집 매매 취득세 계산기

세율은 조문 두 개가 정한다

취득세율은 두 단계로 정해집니다. 먼저 「지방세법」 제11조 제1항 제8호가 취득가액 구간별 표준세율을 정합니다. 6억원 이하 1%, 9억원 초과 3%, 그 사이는 계산식입니다. 다음으로 제13조의2가 취득 후 세대의 주택 수와 그 주택의 조정대상지역 여부에 따라 이 표준세율을 8% 또는 12% 중과세율로 바꿉니다. 계산기의 "취득 후 보유 주택 수"와 "조정대상지역" 입력이 이 두 번째 단계이고, "전용면적 85㎡ 초과"는 농어촌특별세가 붙는지만 가릅니다.

지방교육세는 표준세율 주택이면 취득세율의 10분의 1이고, 8%와 12% 중과 주택은 0.4%로 고정됩니다. 농어촌특별세는 국민주택규모를 넘는 주택에만 붙고(전용 85㎡, 수도권 밖 도시지역이 아닌 읍면 지역은 100㎡), 표준세율 0.2%, 8% 중과 0.6%, 12% 중과 1.0%입니다. 계산기 결과 화면의 세 줄이 이 세 항목입니다.

6억 초과 9억 이하는 계산식이 곧 세율이다

이 구간은 표에 적힌 고정 값이 아니라 가격에 따라 연속으로 오르는 값입니다. 세율(%) = 취득가액(억원) × 2 ÷ 3 − 3 이고, 법은 이 값을 소수점 이하 다섯째 자리에서 반올림해 넷째 자리까지 쓰도록 정합니다. 6억원에서 1%, 9억원에서 3%가 되도록 두 점을 직선으로 이은 것입니다. 계산기는 같은 식으로 세율을 구해 백분율 소수점 둘째 자리까지 표시합니다.

6억원 경계가 실제로 갈리는 지점입니다. 6억원에서 6억 1,000만원으로 1,000만원 오르면 세금은 660만원에서 717만 9,700원으로 57만 9,700원 오릅니다. 가격이 1.7% 오를 때 세금은 8.8% 오르는 셈입니다. 반면 9억원 경계는 계단이 아니라 직선의 끝이라 8억 9,000만원(2.93%)과 9억 1,000만원(3%) 사이에 갑작스러운 점프가 없습니다. 7억원의 세율이 1.66667%가 아니라 1.67%로 계산되는 것도 반올림 자리 때문이고, 그래서 7억원의 취득세는 1,169만원, 지방교육세는 그 10분의 1인 116만 9,000원입니다.

주택 수 입력 하나가 가격 구간보다 크게 갈린다

같은 6억원 84㎡라도 취득 후 조정대상지역 2주택이면 표준세율 1%가 아니라 8%가 적용됩니다. 취득세 4,800만원에 지방교육세 240만원을 더해 5,040만원이고, 1주택 660만원의 7.6배입니다. 가격 구간이 바꾸는 폭은 1%에서 3% 사이지만 주택 수는 1%를 8%나 12%로 바꾸므로, 계산기에서 가장 먼저 확인할 입력은 취득가액이 아니라 주택 수입니다. 이 주택 수는 "취득 후" 기준입니다. 지금 1주택을 가진 사람이 한 채를 더 사면 2주택을 골라야 합니다.

주택 수 산정에는 계산기가 묻지 않는 예외가 있습니다. 일시적 2주택은 조정대상지역이라도 중과 대상이 아니고, 지방의 저가주택은 주택 수에서 빠지는데 그 기준이 공시가격 1억원에서 2억원으로 완화됐습니다(행정안전부, 2025년 4월 22일 「지방세법 시행령」 개정). 이런 경우 계산기는 실제 판정보다 높은 세율을 보여 줄 수 있으므로, 예외에 해당한다면 주택 수를 한 단계 낮춰 다시 넣어 두 결과를 비교해 보세요. 어느 쪽이 맞는지는 관할 시, 군, 구청의 판정입니다.

세율표 밖에서 갈리는 것

• 생애최초 감면: 본인과 배우자가 주택을 소유한 사실이 없는 사람이 취득당시가액 12억원 이하 주택을 본인이 거주할 목적으로 사면 산출세액에서 200만원을 공제합니다(200만원 이하면 면제). 취득가액 6억원 이하이면서 전용 60㎡ 이하인 공동주택(아파트 제외), 도시형생활주택, 다가구주택과 인구감소지역 주택은 300만원까지 공제합니다(「지방세특례제한법」 제36조의3, 2026년 6월 2일 시행, 2028년 12월 31일 취득분까지, 소득 요건 없음, 미성년자 제외). 5억원 84㎡ 아파트 1주택이면 계산기의 취득세 500만원에서 200만원을 빼 300만원이 됩니다. 감면은 신고할 때 함께 신청해야 하고, 취득 후 3년 안에 매각하거나 증여하거나 임대 등 다른 용도로 쓰면 추징됩니다.
• 주택 수 산정 예외: 위의 일시적 2주택과 지방 저가주택. 세대 구성과 보유 이력에 따라 갈립니다.
• 국민주택규모의 읍면 예외: 계산기의 "전용면적 85㎡ 초과" 체크는 「주택법」 국민주택규모 85㎡ 기준입니다. 수도권 밖 도시지역이 아닌 읍이나 면 지역은 100㎡가 기준이므로, 그 지역의 85㎡ 초과 100㎡ 이하 주택은 체크하지 않아야 맞습니다.
• 신고 기한과 가산세: 취득일부터 60일 이내에 신고와 납부를 해야 하고(「지방세법」 제20조), 넘기면 가산세가 붙습니다. 계산기는 기한 내 신고를 전제로 세액만 냅니다.
• 취득세 밖의 비용: 인지세, 중개보수, 국민주택채권 매입은 취득세와 별개 항목입니다. 매매대금 밖에서 나가는 돈을 한 번에 보려면 아래 계산기를 쓰세요.

네 칸을 채우기 전에 확인할 화면

• 취득가액: 매매계약서의 거래금액입니다. 실거래 신고가 끝나면 같은 단지의 신고가를 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 볼 수 있습니다. 보는 법은 아파트 실거래가 조회에 있습니다.
• 취득 후 주택 수: 취득일 현재 세대 전원(본인, 배우자, 같은 세대의 가족)이 가진 주택에 이번에 사는 주택을 더한 수입니다.
• 조정대상지역: 국토교통부 고시로 지정과 해제가 바뀝니다. 계약 시점의 지정 여부를 관할 시, 군, 구청이나 국토교통부 고시에서 확인해야 합니다. 세율 판정 기준일은 취득일입니다.
• 전용면적: 등기사항증명서 표제부 또는 건축물대장의 전용면적입니다. 공급면적이 아닙니다. 확인하는 법은 등기부등본 보는 법에 있습니다.

세율의 근거와 생애최초 감면 절차, 60일 신고 흐름은 취득세 계산법에서 조문 단위로 이어집니다.