아파트 매매 절차, 기한은 30일 60일 60일 14일

아파트를 사는 일에서 사람을 곤란하게 만드는 것은 순서가 아니라 날짜입니다. 순서는 중개사무소에서 알려 주지만, 기한은 네 개의 다른 법에 흩어져 있고 저마다 다른 날부터 셉니다. 거래신고는 계약한 날, 등기는 잔금 치른 날, 취득세는 취득한 날, 전입신고는 이사한 날이 기산점입니다. 하나만 놓쳐도 과태료나 가산세가 붙는데 잔금일 전후로 할 일이 몰려 있어 놓치기 쉽습니다. 이 글은 네 기한을 기산점과 근거 조문, 어겼을 때의 금액까지 붙여 정리하고, 6억원 아파트를 기준으로 매매대금 밖에서 나가는 돈을 항목별로 계산합니다.

기한은 네 개다

매수인이 지켜야 할 네 기한과 어겼을 때의 결과 (2026년 9월 기준, 생활법령 부동산 매매와 이사 안내, 각 법령 조문)

기한	기산점	근거	어기면
30일	계약체결일	부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조	미신고 500만원 이하 과태료, 거짓 신고 취득가액의 10% 이하
60일	잔금 지급일(반대급부 이행 완료일)	부동산등기 특별조치법 제2조	상당한 사유 없이 지체하면 등록세액의 5배 이하 과태료(제11조)
60일	취득일	지방세법 제20조	무신고가산세와 납부지연가산세
14일	전입한 날	주민등록법 제16조	정당한 사유 없으면 5만원 이하 과태료

잔금일이 3월 15일이면 이전등기와 취득세 신고는 5월 14일까지, 같은 날 이사했다면 전입신고는 3월 29일까지입니다. 네 기한은 서로 다른 법에 흩어져 있어 하나만 놓치기 쉽습니다. 특히 등기 60일은 법무사에게 맡겼다고 끝이 아니라 등기권리자인 매수인이 지체의 책임을 집니다.

계약금은 중도금 전까지만 되돌릴 수 있다

생활법령이 매매계약서에 반드시 넣으라고 하는 항목은 일곱 가지입니다. 매도인과 매수인, 부동산 표시(소재지, 지목, 면적, 건물내역), 매매대금과 계약금과 중도금과 잔금의 금액과 지급일, 소유권이전 서류 제공 시기, 계약 해제 조항, 특약, 서명과 날인과 날짜입니다.

여기서 해제 조항이 계약금의 성격을 정합니다. 민법 제565조에 따라 계약금은 해약금으로 추정되어, 당사자 한쪽이 이행에 착수하기 전까지 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 배액을 돌려주고 계약을 해제할 수 있습니다. 중도금을 내면 이행에 착수한 것이라 이 문이 닫힙니다.

매매

6억원 계약, 계약금 6,000만원 가정

매수인이 물러나면

계약금 6,000만원 포기

매도인이 물러나면

받은 6,000만원에 6,000만원을 더해 1억 2,000만원 반환

중도금을 낸 뒤

어느 쪽도 일방 해제 불가

계약금 비율은 법정이 아니라 합의이고, 여기서는 10%로 가정했습니다.

계약서를 쓰면 인지세가 붙습니다. 기재금액 1억원 초과 10억원 이하 주택은 15만원이고, 1억원 이하 주택은 면제이며, 작성일이 속하는 달의 다음 달 10일까지 냅니다. 계약 전에 볼 등기부의 갑구와 을구는 등기부등본 보는 법에 정리돼 있습니다.

6억원 아파트의 부대비용을 계산하면

매매대금 밖에서 매수인이 내는 돈을 6억원 아파트, 전용 85제곱미터 이하, 서울 기준으로 모으면 이렇습니다.

6억원 전용 85제곱미터 이하 아파트 매수 시 매수인 부대비용, 산술 계산 (2026년 9월 기준, 생활법령 세금 납부와 중개보수 산정과 등기하기 안내)

항목	기준	금액
취득세	6억원 이하 주택 유상취득 1%	600만원
농어촌특별세	전용 85제곱미터 이하 면제	0원
지방교육세	취득세율에 따라 결정	취득세 계산법 글에서 확인
중개보수	2억원 이상 9억원 미만 상한 0.4%, 협의	최대 240만원
인지세	1억원 초과 10억원 이하	15만원
등기신청수수료	방문 18,000원, 전자표준양식 15,000원, 전자신청 10,000원	1만원에서 1만 8,000원
국민주택채권	시가표준액과 지역별 매입률, 즉시 매도 시 할인료만 부담	6억원 기준 금액은 확인되지 않음

취득세 600만원과 중개보수 상한 240만원과 인지세 15만원과 등기 수수료를 더하면 최대 856만 8,000원이고, 여기에 국민주택채권 할인료가 얹힙니다. 6억원을 넘는 구간의 취득세율과 지방교육세는 취득세 계산법에서, 항목 전체 합산은 집 매매 총비용에서 이어집니다.

중개보수 상한은 구간마다 다르다

중개보수는 공인중개사법 시행규칙 제20조 제1항과 별표 1의 상한 안에서 의뢰인과 개업공인중개사가 협의해 정하고, 매도인과 매수인에게 각각 받습니다. 지급 시기는 거래대금 지급이 완료되는 날입니다.

주택 매매 거래금액별 중개보수 상한 요율과 한도액 (2026년 9월 기준, 공인중개사법 시행규칙 제20조 별표 1, 서울특별시 조례 제8585호)

거래금액	상한 요율	한도액
5,000만원 미만	0.6%	25만원
5,000만원 이상 2억원 미만	0.5%	80만원
2억원 이상 9억원 미만	0.4%	없음
9억원 이상 12억원 미만	0.5%	없음
12억원 이상 15억원 미만	0.6%	없음
15억원 이상	0.7%	없음

상한을 넘겨 사례금이나 답례 명목으로 받는 것은 금지이고, 어기면 업무정지 최대 6개월이나 등록취소, 1,000만원 이하 벌금이나 1년 이하 징역 대상입니다. 요율표 자체는 중개보수 요율에 임대차까지 함께 있습니다.

잔금일에 하는 일 순서

잔금일 진행 순서

잔금을 보내기 전부터 취득세 신고까지

1. 1

   등기부 재열람

   잔금을 보내기 직전 인터넷등기소에서 등기사항증명서를 다시 열람(700원)해 계약 이후 새로 올라온 가압류나 근저당이 없는지 확인합니다.

2. 2

   잔금 지급과 말소 서류 수령

   잔금을 지급하면서 매도인 대출을 갚아 근저당을 말소하는 서류와 등기필정보, 인감증명, 매매계약서, 부동산거래계약신고필증을 받습니다.

3. 3

   소유권이전등기 공동 신청

   매도인(등기의무자)과 매수인(등기권리자)이 공동으로 신청합니다. 방문, 전자표준양식, 전자신청 중 하나이고 수수료는 각각 18,000원, 15,000원, 10,000원입니다. 잔금일부터 60일 안입니다.

4. 4

   취득세 신고 납부

   취득일부터 60일 안에 위택스나 관할 시군구에 신고 납부합니다. 취득세 납부영수증은 등기 서류에도 들어갑니다.

5. 5

   전입신고

   이사한 날부터 14일 안에 정부24나 주민센터에서 전입신고합니다.

등기 처리 상황은 인터넷등기소의 부동산등기신청사건 조회에서 확인할 수 있습니다. 온라인 전자신청은 매도인과 매수인이 각각 사용자등록을 미리 해 두어야 하고, 사용자등록은 등기소를 방문해 신분증과 인감으로 하며 유효기간은 3년(비전문 신청인 1년)입니다.

확인 목록

• 계약 전 등기부 갑구와 을구를 열람(700원)했는가
• 계약서에 매매대금과 계약금과 중도금과 잔금의 금액과 지급일, 해제 조항, 특약이 들어갔는가
• 계약금 포기와 배액 상환이 중도금 전까지만 가능하다는 점을 이해하고 중도금 일정을 잡았는가
• 계약체결일부터 30일 안에 부동산 거래신고를 했는가(중개거래면 개업공인중개사가 신고)
• 인지세 15만원(1억원 초과 10억원 이하)을 작성 다음 달 10일까지 냈는가
• 중개보수가 거래금액 구간의 상한 요율 안에서 협의됐는가
• 잔금 직전 등기부를 다시 열람했는가
• 잔금 지급일부터 60일 안에 소유권이전등기가 접수됐는지 사건 조회로 확인했는가
• 취득일부터 60일 안에 취득세를 신고 납부했는가
• 이사한 날부터 14일 안에 전입신고를 했는가

자주 묻는 질문

자주 묻는 질문

Q. 계약금을 내고 마음이 바뀌면 어떻게 되나요?▾

민법 제565조에 따라 중도금을 내기 전까지는 매수인이 계약금을 포기하거나 매도인이 배액을 돌려주고 해제할 수 있습니다. 6억원에 계약금 6,000만원이면 매수인은 6,000만원을 잃고, 매도인이 물러나면 1억 2,000만원을 돌려줍니다. 중도금을 낸 뒤에는 일방 해제가 되지 않습니다.

Q. 6억원 아파트를 사면 세금과 비용이 얼마나 드나요?▾

전용 85제곱미터 이하 기준으로 취득세 1%인 600만원, 농어촌특별세 면제, 중개보수 상한 0.4%인 240만원, 인지세 15만원, 등기신청수수료 1만원에서 1만 8,000원입니다. 지방교육세와 국민주택채권 할인료가 더 붙습니다.

Q. 소유권이전등기를 늦게 하면 어떻게 되나요?▾

부동산등기 특별조치법 제2조의 60일을 상당한 사유 없이 넘기면 제11조에 따라 그 부동산 등록세액의 5배 이하 과태료가 매수인에게 부과됩니다. 법무사에게 맡겨도 책임은 등기권리자인 매수인에게 있습니다.

Q. 중개보수는 얼마까지 낼 수 있나요?▾

주택 매매는 5,000만원 미만 0.6%(한도 25만원), 5,000만원 이상 2억원 미만 0.5%(한도 80만원), 2억원 이상 9억원 미만 0.4%, 9억원 이상 12억원 미만 0.5%, 12억원 이상 15억원 미만 0.6%, 15억원 이상 0.7%가 상한이고 그 안에서 협의합니다. 상한을 넘겨 받으면 업무정지나 등록취소, 형사처벌 대상입니다.

Q. 등기 신청은 온라인으로도 되나요?▾

됩니다. 인터넷등기소 전자신청은 수수료 10,000원이고, 매도인과 매수인이 각각 등기소를 방문해 사용자등록을 미리 해 두어야 합니다. 전자표준양식으로 작성해 출력 제출하면 15,000원, 방문 신청은 18,000원입니다.

결론

아파트 매매는 순서보다 기한으로 기억하는 편이 안전합니다. 계약하면 30일 안에 거래신고, 잔금을 치르면 60일 안에 이전등기와 취득세 신고, 이사하면 14일 안에 전입신고입니다. 계약금은 중도금을 내기 전까지만 포기하거나 배액을 물고 되돌릴 수 있으니 중도금 날짜가 곧 되돌릴 수 없는 날입니다. 6억원 아파트면 매매대금 밖에서 취득세 600만원, 중개보수 최대 240만원, 인지세 15만원, 등기 수수료 1만원에서 1만 8,000원이 붙고 국민주택채권 할인료가 더해집니다. 잔금 직전 등기부를 700원에 다시 열람하는 것이 이 모든 비용을 지키는 가장 싼 절차입니다. 갑구와 을구 읽는 법은 등기부등본 보는 법에서, 6억원을 넘는 구간의 세율은 취득세 계산법에서 이어집니다.