종부세 세액공제 80%, 공시 20억이 55만원 된다

종부세를 낼지 말지는 6월 1일 하루가 정하고, 얼마를 낼지는 표 두 개가 정합니다. 과세표준 구간별 세율표와 1세대 1주택자 세액공제율표입니다. 세액공제는 고령자와 장기보유를 더해 최대 80%까지 올라가는데, 이 한 칸이 붙느냐 마느냐로 같은 집의 세액이 몇 배로 달라집니다. 세율 쪽도 과세표준 12억원까지는 주택 수와 무관하게 같다가 25억원 구간부터 벌어집니다. 이 글은 두 표를 국세청 안내 그대로 싣고, 공시가격 20억원 1주택의 세액을 공제금액과 공정시장가액비율에서 시작해 세액공제까지 끝까지 계산합니다.

세율은 주택 수로 갈리고 25억부터 벌어진다

개인 주택분 과세표준 구간별 세율 (2026년 9월 기준, 국세청 종합부동산세 세율 안내)

과세표준	2주택 이하	3주택 이상
3억원 이하	0.5%	0.5%
6억원 이하	0.7%	0.7%
12억원 이하	1.0%	1.0%
25억원 이하	1.3%	2.0%
50억원 이하	1.5%	3.0%
94억원 이하	2.0%	4.0%
94억원 초과	2.7%	5.0%

12억원 이하 구간까지는 주택 수와 무관하게 세율이 같고, 과세표준 12억원을 넘는 순간부터 3주택 이상의 세율이 뛰기 시작합니다. 25억원 이하 구간에서 1.3%와 2.0%로 벌어지고 94억원 초과에서는 2.7%와 5.0%까지 갈립니다. 누진공제액은 6억원 이하 60만원, 12억원 이하 240만원, 25억원 이하 600만원입니다.

공시 20억 주택의 세액을 끝까지 계산해 본다

1세대 1주택, 공정시장가액비율 60%, 공제 12억원 적용 계산 (2026년 9월 기준, 국세청 세액계산 흐름도와 세율표. 재산세 중복분 공제와 세부담상한은 반영 전)

공시가격	과세표준	산출세액	세액공제 80% 적용 시
14억원	1억 2,000만원	60만원	12만원
16억원	2억 4,000만원	120만원	24만원
20억원	4억 8,000만원	276만원	55만 2,000원
25억원	7억 8,000만원	540만원	108만원
30억원	10억 8,000만원	840만원	168만원

공시가격 20억원 주택을 예로 들면 20억에서 12억을 뺀 8억원에 60%를 곱해 과세표준이 4억 8,000만원이고, 6억원 이하 구간이라 4억 8,000만원 × 0.7%에서 누진공제 60만원을 빼 276만원이 나옵니다. 여기서 이미 낸 재산세 중복분을 빼고 세액공제를 적용합니다. 재산세 쪽 계산과 7월과 9월 고지 구조는 재산세 2기분에 있습니다.

세액공제는 두 갈래를 더하되 80%가 상한이다

고령자 공제와 장기보유 공제 (2026년 9월 기준, 국세청 세액계산 흐름도)

보유 기간	공제율	연령	공제율
5년 이상	20%	60세 이상	20%
10년 이상	40%	65세 이상	30%
15년 이상	50%	70세 이상	40%

두 공제는 중복 적용되고 합해서 80%가 한도입니다. 70세 이상(40%)이면서 15년 이상 보유(50%)라면 단순 합은 90%이지만 80%에서 끊깁니다. 그래서 공시가격 20억원 주택의 276만원이 55만 2,000원까지 내려갑니다. 65세이면서 10년 보유라면 30% + 40% = 70%로 82만 8,000원입니다.

매매

공시 20억 1주택의 조건별 세액

공제 없음

276만원

60세, 5년 보유(20% + 20% = 40%)

165만 6,000원

65세, 10년 보유(30% + 40% = 70%)

82만 8,000원

70세, 15년 보유(40% + 50%, 한도 80%)

55만 2,000원

재산세 중복분 공제 전 금액이며 실제 고지액은 이보다 낮아집니다.

여기에 세부담상한이 하나 더 있습니다. 직전 연도에 낸 총세액(재산세와 종부세 합계)의 150%를 넘는 부분은 공제됩니다. 공시가격이 급등한 해에도 세액이 한 번에 튀지 않도록 막는 장치입니다. 부부 공동명의라면 1세대 1주택 특례를 신청할지 따로 계산해야 하는데, 그 비교는 공동명의 종부세에 정리했습니다.

납부는 12월 15일까지, 250만원을 넘으면 나눠 낸다

납부기간과 분납 기준 (2026년 9월 기준, 국세청 종합부동산세 안내)

항목	내용
납부기간	매년 12월 1일부터 12월 15일
부과 방식	국세청이 계산해 고지하며 신고납부도 선택할 수 있음
분납 기준	납부할 세액이 250만원 초과
분납 기간	납부기한이 지난 날부터 6개월 이내
분납 범위	250만원 초과 500만원 미만은 250만원 초과 금액, 500만원 초과는 세액의 50% 이하

세액이 400만원이면 250만원을 넘는 150만원을, 800만원이면 절반인 400만원까지 뒤로 미룰 수 있습니다. 재산세 분납과 기준 금액은 같지만 분납 기간이 재산세는 3개월, 종부세는 6개월로 다릅니다. 보유부터 처분까지 세금이 걸리는 순서 전체는 부동산 세금 지도에서 볼 수 있습니다.

내 종부세 가늠하는 순서

공시가격에서 고지액까지 5단계

1. 1

   공시가격 확인

   부동산공시가격알리미에서 6월 1일 기준 보유 주택의 공시가격 합계를 확인합니다.

2. 2

   과세표준 계산

   공시가격 합계에서 공제금액(1세대 1주택 12억원, 그 밖 9억원)을 빼고 공정시장가액비율 60%를 곱합니다.

3. 3

   산출세액 계산

   주택 수에 맞는 세율표를 적용하고 누진공제액을 뺍니다. 2주택 이하와 3주택 이상은 과세표준 12억원을 넘는 구간부터 갈립니다.

4. 4

   공제 적용

   재산세 중복분을 빼고 1세대 1주택이면 고령자와 장기보유 세액공제를 한도 80% 안에서 적용합니다. 직전 연도 총세액의 150%를 넘는 부분도 공제됩니다.

5. 5

   납부 계획

   12월 1일부터 15일까지 납부하고, 250만원을 넘으면 6개월 이내 분납을 검토합니다.

고지서를 받기 전 점검표

• 6월 1일 기준 보유 현황이 맞는가(잔금일이 6월 1일 전인지 후인지)
• 공시가격 합계가 공제금액(1주택 12억원, 그 밖 9억원)을 넘는가
• 1세대 1주택 판정이 맞는가(세대원의 다른 주택 보유 포함)
• 주택 수가 3주택 이상이면 과세표준 12억원 초과 구간의 세율 차이를 확인했는가
• 고령자와 장기보유 세액공제 대상인지, 합해서 80% 한도에 걸리는지 계산했는가
• 부부 공동명의라면 1세대 1주택 특례 신청이 유리한지 비교했는가
• 세액이 250만원을 넘으면 6개월 분납을 신청할 것인가
• 12월 1일부터 15일까지의 납부기한을 달력에 표시했는가

자주 묻는 질문

자주 묻는 질문

Q. 종부세는 얼마부터 내나요?▾

6월 1일 기준 보유 주택의 공시가격 합계가 1세대 1주택은 12억원, 그 밖의 개인은 9억원을 넘을 때 초과분에 부과됩니다. 초과분에 공정시장가액비율 60%를 곱한 금액이 과세표준입니다.

Q. 고령자와 장기보유 공제는 얼마나 되나요?▾

보유 5년 20%, 10년 40%, 15년 50%이고 연령은 60세 20%, 65세 30%, 70세 40%입니다. 두 공제는 중복되지만 합해서 80%가 한도라 70세에 15년 보유여도 90%가 아니라 80%가 적용됩니다.

Q. 세율은 주택 수에 따라 얼마나 다른가요?▾

과세표준 12억원 이하까지는 0.5%에서 1.0%로 같고, 25억원 이하 구간부터 2주택 이하 1.3%와 3주택 이상 2.0%로 갈립니다. 94억원 초과는 2.7%와 5.0%입니다.

Q. 언제 내고 나눠 낼 수 있나요?▾

매년 12월 1일부터 15일까지 납부합니다. 세액이 250만원을 넘으면 납부기한이 지난 날부터 6개월 이내에 분납할 수 있고, 250만원 초과 500만원 미만은 250만원을 넘는 금액, 500만원 초과는 세액의 50% 이하를 미룰 수 있습니다.

Q. 2027년부터 공제가 14억원으로 오르나요?▾

2026년 8월 3일 정부가 세제개편안에서 1세대 1주택 기본공제를 12억원에서 14억원으로 올리고 2027년부터 단계 시행한다고 밝혔습니다. 정부안 단계이므로 2026년분 고지에는 현행 12억원이 적용됩니다.

결론

종부세에서 금액을 만드는 것은 세 개의 표입니다. 공제금액(1주택 12억원)과 공정시장가액비율 60%로 과세표준을 만들고, 주택 수에 맞는 세율표로 산출세액을 뽑고, 고령자와 장기보유 세액공제로 최대 80%를 깎습니다. 공시가격 20억원 1주택이 276만원에서 55만 2,000원까지 내려가는 것이 그 결과입니다. 여기에 직전 연도 총세액의 150%라는 세부담상한이 하나 더 걸립니다. 납부는 12월 1일부터 15일까지이고 250만원을 넘으면 6개월 분납이 가능합니다. 2027년부터 공제를 14억원으로 올리는 정부안이 나와 있으나 아직 확정 전이므로, 올해 고지는 현행 기준으로 받게 됩니다.