부동산 세금, 살 때 가질 때 팔 때 3단계

세목을 하나씩 떼어 읽으면 각 세금은 알겠는데 둘이 어떻게 이어지는지가 남지 않습니다. 순서를 바꿔 집의 생애 주기에 세금을 얹으면 세 칸으로 정리됩니다. 살 때 60일, 가질 때 7월과 9월 그리고 12월, 팔 때 말일부터 2개월. 그리고 이 달력에서 가장 비싼 하루는 6월 1일입니다. 5월 31일에 잔금을 치르면 그해 재산세와 종합부동산세가 통째로 매수인 몫이고, 6월 2일이면 통째로 매도인 몫입니다. 세금의 이름이 아니라 날짜로 읽는 지도입니다.

살 때, 취득세는 취득일부터 60일이다

취득세는 소유권을 얻은 사람에게 붙는 지방세이고 위택스에서 신고합니다. 지방세법 제20조 기준으로 유상 취득은 취득일부터 60일 이내, 상속은 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내, 외국에 주소를 둔 상속인이 있으면 9개월입니다. 취득세에는 지방교육세가 따라붙고, 농어촌특별세는 전용 85제곱미터 이하 주택이면 붙지 않습니다.

세율과 주택 수 판정은 취득세 계산법에, 등기 단계에서 함께 나가는 돈은 집 매매 총비용과 아파트 매매 절차에 있습니다.

가질 때, 재산세는 7월과 9월이고 종부세는 12월이다

보유세의 과세기준일은 매년 6월 1일입니다(지방세법 제114조, 종합부동산세법 제3조). 재산세는 지방자치단체가 소유자 전원에게 부과하고, 종합부동산세는 인별로 합산한 공시가격이 공제금액을 넘는 사람에게 세무서가 2차로 부과합니다.

주택 보유세 두 세목의 구조 (2026년 9월 기준, 생활법령 재산세 안내와 국세청 종합부동산세 개요)

구분	재산세	종합부동산세
성격	지방세, 위택스	국세, 홈택스
과세표준	시가표준액 × 공정시장가액비율 60%(1세대 1주택 9억원 이하는 43%에서 45%)	(인별 공시가격 합산 - 9억원, 1세대 1주택 12억원) × 60%
세율	0.1%에서 0.4%, 1세대 1주택 9억원 이하 특례 0.05%에서 0.35%	2주택 이하 0.5%에서 2.7%
납기	주택분 절반 7월 16일부터 31일, 나머지 9월 16일부터 30일, 세액 20만원 이하는 7월 일괄	12월 1일부터 15일
분납	250만원 초과 시 납기 후 3개월 이내	250만원 초과 시 납기 후 6개월 이내
근거	지방세법 제111조, 제111조의2, 제114조, 제115조	종합부동산세법 제3조, 제8조, 제16조, 제20조

재산세 주택분을 7월에 한꺼번에 내는 기준은 20만원 이하입니다. 검색에 도는 10만원은 지방세법 제115조 개정 전 값이라 지금 고지서와 맞지 않습니다. 종합부동산세 분납은 250만원 초과 500만원 이하이면 초과분을, 500만원을 넘으면 세액의 50% 이하를 6개월 안에 나눠 냅니다.

고지서 두 장의 차이는 재산세 2기분에, 계산은 재산세 계산법과 종합부동산세 기초에 있습니다.

팔 때와 넘길 때, 기한은 말일부터 센다

처분 단계의 세금은 모두 국세이고 홈택스에서 신고합니다.

양도소득세와 상속세와 증여세의 신고기한 (2026년 9월 기준, 국세청 양도소득세 개요와 상속세와 증여세 신고납부기한 안내)

세목	기한	기산점	놓치면
양도소득세 예정신고	2개월	양도일이 속하는 달의 말일	무신고가산세 20%, 납부지연 1일 0.022%
양도소득세 확정신고	다음 해 5월 1일부터 31일	한 해에 여러 건 양도한 경우 합산	가산세
상속세	6개월	상속개시일이 속하는 달의 말일	신고세액공제 3% 상실과 가산세
증여세	3개월	증여일이 속하는 달의 말일	신고세액공제 3% 상실과 가산세

3월 10일에 잔금을 받았다면 양도소득세 예정신고는 5월 31일까지입니다. 1세대 1주택은 2년 이상 보유하고 실지거래가액 12억원 이하이면 비과세이고, 요건과 장기보유특별공제는 양도소득세 비과세와 일시적 2주택에 있습니다. 공제 한도는 상속세 면제한도와 증여세 면제한도에 따로 정리했습니다.

여섯 세목을 한 줄에 놓으면

부동산 세금 3단계 세목과 소관과 기한 (2026년 9월 기준, 각 세목의 국세청과 생활법령 안내와 조문)

세목	단계	성격	창구	기한
취득세	살 때	지방세	위택스	취득일부터 60일, 상속은 말일부터 6개월
재산세	가질 때	지방세	위택스	7월 16일부터 31일과 9월 16일부터 30일
종합부동산세	가질 때	국세	홈택스	12월 1일부터 15일
양도소득세	팔 때	국세	홈택스	양도일 말일부터 2개월, 확정신고 다음 해 5월
상속세	넘길 때	국세	홈택스	상속개시일 말일부터 6개월
증여세	넘길 때	국세	홈택스	증여일 말일부터 3개월

세로로 읽으면 규칙이 보입니다. 지방세 둘은 위택스, 국세 넷은 홈택스입니다. 기한을 세는 방식도 갈립니다. 취득세만 취득일 당일부터 날짜를 세고, 나머지 국세는 사건이 일어난 달의 말일부터 개월을 셉니다. 같은 날 거래해도 마감일이 한 달 가까이 벌어지는 이유입니다.

잔금일 하루가 그해 보유세를 통째로 옮긴다

취득 시기는 지방세법 시행령 제20조 기준으로 잔금 지급일과 등기일 중 빠른 날입니다. 그 날이 6월 1일 앞인지 뒤인지가 그해 재산세 두 번과 종합부동산세의 부담자를 정합니다.

6월 1일 과세기준일 전후 잔금일에 따른 그해 보유세 부담자, 가정 예시 (2026년 9월 기준)

구분	5월 29일 잔금	6월 3일 잔금
6월 1일 현재 소유자	매수인	매도인
그해 재산세 7월과 9월	매수인	매도인
그해 종합부동산세 12월 합산	매수인	매도인
다음 해부터	매수인	매수인

나흘 차이로 부담자가 바뀝니다. 매도인이 다주택자라면 6월 1일에 그 집이 자기 몫으로 잡히느냐가 종합부동산세 합산에도 걸리므로, 잔금일은 양쪽 모두에게 협상 대상입니다.

확인 목록

• 잔금일이 6월 1일 앞인지 뒤인지 정했는가(그해 보유세 부담자가 갈린다)
• 취득일부터 60일 안에 취득세를 신고했는가, 상속이면 말일부터 6개월인가
• 전용 85제곱미터 이하라 농어촌특별세가 빠지는지 확인했는가
• 재산세 주택분이 20만원 이하라 7월에 한 번만 나오는지 봤는가
• 종합부동산세 대상이면 12월 1일부터 15일 납부와 250만원 초과 시 6개월 분납을 알고 있는가
• 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고했는가
• 한 해에 여러 건 양도했다면 다음 해 5월 확정신고를 잡았는가
• 상속은 6개월, 증여는 3개월, 부담부증여의 양도세는 3개월로 달력에 적었는가

자주 묻는 질문

자주 묻는 질문

Q. 부동산 세금 종류는 몇 가지인가요?▾

본세 기준으로 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세, 그리고 무상 이전의 상속세 또는 증여세입니다. 취득세에는 지방교육세와 농어촌특별세가 따라붙습니다.

Q. 취득세 신고 기한은 며칠인가요?▾

취득일부터 60일 이내입니다. 상속은 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월, 외국에 주소를 둔 상속인이 있으면 9개월입니다(지방세법 제20조).

Q. 재산세는 언제 내나요?▾

주택분은 절반을 7월 16일부터 31일, 나머지를 9월 16일부터 30일에 냅니다. 세액이 20만원 이하이면 7월에 한꺼번에 나옵니다. 250만원을 넘으면 납기 후 3개월 안에 분납할 수 있습니다.

Q. 종합부동산세는 언제 얼마부터 내나요?▾

6월 1일 기준 인별 합산 공시가격이 9억원(1세대 1주택 12억원)을 넘으면 12월 1일부터 15일에 냅니다. 250만원을 넘으면 6개월 안에 분납할 수 있습니다.

Q. 양도소득세 예정신고는 언제까지인가요?▾

양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월입니다. 3월 10일 양도면 5월 31일까지이고, 놓치면 무신고가산세 20%와 하루 0.022% 납부지연가산세가 붙습니다.

Q. 6월 1일이 왜 중요한가요?▾

재산세와 종합부동산세의 과세기준일입니다. 잔금일과 등기일 중 빠른 날이 6월 1일 앞이면 매수인이, 뒤면 매도인이 그해 보유세를 전부 부담합니다.

세목이 아니라 단계를 잡는 문제다

부동산 세금은 세목을 외우는 문제가 아니라 단계를 잡는 문제입니다. 살 때는 위택스에서 취득세를 60일 안에, 가질 때는 위택스에서 재산세를 7월과 9월에 그리고 홈택스에서 종합부동산세를 12월 1일부터 15일에, 팔거나 넘길 때는 홈택스에서 양도소득세와 상속세와 증여세를 말일부터 2개월과 6개월과 3개월 안에 처리한다는 뼈대만 세워 두면 됩니다. 거래를 앞두고 있다면 세율보다 먼저 볼 것은 잔금일입니다. 6월 1일을 어느 쪽에 두느냐가 그해 보유세를 통째로 정합니다.