전세가율, 보증금 안전도 진단

식은 나눗셈 하나이고 입력은 세 칸이다

전세가율 = 전세 보증금 ÷ 매매 시세 × 100

시세와 보증금 두 칸이 모두 0보다 커야 결과가 나옵니다. 어느 한 칸이 비어 있거나 0이면 아무것도 표시되지 않고, 음수를 넣어도 0으로 처리되어 같은 상태가 됩니다. 선순위 채권은 선택 입력이라 비워 두어도 전세가율은 그대로 나오며, 값을 넣으면 결과에 줄이 하나 늘어납니다.

결과의 두 줄은 분자가 다릅니다. 첫 줄은 보증금만 시세로 나눈 값이고, 둘째 줄은 보증금에 선순위 채권을 더해 나눈 값입니다. 구간 이름과 색이 붙는 것은 첫 줄 하나뿐입니다.

70과 80은 법이 정한 선이 아니다

전세가율 80%는 널리 쓰이지만 법령에도 보증기관 약관에도 없는 숫자입니다. 이 계산기의 70과 80도 마찬가지로 시세가 빠질 것에 대비한 완충으로 놓은 참고선입니다. 근거를 가진 선은 따로 있습니다. HUG 전세보증금 반환보증은 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 주택가격에 담보인정비율 90%를 곱한 값 이내여야 가입할 수 있다고 정하고 있습니다.

두 선은 분자도 분모도 다릅니다. 이 화면은 보증금만 시세로 나누지만 HUG는 선순위채권까지 더한 값을 주택가격으로 나눕니다. 그래서 전세가율이 80% 아래여도 선순위채권이 있으면 HUG 기준으로는 90%를 넘길 수 있고, 반대로 선순위채권이 전혀 없다면 전세가율 85%여도 HUG 기준은 통과합니다. 같은 집을 두고 두 숫자가 다른 결론을 낼 수 있다는 뜻입니다.

80%를 넘었다고 해서 계약하면 안 된다는 뜻이 아니고, 80% 아래라고 안전이 보장되는 것도 아닙니다. 시세가 10% 빠졌을 때 보증금이 집값을 넘어서는지를 가늠하는 눈금 정도로 읽는 편이 정확합니다.

판정은 초과로 하니 정확히 80.0%는 주의다

구간 판정은 "이상"이 아니라 "초과"입니다. 시세 4억원에 보증금 3억 2,000만원이면 전세가율이 정확히 80.0%인데, 이 값은 위험이 아니라 주의로 나옵니다. 위험 구간은 80.1%부터입니다. 마찬가지로 보증금 2억 8,000만원이면 정확히 70.0%이고 이 값은 주의가 아니라 상대적으로 안전입니다.

40만원 차이로 구간 이름이 바뀌는 것이 이 표의 요지입니다. 경계에 걸친 계약이라면 구간 이름을 결론으로 삼기보다 전세가율 숫자 자체를 보고, 시세를 조금 보수적으로 넣었을 때 어느 구간으로 가는지를 함께 보는 편이 낫습니다.

실질 부담률은 표시만 되고 판정에 들어가지 않는다

선순위 채권을 넣으면 결과에 "선순위 포함 실질 부담률" 줄이 생깁니다. 이 값은 보증금에 선순위 채권을 더해 시세로 나눈 것인데, 구간 판정에는 쓰이지 않습니다. 색과 구간 이름은 언제나 첫 줄의 전세가율만 보고 정해집니다.

이 차이가 가장 크게 벌어지는 자리가 있습니다. 시세 4억원에 보증금 2억 8,000만원이면 전세가율 70.0%로 상대적으로 안전이라고 나오지만, 선순위 채권이 8,000만원 있다면 실질 부담률은 90.0%입니다. 화면은 여전히 안전하다고 표시하는데 실제로는 보증기관이 쓰는 90% 선에 이미 닿아 있는 상태입니다.

그러므로 선순위 채권 칸을 채웠다면 구간 이름보다 둘째 줄 숫자를 먼저 봐야 합니다. 두 줄의 차이가 클수록 구간 이름이 주는 인상과 실제 위험이 벌어집니다. 선순위 채권이 0원일 때만 두 줄이 같아지고, 그때에야 구간 이름을 그대로 읽어도 됩니다.

시세 칸에 무엇을 넣느냐로 결과가 갈린다

계산기는 시세를 가져오지 않고 입력한 값을 그대로 씁니다. 분모가 통째로 바뀌는 칸이라 여기에 무엇을 넣느냐가 결과를 가장 크게 움직입니다. 호가를 넣으면 전세가율이 낮게 나오고 보수적인 값을 넣으면 높게 나오므로, 안전 쪽으로 판단하려면 낮은 값을 넣는 편이 맞습니다.

HUG는 보증 심사에서 쓸 주택가격의 순서를 정해 두고 있습니다. 아파트와 오피스텔, 노인복지주택은 KB시세 또는 한국부동산원 부동산테크 시세를 먼저 보고, 없으면 공시가격의 140%, 그다음 안심전세 앱 시세의 하한가, 해당 세대의 등기부등본상 1년 이내 매매 거래가액 순입니다. 연립과 다세대, 단독과 다중, 다가구는 공시가격의 140%가 첫 순위입니다.

이 순서를 그대로 빌려 쓰면 시세 칸을 채울 근거가 생깁니다. 아파트라면 시세 조회 서비스의 하한가를, 빌라라면 공시가격에 1.4를 곱한 값을 넣어 보고, 실거래가는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지의 최근 거래를 확인하면 됩니다. 공시가격은 부동산공시가격 알리미에서 공동주택가격과 개별주택가격을 열람할 수 있습니다. 서로 다른 값을 두세 개 넣어 보고 전세가율이 어느 구간을 넘나드는지 보는 것이 한 값만 믿는 것보다 안전합니다.

선순위 채권 칸에는 을구의 채권최고액을 넣는다

선순위 채권은 나보다 앞서 변제받는 채권입니다. HUG는 등기부등본 을구의 근저당금액과 등기일자를 확인하라고 안내하며, 근저당은 실제 대출 잔액이 아니라 등기에 적힌 채권최고액으로 잡히는 것이 보통입니다. 대출을 일부 갚았더라도 등기가 그대로면 등기에 적힌 금액이 기준이 되므로, 칸에는 임대인이 말하는 잔액이 아니라 을구에 적힌 금액을 넣어야 합니다.

단독주택과 다중주택, 다가구주택은 한 건물에 세입자가 여럿이라 계산이 달라집니다. HUG는 이 유형에서 선순위채권뿐 아니라 나보다 앞선 다른 세입자들의 보증금 합계까지 더해 보도록 하고 있습니다. 이 화면의 선순위 채권 칸 하나로는 그 합계를 담기 어려우므로, 다가구라면 근저당과 선순위 보증금을 직접 더해 넣어야 실제에 가까운 값이 나옵니다.

칸을 비워 두면 선순위 채권이 0원이라는 뜻이 됩니다. 확인하지 않아서 비워 둔 것과 확인해서 0원인 것은 다르므로, 등기사항증명서를 떼기 전이라면 결과의 첫 줄만 참고하고 둘째 줄이 없는 상태를 안전으로 읽지 않는 편이 좋습니다.

이 진단이 안전이어도 보증 가입은 별개다

구간이 상대적으로 안전으로 나와도 전세보증금 반환보증에 가입할 수 있다는 뜻은 아닙니다. HUG는 담보인정비율 90% 요건 외에도 조건을 더 걸어 두고 있습니다.

선순위채권 비율 요건은 놓치기 쉬운 자리입니다. 주택가격 1억원짜리 집이라면 주택가액은 9,000만원이고 선순위채권은 그 60%인 5,400만원을 넘지 않아야 합니다. 보증금을 아무리 낮춰도 이 선을 넘은 집은 가입이 거절됩니다. 전세가율만 보고 계약했다가 보증 가입 단계에서 막히는 경우가 여기서 나옵니다.

보증금 한도가 실제로 얼마인지, 공시가격에서 어떻게 계산되는지는 전세보증보험 한도 계산기에서 공시가격과 선순위 채권을 넣어 확인할 수 있습니다. 등기부등본은 대법원 인터넷등기소에서 열람할 수 있고, 계약 전에 을구의 근저당금액과 등기일자를 직접 보는 것이 이 화면의 어떤 숫자보다 확실합니다.