부부 공동명의, 종부세 18억 공제가 뒤집히는 지점
공동명의가 무조건 절세라는 말은 절반만 맞습니다. 종합부동산세는 부부가 각각 9억원씩 공제받는 쪽과 특례로 12억원을 공제받고 세액공제를 얹는 쪽이 공시가격과 나이와 보유기간에 따라 뒤집힙니다. 공시가격 20억원이면 미신청 60만원 대 특례 최대 공제 55만 2,000원으로 아슬아슬하고, 25억원이면 210만원 대 108만원으로 특례가 이깁니다. 납세의무자는 지분율과 무관하게 부부 합의로 정합니다. 국세청 안내와 종합부동산세법 조문으로 계산했습니다.
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공동명의가 유리한지 단독명의가 유리한지는 "계산해 봐야 안다"는 말로 끝나는 경우가 많습니다. 그래서 이 글은 공시가격 15억원부터 25억원까지 네 구간을 세율표와 산식으로 직접 계산해 갈림길이 어디인지 금액으로 보입니다. 결론부터 적으면 공제만 보면 각자 9억원씩 18억원인 공동명의가 넓지만, 세액공제 최대 80%가 붙는 순간 특례를 신청한 쪽이 뒤집습니다. 공시가격 20억원 부부가 그 차이로 60만원과 55만 2,000원 사이에서 갈립니다. 그리고 특례를 신청할 때 정하는 납세의무자는 지분율이 큰 사람이 아니라 부부가 합의해 고르는 1인이라, 나이가 많고 오래 보유한 쪽을 고르는 것 자체가 절세입니다.
명의가 세금을 바꾸는 곳은 인별 과세 두 세목뿐이다
- 종합부동산세
- 인별 과세, 9억원씩 합계 18억원 또는 특례 12억원
- 양도소득세
- 인별 과세, 기본공제 250만원씩과 누진세율 분산
- 재산세
- 물건 단위 산출 후 지분 안분, 총액 동일
- 취득세
- 세대 기준 세율, 지분 안분, 총액 동일
명의 분산이 세금을 줄이는 곳은 사람 단위로 계산하는 두 세목입니다.
종합부동산세와 양도소득세는 사람별로 계산하고, 재산세와 취득세는 물건이나 세대 기준이라 지분을 나눠도 합계가 같습니다. 취득세 세율은 취득세 계산법에, 재산세 산출은 재산세 계산법에 있습니다.
종부세는 9억원씩 18억원과 특례 12억원 중 하나다
종합부동산세법 제8조는 주택분 과세표준을 공시가격 합산액에서 9억원(1세대 1주택자는 12억원)을 뺀 금액에 공정시장가액비율 60% 를 곱해 구합니다. 공동명의 부부는 아무 신청도 하지 않으면 각각 9억원을 공제받아 합계 18억원까지 과세표준이 생기지 않습니다.
제10조의2의 공동명의 1주택자 과세특례를 신청하면 한 사람이 1세대 1주택자처럼 계산합니다. 공제는 12억원으로 줄지만 제9조의 세액공제가 붙습니다.
| 구분 | 특례 미신청 | 특례 신청 |
|---|---|---|
| 공제 | 각자 9억원, 합계 18억원 | 12억원 |
| 과세표준 | (각자 공시가격 지분 - 9억원) × 60% | (공시가격 - 12억원) × 60% |
| 세액공제 | 없음 | 연령 60세 20%, 65세 30%, 70세 이상 40%와 보유 5년 20%, 10년 40%, 15년 이상 50%, 합산 최대 80% |
| 납세의무자 | 각자 | 지분율과 무관하게 부부 합의로 정한 1인 |
| 신청 | 불필요 | 9월 16일부터 30일, 관할 세무서, 혼인관계증명서 첨부, 변동 없으면 계속 적용 |
세율은 2주택 이하 기준으로 과세표준 3억원 이하 0.5%, 6억원 이하 0.7%, 12억원 이하 1.0%, 25억원 이하 1.3%, 50억원 이하 1.5%, 94억원 이하 2.0%, 94억원 초과 2.7%입니다. 전체 구조는 종합부동산세 기초에 있습니다.
공시가격 20억원이면 60만원 대 55만 2,000원이다
세율표와 산식을 그대로 넣어 계산했습니다. 반반 공동명의 1주택, 재산세 공제와 농어촌특별세와 세부담 상한은 넣지 않은 세율 적용 단계의 세액입니다.
| 공시가격 | 특례 미신청(각자 9억원) | 특례, 세액공제 없음 | 특례, 40% 공제(60세와 5년) | 특례, 80% 공제(70세와 15년) |
|---|---|---|---|---|
| 15억원 | 각자 7억 5,000만원, 과세표준 없음, 0원 | (15억-12억)×60%=1억 8,000만원×0.5%=90만원 | 54만원 | 18만원 |
| 18억원 | 각자 9억원, 과세표준 없음, 0원 | 3억 6,000만원, 150만원+42만원=192만원 | 115만 2,000원 | 38만 4,000원 |
| 20억원 | 각자 (10억-9억)×60%=6,000만원×0.5%=30만원, 합계 60만원 | 4억 8,000만원, 150만원+126만원=276만원 | 165만 6,000원 | 55만 2,000원 |
| 25억원 | 각자 (12억 5,000만-9억)×60%=2억 1,000만원×0.5%=105만원, 합계 210만원 | 7억 8,000만원, 150만원+210만원+180만원=540만원 | 324만원 | 108만원 |
읽는 법은 이렇습니다. 공시가격 18억원까지는 미신청이 0원이라 특례가 이길 수 없습니다. 20억원에서 80% 공제를 받으면 55만 2,000원으로 미신청 60만원을 겨우 앞서고, 40% 공제면 165만 6,000원이라 미신청이 낫습니다. 25억원이 되면 80% 공제로 108만원, 미신청 210만원이라 특례가 102만원 이깁니다. 갈림길은 공시가격 하나가 아니라 공시가격과 공제율의 조합입니다.
특례 세액은 세율 적용 뒤 재산세 공제를 빼고 세액공제를 곱하며 농어촌특별세 20%가 붙고, 직전 연도 재산세와 종합부동산세 합계의 150%를 넘는 부분은 세부담 상한으로 공제됩니다. 실제 고지액은 이 표보다 작을 수 있으니 순서를 확인해 국세청 홈택스 모의계산으로 마무리하세요.
양도세는 250만원씩과 누진 구간으로 갈린다
양도소득세는 인별로 과세합니다. 소득세법 제103조의 양도소득 기본공제 연 250만원이 사람마다 붙어 공동명의면 500만원이 빠지고, 양도차익이 지분대로 갈라져 각자 더 낮은 누진세율 구간에 놓입니다. 기본세율은 6%에서 45%이며 구간표는 분양권과 입주권에 있고, 1세대 1주택 비과세라면 애초에 낼 세금이 없어 명의 구성이 의미 없습니다. 비과세 요건은 양도소득세 비과세에 있습니다.
단독명의를 공동명의로 바꾸면 증여다
이미 단독명의인 집의 지분을 배우자에게 넘기면 증여입니다. 상속세 및 증여세법 제53조의 배우자 증여재산공제는 10년간 6억원이라 그 안이면 증여세는 없지만, 지분 이전에 따른 취득세는 별도로 붙습니다. 절세 효과보다 전환 비용이 클 수 있으므로 위 표의 종합부동산세 차액과 취득세를 나란히 놓고 판단합니다. 증여세 계산은 증여세 면제한도에서 이어집니다.
확인 목록
- 올해 공시가격을 반으로 나눈 값이 9억원을 넘는가(넘지 않으면 미신청이 0원)
- 넘는다면 위 표의 네 칸으로 미신청과 특례 세액을 비교했는가
- 특례를 신청한다면 나이가 많고 오래 보유한 배우자를 납세의무자로 합의했는가
- 납세의무자의 나이(60세, 65세, 70세)와 보유기간(5년, 10년, 15년)으로 공제율을 확인했는가
- 신청 기간 9월 16일부터 30일에 혼인관계증명서를 첨부해 관할 세무서에 냈는가
- 첫 신청 뒤 변동이 없으면 계속 적용된다는 점을 알고 있는가
- 양도 계획이 있다면 1세대 1주택 비과세 대상인지 먼저 확인했는가
- 단독명의를 공동명의로 바꾸려면 배우자 공제 6억원 범위와 취득세를 계산했는가
자주 묻는 질문
자주 묻는 질문
- 특례를 신청하지 않으면 각자 9억원씩 합계 18억원입니다. 공동명의 1주택자 특례를 신청하면 12억원으로 줄어드는 대신 연령과 보유기간 세액공제를 합산 최대 80%까지 받습니다.
- 공시가격만으로는 정해지지 않습니다. 반반 명의 기준으로 18억원까지는 미신청이 0원이라 특례가 이길 수 없고, 20억원은 80% 공제일 때만 55만 2,000원으로 미신청 60만원을 앞서며, 25억원은 80% 공제 108만원으로 미신청 210만원보다 낫습니다.
- 지분율과 무관하게 부부 간 합의로 정한 1인입니다. 세액공제는 그 사람의 나이와 보유기간으로 계산하므로 나이가 많고 오래 보유한 쪽을 정하는 것이 유리합니다.
- 해당 연도 9월 16일부터 30일까지 관할 세무서에 특례 신청서와 혼인관계증명서를 냅니다. 최초 신청 뒤 변동이 없으면 다음 해부터 자동으로 계속 적용됩니다.
- 2주택 이하 개인은 과세표준 3억원 이하 0.5%, 6억원 이하 0.7%, 12억원 이하 1.0%, 25억원 이하 1.3%, 50억원 이하 1.5%, 94억원 이하 2.0%, 94억원 초과 2.7%입니다. 과세표준은 공시가격에서 공제금액을 뺀 뒤 공정시장가액비율 60%를 곱해 구합니다.
- 배우자에게 지분을 넘기는 증여가 됩니다. 배우자 증여재산공제가 10년간 6억원이라 그 안이면 증여세는 없지만 취득세는 따로 붙습니다.
Q. 부부 공동명의면 종부세 공제가 얼마인가요?▾
Q. 공시가격이 얼마부터 특례가 유리한가요?▾
Q. 특례 납세의무자는 누가 되나요?▾
Q. 특례 신청은 언제 어디에 하나요?▾
Q. 종부세 세율은 어떻게 되나요?▾
Q. 단독명의를 공동명의로 바꿔도 되나요?▾
결론
공동명의를 정할 때 따질 것은 세 가지입니다. 양도소득세는 명의를 나누는 쪽이 유리하고, 취득세와 재산세는 명의로 달라지지 않으며, 종합부동산세만 공시가격과 공제율의 조합으로 답이 뒤집힙니다. 반반 명의 기준으로 공시가격 18억원까지는 미신청이 0원이고, 20억원은 80% 공제일 때만 특례가 55만 2,000원 대 60만원으로 겨우 앞서며, 25억원은 특례 108만원 대 미신청 210만원입니다. 이미 공동명의라면 매년 9월에 올해 공시가격과 두 사람의 나이와 보유기간을 이 표에 넣어 보고, 특례가 이기면 나이가 많고 오래 보유한 쪽을 납세의무자로 합의해 9월 16일부터 30일 사이에 신청하시길 권합니다.
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