증여 취득세 신고기한은 60일이 아니라 3개월이다

부모가 자녀에게 집을 넘길 때 대개 증여세부터 떠올리지만, 먼저 마주치는 것은 지방세인 취득세입니다. 이전 판의 이 글은 신고기한을 60일로 적었고 조정대상지역 중과는 확인하지 못한 채 비워 두었습니다. 이번에 지방세법 제11조와 제13조의2, 제20조를 생활법령정보로 확인해 기한을 바로잡고 중과 구조를 계산으로 채웠습니다. 국세인 증여세와 양도소득세는 증여세 면제한도에서, 유상거래 취득세율 전체는 취득세 계산법에서 이어집니다.

신고기한은 60일이 아니라 말일부터 3개월이다

취득세 신고기한을 "60일"로 외우고 있으면 증여에서 어긋납니다. 지방세법 제18조와 제20조는 취득 원인별로 기한을 다르게 둡니다.

취득 원인별 취득세 신고와 납부 기한 (2026년 9월 기준, 지방세법 제18조와 제20조)

취득 원인	기산일	기한
일반적인 취득	취득한 날	60일 이내
무상취득(상속 제외)과 부담부증여	취득일이 속하는 달의 말일	3개월 이내
상속과 실종	상속개시일 또는 실종선고일이 속하는 달의 말일	6개월 이내, 외국에 주소를 둔 상속인이 있으면 9개월

기산일도 다릅니다. 일반 취득은 취득한 날부터 세지만, 무상취득은 취득일이 속하는 달의 말일부터 셉니다. 3월 5일에 증여를 원인으로 취득했다면 3월 31일부터 3개월인 6월 30일까지입니다. 60일로 계산해 5월 4일까지로 잡으면 오히려 일찍 신고하는 셈이라 문제가 없지만, 반대로 취득한 날부터 3개월로 잘못 세면 6월 5일이 되어 기한을 넘길 수 있습니다.

국세인 증여세 신고기한도 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월입니다. 두 기한이 같은 방식으로 굴러가므로 한 달력에 함께 적어 두면 됩니다.

취득 원인이 세율을 세 배 넘게 가른다

지방세법 제11조 제1항은 부동산 취득세 표준세율을 취득 원인별로 정합니다.

취득 원인별 표준세율 (2026년 9월 기준, 지방세법 제11조 제1항)

취득 원인	대상	표준세율
상속 외 무상취득	증여 등	3.5%
상속 외 무상취득	대통령령이 정하는 비영리사업자	2.8%
상속	농지 외 부동산	2.8%
상속	농지	2.3%
유상거래 주택	취득당시가액 6억원 이하	1%
유상거래 주택	6억원 초과 9억원 이하	취득가액을 넣어 푸는 산식
유상거래 주택	9억원 초과	3%
그 밖의 원인	농지 외	4%

시가인정액 8억원짜리 집을 놓고 보면 증여는 3.5%인 2,800만원, 상속은 2.8%인 2,240만원입니다. 같은 무상취득인데 560만원이 갈립니다. 여기에 지방교육세와 농어촌특별세가 별도로 붙습니다.

유상거래 주택의 1%와 비교하면 격차가 더 큽니다. 다만 유상거래는 대가를 실제로 지급해야 하고 주택 수와 지역에 따라 중과가 걸리므로 단순 비교는 어렵습니다. 유상 쪽 구조는 취득세 계산법에 있습니다.

조정대상지역 무상취득은 12%가 될 수 있다

이전 판이 비워 두었던 부분입니다. 지방세법 제13조의2 제2항은 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 일정가액 이상인 주택을 무상취득하면, 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 삼아 거기에 중과기준세율의 100분의 400을 더한 세율을 적용하도록 정합니다.

조정대상지역 일정가액 이상 주택 무상취득 시 세율 계산 (2026년 9월 기준, 지방세법 제13조의2 제2항, 제11조 제1항 제7호 나목, 제6조 제19호)

구성 요소	근거	세율
표준세율	제11조 제1항 제7호 나목, 그 밖의 원인 중 농지 외	4%
가산	중과기준세율(1,000분의 20)의 100분의 400	8%
합계	제13조의2 제2항 적용	12%

시가인정액 8억원 주택이면 일반 증여 3.5%로 2,800만원이던 취득세가 12%에서 9,600만원이 됩니다. 차이가 6,800만원입니다. 다만 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상취득하는 등 대통령령으로 정하는 경우는 제외됩니다. 대상이 되는 일정가액의 구체적 금액은 지방세법 시행령 제28조의6 제1항이 정하며, 이 글에서는 그 금액을 확인하지 못했으므로 신고 전 위택스나 관할 지자체에서 확인하시기 바랍니다.

부담부증여는 과세표준이 둘로 쪼개진다

부담부증여는 집을 넘기면서 그 집에 딸린 담보대출이나 전세보증금까지 함께 넘기는 방식입니다. 순수한 무상 이전이 아니라 세법이 한 거래를 두 조각으로 봅니다.

채무액에 상당하는 부분은 유상승계취득으로 보아 제10조의3의 과세표준을, 시가인정액에서 채무부담액을 뺀 잔액은 무상취득으로 보아 제10조의2의 과세표준을 적용합니다. 하나의 등기인데 계산이 두 갈래로 갑니다.

시가인정액 8억원 주택에 전세보증금 3억원을 함께 넘길 때, 산술 계산 (2026년 9월 기준, 지방세법 제7조와 제10조의2와 제10조의3, 유상 부분은 취득당시가액 6억원 이하 1% 적용, 지방교육세와 농어촌특별세 별도)

구분	과세표준	적용 세율	취득세
무상 부분	8억원에서 3억원을 뺀 5억원	3.5%	1,750만원
유상 부분	채무액 3억원	1%	300만원
합계			2,050만원
순수 증여였다면	8억원	3.5%	2,800만원
차이			750만원

같은 집을 넘기는데 채무를 얹으면 취득세가 750만원 줄어듭니다. 유상 부분의 과세표준이 채무액 3억원이라 주택 유상거래 6억원 이하 구간의 1%가 걸리기 때문입니다. 다만 받는 사람이 다주택이거나 조정대상지역이면 유상 부분에 중과가 붙어 결과가 뒤집힐 수 있습니다.

매매

부담부증여에서 세금이 걸리는 두 사람

받는 사람, 지방세

취득세를 유상과 무상으로 나눠 계산

받는 사람, 국세

증여세는 채무액을 뺀 금액으로 계산

주는 사람, 국세

인수된 채무액은 유상양도라 양도소득세

판단

두 사람 몫을 합쳐야 유불리가 나옴

시가인정액 8억원에 채무 3억원이면 취득세는 2,050만원으로 순수 증여보다 750만원 적습니다. 증여세와 양도소득세는 별도입니다.

취득세가 줄어드는 만큼 주는 사람에게 양도소득세가 새로 생깁니다. 증여자가 지고 있던 채무를 수증자가 인수한 것으로 확인되면 그 채무액은 유상양도에 해당하기 때문입니다. 증여세 쪽 계산과 양도소득세 발생 구조는 증여세 면제한도에, 양도세율과 장기보유특별공제는 양도소득세 계산법에 있습니다.

무상취득의 과세표준은 시가인정액이다

무상취득의 과세표준은 지방세법 제10조의2 제1항에 따라 시가인정액입니다. 취득시기 현재 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액이고, 구체적인 산정은 시행령 제14조 제1항이 정합니다.

취득 형태에 따른 취득세 과세표준 (2026년 9월 기준, 지방세법 제10조부터 제10조의4)

취득 형태	과세표준	근거
무상취득	시가인정액	제10조의2 제1항, 시행령 제14조 제1항
유상승계취득	사실상취득가격	제10조의3 제1항, 시행령 제18조 제1항
원시취득	사실상취득가격	제10조의4 제1항

공시가격인 시가표준액과 시가인정액은 다른 개념입니다. 시가표준액은 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 가액이고, 무상취득 과세표준으로 쓰는 것은 시가인정액입니다. 아파트라면 유사 매매사례가 기준이 되는 경우가 많아 실거래가 확인 방법의 조회 순서가 출발점이 됩니다.

지방세와 국세가 같은 거래에 함께 걸린다

증여 한 건에 서로 다른 세목이 붙고 납세자도 갈립니다. 소관과 신고처가 달라 한쪽만 챙기면 다른 쪽 기한을 놓칩니다.

증여와 부담부증여에 걸리는 세목과 납세자 (2026년 9월 기준)

세목	납세자	소관과 신고처	기한
취득세	받는 사람	지방세, 위택스	취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월
증여세	받는 사람	국세, 홈택스	증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월
양도소득세	주는 사람, 부담부증여의 채무 부분	국세, 홈택스	양도소득세 신고기한

신고 전에 확인할 것

• 취득 원인이 순수 증여인지 부담부증여인지 정했는가
• 신고기한을 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월로 계산했는가
• 무상취득 과세표준으로 쓸 시가인정액을 확인했는가
• 부담부증여라면 인수할 채무액을 확정하고 유상과 무상 부분을 나눴는가
• 조정대상지역인지, 시행령이 정한 일정가액 이상인지 확인했는가
• 1세대 1주택자가 배우자나 직계존비속에게 넘기는 제외 사유에 해당하는지 확인했는가
• 받는 사람의 주택 수에 따라 유상 부분에 중과가 붙는지 확인했는가
• 지방교육세와 농어촌특별세를 합한 실제 납부액을 계산했는가
• 증여세와 양도소득세 신고 일정을 같은 달력에 적어 두었는가

자주 묻는 질문

자주 묻는 질문

Q. 증여 취득세 신고기한은 언제까지인가요?▾

무상취득과 부담부증여는 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내입니다. 일반적인 취득의 60일과 기산일도 기간도 다릅니다. 3월 5일 취득이면 3월 31일부터 세어 6월 30일까지입니다.

Q. 증여 취득세는 몇 퍼센트인가요?▾

상속 외 무상취득의 표준세율은 3.5%입니다. 대통령령이 정하는 비영리사업자는 2.8%이고, 여기에 지방교육세와 농어촌특별세가 더해집니다.

Q. 증여와 상속 중 취득세가 더 싼 쪽은요?▾

상속이 낮습니다. 상속은 농지 외 2.8%, 농지 2.3%이고 증여는 3.5%입니다. 시가인정액 8억원이면 2,240만원과 2,800만원으로 560만원 차이입니다. 다만 증여세와 상속세를 함께 따져야 유불리가 나옵니다.

Q. 조정대상지역에서 증여받으면 취득세가 얼마인가요?▾

시행령이 정한 일정가액 이상 주택이면 제11조 제1항 제7호 나목의 4%에 중과기준세율 2%의 400%인 8%가 더해져 12%입니다. 8억원이면 9,600만원으로 일반 3.5%인 2,800만원보다 6,800만원 많습니다. 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자나 직계존비속이 무상취득하는 등은 제외됩니다.

Q. 부담부증여의 취득세는 어떻게 계산하나요?▾

채무액에 상당하는 부분은 유상승계취득의 과세표준을, 시가인정액에서 채무부담액을 뺀 잔액은 무상취득의 과세표준을 적용해 각각 계산합니다. 시가인정액 8억원에 채무 3억원이면 무상 5억원에 3.5%인 1,750만원과 유상 3억원에 1%인 300만원을 합해 2,050만원입니다.

Q. 부담부증여를 하면 세금이 줄어드나요?▾

취득세는 위 사례에서 750만원 줄고 받는 사람의 증여세도 채무액만큼 줄지만, 주는 사람에게 양도소득세가 새로 생깁니다. 받는 사람이 다주택이면 유상 부분에 중과가 붙어 결과가 뒤집힐 수도 있습니다.

Q. 무상취득 과세표준은 공시가격인가요?▾

아닙니다. 지방세법 제10조의2 제1항의 시가인정액입니다. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 시가표준액과는 다른 개념이며 산정 방법은 시행령 제14조 제1항이 정합니다.

세율보다 기한을 먼저 달력에 옮긴다

증여 취득세에서 가장 먼저 확인할 것은 세율이 아니라 기한입니다. 무상취득과 부담부증여는 취득한 날부터 60일이 아니라 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월이고, 기산일 자체가 다릅니다. 국세인 증여세도 같은 방식이라 두 기한을 한 달력에 적어 두면 됩니다.

세율은 취득 원인이 가릅니다. 시가인정액 8억원 기준으로 증여 3.5%는 2,800만원, 상속 2.8%는 2,240만원이고, 조정대상지역의 일정가액 이상 주택을 무상취득하면 12%가 걸려 9,600만원까지 올라갑니다. 부담부증여는 과세표준이 유상과 무상으로 쪼개져 같은 8억원에 채무 3억원이면 2,050만원으로 750만원 줄지만, 그만큼 주는 사람에게 양도소득세가 옮겨 갑니다. 한쪽 세금만 보고 정하면 합계에서 손해를 보므로 증여세 면제한도와 함께 두 사람 몫을 같은 표에 놓고 비교하시기 바랍니다.