취득세 계산법, 6억 이하 1% 9억 초과 3%

집을 사면 잔금과 등기에 신경이 쏠리지만, 취득세는 계약 단계에서 미리 계산해 자금 계획에 넣어야 하는 목돈입니다. 그런데 세율만 보고 잡으면 실제 고지서와 어긋납니다. 취득세에 지방교육세가 따라붙고, 면적에 따라 농어촌특별세가 또 붙기 때문입니다. 아래는 2026년 8월 기준 「지방세법」과 「지방세특례제한법」 조문에 적힌 세율과 금액입니다.

세율을 정하는 두 변수, 주택 수와 취득가액

주택 유상거래의 표준세율은 「지방세법」 제11조 제1항 제8호에 있습니다. 취득가액 구간으로 1%에서 3%까지 정해지고, 여기에 주택 수에 따른 중과가 얹힙니다.

주택 취득세율과 부가세 (2026년 8월 기준, 지방세법 제11조와 제13조의2)

구분 (주택 수, 가격)	취득세	지방교육세	농특세 (85㎡ 초과)	합계 (85㎡ 이하)
1주택, 6억원 이하	1%	0.1%	0.2%	1.1%
1주택, 6억 초과 9억 이하	계산식 (1~3%)	취득세율의 10%	0.2%	1.1~3.3%
1주택, 9억원 초과	3%	0.3%	0.2%	3.3%
조정대상지역 2주택, 비조정 3주택	8%	0.4%	0.6%	8.4%
조정대상지역 3주택 이상, 비조정 4주택 이상, 법인	12%	0.4%	1.0%	12.4%

지방교육세는 취득세율의 10%라고 외우면 편합니다(「지방세법」 제151조는 주택 유상거래 세율에 100분의 50을 곱한 세율의 산출세액에 100분의 20을 매기도록 정하는데, 결과가 취득세의 10분의 1입니다). 농어촌특별세는 전용면적 85㎡ 이하면 붙지 않습니다.

결혼 전에 배우자가 집을 가진 적 있으면 생애최초가 안 되나요?

취득일 현재 본인과 배우자 모두 주택을 소유한 사실이 없어야 합니다. 지방세특례제한법 제36조의3의 생애최초 감면은 부부를 함께 보므로 배우자의 과거 소유 이력이 있으면 대상이 아닙니다. 청약의 무주택기간은 반대로 배우자가 혼인 전에 처분한 주택을 산정에서 빼는데(계산은 무주택기간 기산일에 있습니다), 두 제도를 같은 기준으로 판단하면 어긋납니다.

6억에서 9억 사이는 고정 세율이 아니다

6억 초과 9억 이하 구간은 표에 적힌 하나의 숫자가 아니라 가격에 비례해 오르는 값입니다. 계산식은 이렇습니다.

세율(%) = 취득가액(억원) × 2 ÷ 3 − 3

법은 이 값을 소수점 이하 다섯째 자리에서 반올림해 넷째 자리까지 쓰도록 정하고 있습니다. 그래서 7억원이면 7 × 2 ÷ 3 − 3 = 1.66667이 나오고, 반올림해 **1.67%**를 적용합니다. 8억원이면 같은 식으로 **2.33%**입니다. 6억에서 1%, 9억에서 3%가 되도록 이 식이 두 점을 이어 줍니다.

반올림 자리를 아는 것이 실무에서 의미가 있습니다. 7억원짜리 주택의 취득세는 1.66667%가 아니라 **1.67%**로 계산되므로, 7억 × 1.67% = 1,169만원이 됩니다.

실제 납부액에는 두 가지가 더 붙는다

아래는 위 세율을 실제 금액에 대입한 계산 예시입니다. 감면 적용 전 기준입니다.

취득가액, 전용면적, 주택 수별 계산 예시 (2026년 8월 기준 가정 예시, 감면 전)

사례	취득세	지방교육세	농특세	합계
5억원, 84㎡, 1주택	500만원	50만원	0원	550만원
5억원, 100㎡, 1주택	500만원	50만원	100만원	650만원
7억원, 84㎡, 1주택	1,169만원	116만 9,000원	0원	1,285만 9,000원
8억원, 84㎡, 1주택	1,864만원	186만 4,000원	0원	2,050만 4,000원
6억원, 84㎡, 조정대상지역 2주택	4,800만원	240만원	0원	5,040만원

같은 5억원이라도 전용면적이 85㎡를 넘으면 농특세 100만원이 더 붙어 550만원이 650만원이 됩니다. 여기서 85㎡는 「주택법」의 국민주택규모 기준이라, 수도권 밖 도시지역이 아닌 읍이나 면 지역은 100㎡가 기준입니다. 그리고 같은 6억원이라도 조정대상지역 2주택이면 중과가 걸려 550만원대가 5,040만원으로 아홉 배 넘게 뜁니다. 주택 수 판정이 금액에 미치는 영향이 가격 구간보다 훨씬 큽니다.

취득세는 매수 부대비용의 일부일 뿐입니다. 인지세, 중개보수, 국민주택채권 매입 같은 비용이 따로 들며, 전체 부대비용은 집 매매 비용 계산기로 한 번에 볼 수 있습니다. 본인 조건을 넣은 세액은 취득세 계산기에서 확인하세요.

생애최초 감면, 소득 요건은 없다

「지방세특례제한법」 제36조의3의 생애최초 감면은 조건을 자주 오해하는 항목입니다. 과거에는 소득 기준이 있었지만 지금은 없습니다.

매매

생애최초 주택 취득세 감면 요건

주택 요건

취득당시가액 12억원 이하, 유상거래

무주택 요건

본인과 배우자가 주택을 소유한 사실 없음

목적

본인이 거주할 목적 (미성년자 제외)

소득 요건

없음

감면액

산출세액에서 200만원 공제 (200만원 이하면 면제)

300만원 공제

취득가액 6억원 이하, 전용 60㎡ 이하 공동주택(아파트 제외), 도시형생활주택, 다가구주택, 인구감소지역 주택

추징

취득 후 3년 안에 매각, 증여, 임대 등 다른 용도 사용

일몰

2028년 12월 31일까지 취득분

감면은 자동이 아니라 신고할 때 함께 신청해야 합니다.

감면 방식이 "200만원 한도"라는 말보다 정확합니다. 산출세액이 200만원 이하면 전액 면제이고, 200만원을 넘으면 거기서 200만원을 뺀 금액을 냅니다. 예를 들어 5억원 84㎡ 아파트를 생애최초로 사면 산출세액 500만원에서 200만원을 공제해 취득세는 300만원이 됩니다. 2026년 6월 2일 시행 조문은 여기에 300만원 구간을 두었습니다. 취득가액 6억원 이하이면서 전용 60㎡ 이하인 공동주택(아파트는 제외), 도시형생활주택, 다가구주택, 그리고 인구감소지역에 있는 주택은 산출세액에서 300만원을 공제합니다. 84㎡ 아파트는 해당하지 않습니다.

다주택 중과 8%와 12%는 그대로다

「지방세법」 제13조의2의 중과 규정은 2026년 8월 기준 유효합니다. 완화 논의가 오르내렸지만 조문은 아래와 같이 남아 있습니다.

• 8%: 조정대상지역의 1세대 2주택(일시적 2주택 제외), 또는 조정대상지역 밖의 1세대 3주택
• 12%: 조정대상지역의 1세대 3주택 이상, 조정대상지역 밖의 1세대 4주택 이상, 그리고 법인

여기서 갈림길은 두 개입니다. 첫째, 취득하려는 주택이 조정대상지역에 있는가. 조정대상지역 지정은 국토교통부 고시로 수시로 바뀌므로 계약 전에 해당 시점 지정 여부를 확인해야 합니다. 둘째, 주택 수를 어떻게 세는가. 지방의 저가주택은 주택 수 산정에서 빠지는데, 그 기준이 공시가격 1억원에서 2억원으로 완화됐습니다(행정안전부, 2025년 4월 22일 「지방세법 시행령」 개정).

일시적 2주택은 조정대상지역이라도 중과 대상이 아닙니다. 종전 주택 처분 기한 등 세부 요건이 붙으므로 계약 전에 처분 일정을 함께 짜야 합니다.

감면을 받으면 나중에 팔 때 문제가 되나요?

거주와 처분에 제한이 걸리고 어기면 감면세액이 추징됩니다. 감면 요건이 본인 거주 목적이라 취득 후 실거주와 처분에 조건이 따라붙습니다. 감면은 자동 적용이 아니라 신고할 때 함께 신청해야 하고, 일몰은 2028년 12월 31일까지 취득한 분입니다.

신고는 취득일로부터 60일 이내

취득세는 스스로 신고하고 납부하는 세금이며, 납부해야 소유권 이전 등기를 할 수 있습니다. 「지방세법」 제20조는 취득일부터 60일 이내 신고, 납부를 원칙으로 합니다.

취득세 신고와 납부 절차

주택 매매로 취득한 경우의 신고, 납부, 등기 흐름입니다.

1. 1

   취득일 확정

   잔금 지급일과 등기접수일 중 빠른 날을 취득일로 봅니다. 이 날짜가 세율 판정과 60일 기한의 기준이 됩니다.

2. 2

   주택 수와 지역 확인

   취득일 현재 세대의 주택 수와 해당 주택의 조정대상지역 여부를 확인해 적용 세율을 정합니다.

3. 3

   신고와 감면 신청

   위택스 또는 관할 시, 군, 구청에 취득일부터 60일 이내에 신고하고, 생애최초 등 감면 대상이면 이때 함께 신청합니다.

4. 4

   납부 후 등기

   취득세를 납부하고 받은 납부확인서로 소유권 이전 등기를 진행합니다.

기한을 넘기면 신고 불성실과 납부 지연에 따른 가산세가 붙습니다. 감면 신청도 이 신고 시점에 함께 해야 하므로, 60일은 세액뿐 아니라 감면까지 걸린 날짜입니다.

자주 묻는 질문

자주 묻는 질문

Q. 1주택 취득세율은 몇 %인가요?▾

6억원 이하는 1%, 9억원 초과는 3%입니다. 6억 초과 9억 이하는 고정값이 아니라 취득가액(억원) × 2 ÷ 3 − 3 으로 계산한 값을 소수점 넷째 자리까지 반올림해 적용합니다. 7억원이면 1.67%입니다.

Q. 7억원 주택의 취득세는 실제로 얼마인가요?▾

세율 1.67%를 적용해 취득세 1,169만원, 지방교육세는 취득세의 10%인 116만 9,000원입니다. 전용 85㎡ 이하라면 농특세가 없어 합계 1,285만 9,000원입니다.

Q. 생애최초 취득세 감면에 소득 요건이 있나요?▾

없습니다. 취득당시가액 12억원 이하 주택을 본인 거주 목적으로 유상 취득하고, 본인과 배우자가 주택을 소유한 사실이 없으면 됩니다. 산출세액에서 200만원을 공제하고(200만원 이하는 면제), 취득가액 6억원 이하이면서 전용 60㎡ 이하인 공동주택(아파트 제외), 도시형생활주택, 다가구주택과 인구감소지역 주택은 300만원까지 공제합니다(2026년 6월 시행 조문).

Q. 다주택자 취득세 중과는 아직 유효한가요?▾

2026년 8월 기준 지방세법 제13조의2가 그대로 적용됩니다. 조정대상지역 2주택과 비조정 3주택은 8%, 조정대상지역 3주택 이상과 비조정 4주택 이상, 법인은 12%입니다. 일시적 2주택은 제외됩니다.

Q. 지방 저가주택도 주택 수에 들어가나요?▾

공시가격 2억원 이하 지방 저가주택은 주택 수 산정에서 제외됩니다. 종전 기준 1억원이 2025년 4월 지방세법 시행령 개정으로 2억원까지 완화됐습니다.

Q. 취득세 신고와 납부 기한은 언제까지인가요?▾

취득일부터 60일 이내입니다. 취득일은 잔금 지급일과 등기접수일 중 빠른 날입니다. 기한을 넘기면 가산세가 붙고, 감면 신청도 이 신고 때 함께 해야 합니다.

결론

취득세에서 예산이 어긋나는 지점은 정해져 있습니다. 첫째, 세율에 지방교육세 10%가 따라붙는다는 것. 둘째, 6억에서 9억 사이는 표에 적힌 숫자가 아니라 계산식이라는 것. 셋째, 주택 수 판정 하나가 550만원을 5,040만원으로 만든다는 것입니다. 생애최초라면 소득 요건 없이 12억원 이하, 본인 거주 목적, 본인과 배우자의 주택 소유 사실 없음 세 가지로 200만원(소형 비아파트와 인구감소지역 주택은 300만원)이 빠지고, 신청은 60일 이내 신고 때 함께 해야 합니다. 계약 전에 취득세 계산기로 본인 조건을 넣어 세액을 먼저 확정해 두시길 권합니다.