전세보증보험 가입 한도 계산기

공시가격 한 칸이 네 단계를 지나 한도가 된다

주택가격     = 공시가격 × 140%
주택가액     = 주택가격 × 90%
선순위 차감  = 주택가액 − 선순위 채권 (음수면 0)
가입 한도    = min(지역 상한, 선순위 차감)

곱셈이 한 번에 이루어지지 않는다는 점이 결과를 미세하게 바꿉니다. 계산기는 주택가격을 만원 단위로 반올림한 뒤 그 값에 90%를 곱해 다시 반올림합니다. 공시가격 3억 4,567만원이라면 주택가격은 4억 8,394만원, 주택가액은 4억 3,555만원이 되는데, 공시가격에 1.26을 한 번에 곱하면 4억 3,554만원이 나옵니다. 1만원 차이이고 공시가격 열 개 중 두 개꼴로 생깁니다. 경계에 걸리지 않으면 문제가 되지 않지만, 화면의 숫자를 손으로 검산했을 때 1만원이 어긋나 보이는 이유가 여기 있습니다.

결과에는 주택가격, 주택가액, 지역 상한, 가입 한도가 모두 나옵니다. 어느 줄에서 한도가 정해졌는지 읽으려면 셋째 줄과 넷째 줄을 비교하면 됩니다. 가입 한도가 지역 상한과 같으면 지역 상한이 자른 것이고, 주택가액에서 선순위 채권을 뺀 값과 같으면 그 집의 가격이 자른 것입니다.

두 상한이 자리를 바꾸는 공시가격이 있다

지역 상한과 물건별 한도는 공시가격에 따라 누가 더 작은지가 뒤집힙니다. 선순위 채권이 0원이라면 주택가액이 곧 물건별 한도이므로, 주택가액이 지역 상한과 같아지는 지점이 경계입니다.

수도권에서는 공시가격이 약 5억 5,556만원을 넘어서면 그 위로 공시가격이 아무리 올라도 한도가 7억원에서 멈춥니다. 그 외 지역은 약 3억 9,683만원이 같은 지점입니다. 이 구간을 넘은 집이라면 공시가격을 더 확인해 봐야 한도가 늘지 않으므로, 보증금이 지역 상한 안에 들어오는지만 보면 됩니다.

반대로 그 아래 구간에서는 공시가격 1만원이 한도 1만 2,600원을 움직입니다. 공시가격을 어디서 가져오느냐가 그대로 결과에 반영된다는 뜻이라, 부동산공시가격 알리미에서 확인한 값을 그대로 넣어야 합니다. 임대인이 말하는 시세나 매매 호가를 이 칸에 넣으면 한도가 크게 부풀려집니다.

선순위 채권이 붙으면 경계가 뒤로 밀립니다. 선순위 채권이 1억원이라면 수도권에서 한도가 7억원에 닿는 공시가격은 6억 3,492만원까지 올라갑니다. 선순위 채권이 주택가액을 넘어서면 뺄 것이 없어 한도가 0이 되고, 이때는 공시가격을 아무리 올려도 그 집으로는 보증에 들지 못합니다.

이 위젯은 여섯 경로 중 하나만 쓴다

HUG는 주택가격을 하나의 식으로 정하지 않고 적용 순위를 두고 있으며, 그 순위가 주택 유형마다 다릅니다. 이 계산기가 쓰는 공시가격 140% 경로가 어디에 놓이는지가 유형별로 갈립니다.

아파트에 사는 사람이 이 화면에 공시가격을 넣으면 실제 심사보다 낮은 한도가 나오는 경우가 많습니다. 아파트는 시세가 먼저 쓰이고 시세는 보통 공시가격의 140%보다 높기 때문입니다. 아파트라면 이 결과를 최저선으로 읽고, 실제 한도는 KB시세나 부동산원 부동산테크 시세로 다시 계산해 보는 편이 맞습니다.

순위 전체를 건너뛰는 길도 있습니다. 임차인이나 임대인이 감정평가를 받았다면 산정기준표와 상관없이 감정평가금액이 최우선으로 적용됩니다. 다만 감정평가일부터 6개월이 지나지 않아야 합니다. 시세가 잡히지 않는 신축 빌라에서 공시가격 140%가 너무 낮게 나올 때 쓰는 방법입니다.

한도를 통과해도 막히는 요건이 따로 있다

이 화면이 내는 숫자는 보증한도 하나뿐입니다. HUG는 한도와 별개로 조건을 더 걸어 두고 있고, 계산기에는 그 입력 칸이 없습니다.

선순위채권 60% 요건이 가장 놓치기 쉽습니다. 계산기에서 한도가 남아 있어도 이 선을 넘으면 거절됩니다. 공시가격 3억원짜리 집이라면 주택가액이 3억 7,800만원이므로 선순위채권은 그 60%인 2억 2,680만원을 넘지 않아야 합니다. 그런데 선순위채권에 2억 5,000만원을 넣으면 계산기는 뺄셈만 해서 1억 2,800만원이라는 한도를 내놓습니다. 그 금액으로 계약해도 가입은 거절됩니다. 선순위 채권 칸을 채웠다면 그 값이 주택가액의 60% 안에 있는지 따로 계산해 보셔야 합니다.

두 상한의 구조와 거절 사유, 신청 기한과 보증료 계산은 전세보증금 반환보증, 수도권 7억 그 외 5억 한도에서 이어집니다. 전세가율로 위험 구간을 먼저 보고 싶다면 아래 계산기를 함께 쓰시면 됩니다.