는 돈이 됩니다.

같은 조문 제3항도 함께 봐야 합니다. "임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다." 돈을 받기 전에 집을 비워 줘야 하는 순서입니다.

보증금을 낮추면 확정일자를 다시 받아야 하나요?

금액이 바뀐 계약서로 다시 받아 두는 편이 안전합니다. 확정일자는 임대차계약증서에 부여하는 것이라 기존 계약서의 확정일자는 그 계약서에 적힌 금액에 대응합니다. 보증금을 줄이는 방향이면 기존 순위 안에서 다투는 금액이 줄어드는 것이라 위험이 커지지는 않지만, 증액 갱신이라면 늘어난 부분이 새 순위를 받습니다. 증액 쪽 실무는 재계약 5퍼센트 증액에, 확정일자와 전입신고의 시점 문제는 전입신고와 확정일자에 있습니다.

낮춘 만큼의 월세에는 연 5퍼센트 상한이 있다

보증금을 줄이면 그 차액이 월세로 바뀝니다. 이때 붙일 수 있는 월세에는 법정 상한이 있습니다. 제7조의2가 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임을 넘지 못한다고 정하고, 두 호를 이렇게 둡니다.

주택임대차보호법 제7조의2

전환율 상한은 두 값 중 낮은 쪽이다

제1호

대통령령으로 정하는 비율 = 연 1할 (시행령 제9조 제1항)

제2호

한국은행 공시 기준금리 + 대통령령으로 정하는 이율 = 3.00% + 연 2퍼센트 = 연 5퍼센트 (시행령 제9조 제2항)

적용되는 값

둘 중 낮은 연 5퍼센트

기준금리는 2026년 8월 27일 3.00%로 바뀌었습니다. 기준금리가 오르면 제2호가 올라가고, 8퍼센트를 넘어서면 그때부터는 제1호인 연 1할이 상한이 됩니다.

계산은 단순합니다. 전환하는 금액에 연 5퍼센트를 곱하고 열두 달로 나눕니다. 보증금 2억원에서 4,000만원을 돌리면 연 200만원, 월 16만 6,667원입니다. 1억원을 돌리면 연 500만원, 월 41만 6,667원입니다. 위 표의 월세가 이렇게 나온 값입니다.

전환율 상한을 넘는 월세를 요구받으면 어떻게 되나요?

상한을 넘는 부분은 그 범위를 초과할 수 없다는 조문에 걸립니다. 제7조의2는 상한을 초과하지 못한다고 정하고 있어, 초과분을 근거로 다툴 여지가 생깁니다. 다만 이 조항은 기존 보증금을 월세로 전환하는 경우에 적용되는 규정이고, 처음부터 보증금과 월세를 정해 새로 맺는 계약의 금액을 직접 규율하지는 않습니다. 내 계약이 전환인지 신규인지부터 구분해야 합니다. 협의로 정리되지 않고 보증금까지 얽히면 보증금 반환 5단계 대응의 수단을 함께 보시기 바랍니다.

세액공제는 월세분에만 붙는다

보증금을 낮춘 대가가 손실만 있는 것은 아닙니다. 매달 내는 월세는 월세액 세액공제의 대상이 되지만 보증금은 대상이 아닙니다. 전세로 두면 공제받을 월세 자체가 없습니다.

위 표에서 월세 16만 6,667원이면 연 200만원, 41만 6,667원이면 연 500만원이 월세로 나갑니다. 요건을 갖추면 이 금액이 공제 계산의 출발점이 됩니다. 소득과 주택 요건, 공제율과 한도는 월세 세액공제에 있습니다.

신고 의무는 세 가지 배분 모두 그대로입니다. 거래신고법 시행령 제4조의3이 보증금 6천만원 초과 또는 월 차임 30만원 초과를 대상으로 삼는데, 위 표는 세 경우 다 보증금이 6천만원을 넘어 배분을 어떻게 바꾸든 신고 대상입니다. 신고 절차와 지역 범위는 전월세 신고제에 있습니다. 보증금 반환보증에 들 계획이라면 가입 한도와 조건은 전세보증금 반환보증 한도에서 따로 확인하시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

자주 묻는 질문

Q. 반전세도 최우선변제를 받을 수 있나요?▾

보증금이 지역별 한도 이하이면 받습니다. 시행령 제11조가 보증금이 한도 이하인 임차인으로 대상을 정하고 있어 월세는 판정에 들어가지 않습니다. 서울은 보증금 1억 6,500만원이 한도이므로 월세가 얼마든 보증금이 그 이하면 대상입니다.

Q. 월세를 보증금으로 환산해서 합산하지 않나요?▾

최우선변제 판정에서는 합산하지 않습니다. 시행령 제11조의 문언이 보증금만 가리킵니다. 환산해서 합산하는 방식은 중개보수 계산이나 일부 주거지원 사업의 자격 판정처럼 다른 제도에서 쓰는 방법이고, 제도마다 기준이 다릅니다.

Q. 보증금을 낮추면 보호가 두터워지는 건가요?▾

한쪽만 그렇습니다. 최우선변제 대상에는 가까워지지만 확정일자로 지켜지는 금액은 보증금 그 자체라서 줄어듭니다. 법 제3조의2 제2항이 우선변제 대상을 보증금으로 적고 있어 월 차임은 그 보호에 들어가지 않습니다.

Q. 전환율 상한이 지금 몇 퍼센트인가요?▾

연 5퍼센트입니다. 제7조의2가 두 값 중 낮은 비율을 쓰도록 하는데, 시행령 제9조 제1항의 연 1할과 제2항에 따른 기준금리 3.00퍼센트에 연 2퍼센트를 더한 5퍼센트 중 후자가 낮습니다. 기준금리는 2026년 8월 27일에 3.00퍼센트로 바뀌었습니다.

Q. 4,000만원을 월세로 돌리면 얼마인가요?▾

상한을 그대로 적용하면 연 200만원, 월 16만 6,667원입니다. 전환하는 금액에 연 5퍼센트를 곱하고 열두 달로 나눈 값입니다. 이 금액은 상한이므로 그보다 낮게 정할 수 있습니다.

Q. 보증금을 줄이면 전월세 신고를 안 해도 되나요?▾

보증금이 6천만원 이하로 내려가고 월 차임도 30만원 이하일 때만 대상에서 빠집니다. 시행령 제4조의3의 조건이 또는이라 둘 중 하나만 넘어도 신고 대상이고, 보증금을 낮추면서 월세가 30만원을 넘으면 그대로 대상입니다.

결론

반전세를 고를 때 보통 따지는 것은 매달 나가는 돈과 묶이는 목돈의 크기입니다. 조문을 놓고 보면 그 선택이 보호 제도에서도 값을 치릅니다. 보증금을 낮추면 최우선변제 문턱에는 가까워지지만, 그 문턱을 넘어 받는 금액은 보증금 전액이 아니라 시행령이 정한 일정액이고 주택가액의 2분의 1이라는 한도까지 있습니다. 반대로 확정일자가 지켜 주는 금액은 보증금 그 자체라서 낮춘 만큼 그대로 줄어듭니다.

그래서 배분을 정하기 전에 두 가지를 먼저 계산해 보시기 바랍니다. 지금 보증금이 내가 사는 지역의 소액임차인 한도를 넘는지, 그리고 넘는다면 그 차액을 월세로 돌렸을 때 매달 나가는 돈이 얼마인지입니다. 전환 상한은 연 5퍼센트이고 그 값은 상한이지 정해진 금액이 아니므로 협의의 여지가 있습니다. 두 숫자를 나란히 놓고 나서야 목돈과 월 부담의 교환이 남는 장사인지 판단할 수 있습니다.