매매

약 7억 4,000만원 아파트의 중개보수 상한은 0.4%인 296만원이었지만 계약 전에 미리 물어 0.35%인 259만원으로 정했고 부가세를 더해 약 285만원을 냈습니다. 협의를 언제 꺼냈는지, 부가세와 현금영수증은 어땠는지, 무조건 깎는 게 답이 아니라고 생각한 이유를 씁니다.

취득세 계산기를 만들고 제 집 조건을 넣었더니 위택스보다 세금이 크게 나왔습니다. 원인은 34평이라 85㎡를 넘는다고 착각한 전용면적 처리였습니다. 위택스에 조건을 하나씩 바꿔 넣어 원인을 찾은 과정과 단위, 면적, 주택 수, 조정대상지역, 감면이라는 다섯 가지 함정을 정리했습니다.

2024년 10월 잔금일에 오전 9시 대출 실행 확인부터 열쇠를 받기까지 약 5억원대 중반이 움직인 순서를 시간대로 적었습니다. 중개보수 약 285만원, 법무사 보수, 취득세와 지방교육세, 관리비 정산까지 그날 나간 항목, 전날 이체 한도 확인이 왜 중요한지도 실제 경험으로 씁니다.

생애최초 취득세 감면을 받고 잔금 열흘 뒤에 이사해 정부24로 전입신고를 한 2024년 기록입니다. 그때 조문은 3개월 안에 상시 거주를 시작하고 3년을 살 것을 요구했는데, 현행 조문에는 그 기한이 없고 취득일부터 3년 안에 팔거나 임대만 하지 않으면 됩니다.

2024년 10월 서울 84㎡ 아파트를 약 7억 4,000만원에 생애최초로 사며 취득세 감면 200만원을 받은 과정입니다. 소득 요건이 있는 줄 알았고 200만원만 내는 줄 착각했으며 신청을 따로 하는 줄 알았던 세 가지 오해, 법무사가 잔금일에 신고와 함께 처리한 흐름을 적었습니다.

조정대상지역 2주택 양도세 중과에서 빠지는 사유로 국세청이 든 것은 네 가지이고, 그중 셋이 취득이나 계약금 지급 시점을 기준으로 합니다. 보유 2년 미만은 60% 단일세율이 아니라 60%와 기본세율에 20%p를 더한 값 중 큰 세액입니다. 2026년 9월 기준입니다.

증여 취득세 표준세율은 3.5%이고 신고기한은 60일이 아니라 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월입니다. 조정대상지역 주택을 무상취득하면 12%까지 오릅니다. 부담부증여는 과세표준이 유상과 무상으로 갈려 8억원에 채무 3억원이면 2,050만원입니다. 2026년 9월 기준입니다.

부부 공동명의 종합부동산세는 각자 9억원 공제(합계 18억원)와 특례 12억원 공제에 최대 80% 세액공제 중 하나입니다. 공시가격 20억원이면 미신청 60만원 대 특례 55만 2,000원, 25억원이면 210만원 대 108만원입니다. 신청은 9월 16일부터 30일까지입니다.

부동산 세금은 살 때 취득세, 가질 때 재산세와 종합부동산세, 팔 때 양도소득세로 갈립니다. 취득세 60일, 재산세 7월과 9월, 종부세 12월 1일부터 15일, 양도세 말일부터 2개월, 상속세 6개월, 증여세 3개월입니다. 6월 1일 과세기준일까지 2026년 9월 기준입니다.

서울시 도시계획시설 3D 입체도면은 2026년 8월 10일 공개됐고 미아동 130번지 층층공원에 처음 적용됐습니다. 법정도면을 대체하지 않는 참고 도면이라 계약 전에는 토지이음 도시계획 열람과 토지이용계획확인서를 따로 봐야 합니다. 2026년 9월 기준입니다.

신속통합기획 온라인 아카이브는 2025년 3월 27일 83곳으로 열려 2026년 6월 기준 97곳을 수록합니다. 같은 시점 추진현황은 기획완료 135곳, 구역지정 30곳입니다. 기획완료와 구역지정의 차이, 5년을 2년으로 줄이는 구조, 확인 화면을 2026년 9월 기준으로 정리했습니다.

서울시 2026 대시민 정비사업 아카데미는 8월부터 25개 자치구 순회, 정원 180명 선착순 무료입니다. 분담금은 종전자산 5억원에 비례율 90%면 3억 5,000만원, 110%면 2억 5,000만원이고 공사비 검증 의무 기준은 20%, 10%, 5%, 3%입니다.

서울시 정비사업 전자투표 지원은 비용의 50% 이내 조합당 최대 1천만원이고 2025년 11월 공고로 2026년 총회 조합 15개 이상을 추가 모집했습니다. 총회 비용 3,000만원이면 1,000만원, 1,600만원이면 800만원이며 직접 출석 10%, 20%, 과반수는 그대로입니다.

디딤돌 대출 금리는 소득 구간과 만기로 갈립니다. 2026년 9월 기준 소득 2,000만원 이하 10년 2.85%, 7,000만원 초과 8,500만원 이하 30년 4.15%입니다. 2억원 30년은 월 97만 2,207원, 총이자 1억 4,999만원이고 우대금리 하한은 연 1.5%입니다.

재산세 2기분 납기는 9월 16일부터 30일까지이고 토지분은 이때만 부과됩니다. 고지서에는 본세에 도시지역분 0.14%와 지방교육세 20%가 더해져 공시가 3억원 주택은 연 57만 6,000원입니다. 연체하면 3%, 체납액 45만원 이상이면 월 0.66%가 붙습니다.

주택 재산세는 공시가격에 공정시장가액비율을 곱한 과세표준에 누진 세율을 적용합니다. 공시 9억원이면 일반 주택 153만원, 1세대 1주택은 78만 7,500원으로 74만 2,500원 적습니다. 과세기준일은 6월 1일이고 하루 차이로 부담자가 바뀝니다. 2026년 9월 기준입니다.

매매가 9억원 아파트는 취득세 2,700만원과 지방교육세 270만원, 중개보수 450만원, 인지세 15만원, 등기수수료를 더해 3,436만 5,000원이 따로 듭니다. 국민주택채권은 매매가가 아니라 시가표준액 기준이라 서울 6억원이면 1,860만원입니다. 2026년 9월 기준입니다.

분양권은 2년 넘게 보유해도 양도세율 60%이고 입주권은 2년부터 기본세율입니다. 프리미엄 8,000만원이면 4,800만원과 1,344만원으로 갈립니다. 주택 수 산입은 양도세 2021년 1월 1일, 취득세 2020년 8월 12일 취득분부터입니다. 2026년 9월 기준입니다.

일시적 2주택은 종전주택 취득 1년 뒤 신규주택을 사고 3년 안에 파는 특례입니다. 취득가 6억원 집을 12억원에 팔 때 요건을 지키면 0원, 3년을 넘기면 1억 8,156만 6,000원입니다. 3년 기한은 2023년 1월 12일 이후 양도분부터 적용됩니다. 2026년 9월 기준입니다.

종부세는 공시가격에서 1주택 공제 12억원을 빼고 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준을 만듭니다. 공시 20억원이면 산출세액 276만원이지만 고령자와 장기보유 세액공제 한도 80%를 채우면 55만 2,000원입니다. 납부는 12월 1일부터 15일까지입니다.

등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 읽습니다. 갑구에 가압류가 먼저 있으면 그 뒤 임차인은 우선변제를 받지 못하고, 가처분과 가등기 뒤도 보호가 사라집니다. 인터넷 열람 700원, 발급 1,000원, 방문 1,200원이고 건축물대장은 열람 300원입니다. 2026년 9월 기준입니다.

다주택 양도세 중과 유예가 2026년 5월 9일 끝나 5월 10일부터 조정대상지역 2주택은 20%포인트, 3주택은 30%포인트가 가산되고 장기보유특별공제가 배제됩니다. 1세대 1주택은 12억원까지 비과세이고 초과분에는 장기보유특별공제 최대 80%가 적용됩니다.

주택 중개보수 상한은 매매 8억 9,000만원까지 0.4%인 356만원이지만 9억원이 되면 0.5%가 걸려 450만원으로 94만원 뜁니다. 임대차는 보증금에 월세 100배를 더하고 그 값이 5,000만원 미만이면 70배로 다시 계산합니다. 2026년 9월 기준입니다.

DSR 상한은 총대출액 1억원 초과 시 은행 40%, 제2금융권 50%입니다. 3단계 스트레스 DSR의 스트레스 금리 1.5%와 수도권 규제지역 3.0%가 한도를 얼마나 줄이는지 연소득 6,000만원으로 계산하고, 시가별 6억, 4억, 2억 한도까지 정리했습니다.

아파트 시세는 실거래가, 공시가격, 부동산원 주간동향을 함께 봐야 합니다. 2026년 공시가격은 시세의 69%로 결정됐고 실거래가는 계약 30일 안 신고 후 다음 날 공개되며 주간동향은 월요일 기준 목요일 발표입니다. 등기일자로 집값 띄우기를 가리는 법까지 2026년 9월 기준입니다.

아파트 매매 기한은 네 개입니다. 계약 후 30일 거래신고, 잔금 후 60일 이전등기, 취득 후 60일 취득세, 이사 후 14일 전입신고입니다. 계약금은 중도금 전까지만 되돌릴 수 있고 6억원이면 취득세 600만원과 중개보수 상한 240만원이 붙습니다. 2026년 9월 기준입니다.

주택 취득세는 1주택 6억 이하 1%, 9억 초과 3%이고 6억~9억은 계산식으로 정해집니다. 지방교육세는 취득세의 10%, 85㎡ 초과는 농특세 0.2%가 더 붙습니다. 소득 요건이 없는 생애최초 200만원 감면, 8%와 12% 중과, 60일 신고 기한을 조문 기준으로 확인하세요.

증여재산공제는 직계존속 5,000만원, 배우자 6억원, 기타 친족 1,000만원입니다. 10년 합산은 동일인 기준이라 부모는 묶이고 조부모는 따로 셉니다. 무이자 대여는 4.6%로 계산한 이자가 1,000만원 미만이면 과세하지 않습니다. 2026년 9월 기준입니다.

상속세 10억원 면제선은 일괄공제 5억원과 배우자상속공제 5억원의 합입니다. 재산 15억원이면 배우자에게 법정지분 6억 4,285만원을 배분할 때 세액이 8,730만원에서 5,958만원으로 줄어듭니다. 배우자공제는 분할과 등기 기한이 따로 있습니다. 2026년 9월 기준입니다.

아파트 실거래가는 신고 다음 날 계약일 기준으로 공개되고, 동 정보는 소유권 이전등기가 끝난 건에만 붙습니다. 공개 항목 열 개, 시도별 1년 단위 다운로드, 증여는 전 6개월 후 3개월과 상속은 전후 6개월 평가기간까지 2026년 9월 기준으로 정리했습니다.