중개보수 325만원을 285만원에, 계약 전에 물었다

중개보수는 법으로 정해진 금액이라 그대로 내는 것인 줄 알았습니다. 정해져 있는 것은 상한이고 그 안에서 협의해 결정한다는 것은 2024년에 집을 사면서야 알았습니다. 그것도 조문에 그렇게 적혀 있었습니다.

상한 296만원과 실제 285만원

2024년 10월에 산 서울 아파트는 매매가가 약 7억 4,000만원이었습니다. 2억원 이상 9억원 미만 구간이라 상한요율은 0.4%, 상한으로 계산하면 296만원이고 부가세까지 생각하면 300만원을 넘습니다. 실제로는 0.35%로 협의해 259만원, 여기에 부가세 10%를 더해 약 285만원을 냈습니다.

약 7억 4,000만원 매매의 상한과 실지급 (2026년 9월 기준, 공인중개사법 시행규칙 별표 1). 상한 행은 내지 않은 금액이고 실제 협의 행이 2024년 10월에 낸 금액이다

구분	요율	보수	부가세 포함
상한	0.4%	296만원	325만 6,000원
실제 협의	0.35%	259만원	약 285만원
차이	0.05%p	37만원	약 40만원

법이 정한 것은 금액이 아니라 상한이었다

제가 착각한 지점이 여기였습니다. 공인중개사법 시행규칙 제20조 제1항은 주택 중개보수의 한도를 별표 1로 정하면서, 그 금액은 시도 조례가 정한 요율한도 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다고 적습니다. 협의는 흥정이 아니라 조문에 적힌 결정 방식입니다. 이걸 모르면 처음 들은 숫자를 정가로 받아들이게 됩니다.

여기서 하나 더 갈립니다. 어느 조례를 따르는지는 집이 아니라 중개사무소가 정합니다. 같은 조 제3항이 중개대상물 소재지와 중개사무소 소재지가 다르면 중개사무소 소재지를 관할하는 시도의 조례 기준으로 받도록 하고 있어서, 서울 집이라도 경기도 사무소에서 중개했다면 경기도 조례가 기준입니다. 다른 시도의 사무소를 통해 매물을 보고 있다면 확인할 값입니다.

제 거래금액이 걸린 서울특별시 조례의 매매 2억원 이상 9억원 미만 구간은 상한요율 0.4%에 한도액이 없었습니다. 한도액이 없다는 것은 거래금액이 커질수록 보수도 계속 따라 올라간다는 뜻입니다. 5,000만원 미만이나 2억원 미만 구간에는 25만원과 80만원이라는 한도액이 붙어 요율대로 계산한 값이 그 위로 못 올라가는데, 제 구간은 그 보호가 없었습니다.

협의는 계약서에 도장 찍기 전에 꺼냈다

제가 먼저 물어봤습니다. 다만 도장 찍는 순간에 갑자기 깎아 달라고 한 것은 아니고, 매수 의사를 확정하면서 중개보수를 어느 정도까지 조정할 수 있는지 미리 물었습니다. 부동산에서도 약간 조정할 수 있다고 해서 계약 전에 대략의 수준을 정해 두었습니다. 큰돈이 오가는 거래에서 마지막 날 몇십만원 때문에 서로 얼굴 붉히고 싶지 않았습니다.

부가세는 별도였고 현금영수증은 받았다

처음 들은 보수 금액만 머리에 넣고 있다가 부가세가 붙으니 "아, 이것도 있었지" 싶었습니다. 부가세 10%는 별도였고, 현금영수증도 요청해서 받았습니다. 이 약 285만원은 잔금일에 정산했습니다. 그날 매매대금 밖에서 나간 항목 전체는 잔금일 하루의 순서에 있습니다. 상한요율과 한도액이 구간마다 어떻게 갈리는지, 부가세가 사업자 유형에 따라 어떻게 붙는지는 중개보수 상한에 정리해 두었습니다.

무조건 깎는 게 답은 아니었다

계약 전에 협의할 수 있다는 것을 더 일찍 알았으면 좋았겠다는 생각은 했습니다. 그렇다고 최대한 깎는 게 답이라고 생각하지는 않습니다. 중개사가 매도인과 일정 조율부터 잔금까지 꽤 많이 신경 써 줬기 때문에, 서로 기분 나쁘지 않은 선에서 정하는 쪽이 낫다고 판단했습니다.

한 가지 더 알아 둘 것은 중개보수와 실비가 다른 항목이라는 점입니다. 같은 규칙 제20조 제2항은 실비를 중개대상물의 권리관계 확인이나 계약금 반환채무 이행보장에 드는 비용으로 한정하고, 개업공인중개사가 영수증을 첨부해 청구하도록 합니다. 등기부등본 열람비처럼 실제로 든 돈을 근거와 함께 받는 것이지 보수를 늘리는 칸이 아닙니다. 청구서에 실비가 붙어 있다면 무엇에 든 비용인지와 영수증을 함께 보면 됩니다. 잔금일에 매매대금 밖에서 나가는 돈 전체의 규모는 집 매매 비용에서 항목별로 갈라 두었습니다.

중개보수는 계약서에 도장을 찍기 전에 정해지는 숫자이지, 잔금일에 깎는 숫자가 아닙니다.

자주 묻는 질문

Q. 중개보수 협의는 언제 꺼내는 게 좋나요?▾

계약서에 도장을 찍기 전, 매수 의사를 확정하는 시점이 자연스러웠습니다. 저는 그때 어느 정도까지 조정할 수 있는지 물었고 계약 전에 수준을 정해 두었습니다. 도장을 찍는 자리나 잔금일에 꺼내면 이미 정해진 것을 되돌리는 대화가 되어 서로 불편해집니다.

Q. 상한요율대로 내야 하는 것 아닌가요?▾

아닙니다. 공인중개사법 시행규칙 제20조 제1항은 시도 조례가 정한 요율한도 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다고 적습니다. 상한은 넘을 수 없는 선이지 내야 하는 금액이 아닙니다.

Q. 집과 중개사무소의 지역이 다르면 어느 조례를 따르나요?▾

중개사무소 소재지를 관할하는 시도의 조례입니다. 같은 규칙 제20조 제3항이 그렇게 정합니다. 서울 집을 경기도 사무소에서 중개했다면 경기도 조례 기준으로 받습니다.

Q. 얼마나 깎는 것이 적당한가요?▾

정답은 없고 제 경우는 0.4%에서 0.35%였습니다. 다만 최대한 깎는 것이 답이라고 생각하지는 않았습니다. 중개사가 매도인과 일정 조율부터 잔금까지 신경 써 준 몫이 있었고, 큰 거래에서 마지막 날 얼굴을 붉히는 것이 더 손해라고 봤습니다.