등기부등본 보는 법, 가압류 뒤에 들어가면 우선변제 없다

등기부등본을 떼고 나서 어디부터 봐야 할지 몰라 처음부터 끝까지 읽는 분이 많습니다. 순서가 있고, 그 순서에는 이유가 있습니다. 갑구에서 파는 사람이 진짜 소유자인지와 소유권에 발이 묶인 표시가 없는지를 먼저 보고, 을구에서 나보다 먼저 돈을 받아 갈 사람이 얼마를 걸어 두었는지를 본 다음, 표제부로 계약서의 물건과 같은 집인지 대조합니다. 소유자가 다르면 나머지를 볼 이유가 없기 때문입니다. 이 글은 세 칸이 각각 답하는 질문과 읽는 순서, 갑구의 어떤 표시가 임차인의 우선변제권을 잃게 하는지, 열람 700원과 발급 1,000원을 어디서 내는지, 그리고 계약 전과 잔금일에 두 번 떼야 하는 이유를 정리합니다.

표제부, 갑구, 을구는 각각 다른 질문에 답한다

부동산등기법 제15조는 1필의 토지 또는 1개의 건물에 등기기록 하나를 두고, 그 안을 표제부, 갑구, 을구로 나눕니다(부동산등기규칙 제13조). 아파트처럼 토지와 건물이 함께 움직이는 집합건물은 건물등기기록 하나에 대지권까지 들어옵니다.

등기기록 세 칸의 기재 사항과 확인 질문 (2026년 9월 기준, 부동산등기법 제15조와 부동산등기규칙 제13조, 생활법령 부동산등기부 확인)

칸	적히는 것	답하는 질문
표제부	소재지번, 건물명칭과 번호, 건물내역(구조, 층수, 면적), 대지권	계약서의 물건과 같은 집인가
갑구	소유권 변동, 가등기, 압류, 가압류, 경매개시결정, 처분금지 가처분	파는 사람이 소유자인가, 소유권에 발이 묶여 있나
을구	저당권과 근저당권, 전세권, 지상권, 지역권의 설정과 변경과 이전과 말소	나보다 먼저 돈을 받아 갈 사람이 누구이고 얼마인가

읽는 순서는 갑구, 을구, 표제부입니다. 소유자가 다르면 나머지를 볼 이유가 없고, 을구가 비어 있어도 갑구에 경매개시결정이 있으면 소용이 없기 때문입니다.

갑구에 가압류가 있으면 그 뒤 임차인은 우선변제가 없다

갑구의 표시 중 세 가지는 "있다"는 사실만으로 그 뒤에 들어가는 사람의 권리를 깎습니다. 생활법령 주택임대차 안내가 적은 결과는 이렇습니다.

갑구에 먼저 올라간 표시별로 그 뒤 임차인이 받는 결과 (2026년 9월 기준, 생활법령 주택임대차 계약 전 확인 사항)

먼저 올라간 표시	그 뒤 임차인의 처지
가압류	우선변제를 받지 못하고 일반채권자와 채권액에 따라 평등하게 배당
처분금지 가처분	가처분권리자가 소송에서 이기면 임대차를 보호받지 못함
가등기	본등기가 되면 임대차를 주장할 수 없어 보호받지 못함

가압류가 무서운 이유가 여기 있습니다. 전입신고와 확정일자를 완벽하게 갖춰도 가압류가 먼저 올라가 있으면 우선변제권이 서지 않습니다. 배당에서 순위를 주장하지 못하고 다른 채권자들과 금액 비율로 나눠 받습니다. 우선변제권이 무엇이고 어떻게 생기는지는 대항력 우선변제권에 정리돼 있습니다.

을구는 채권최고액과 순위번호로 읽는다

을구에는 소유권 외의 권리가 순위번호 순으로 쌓입니다. 근저당권은 실제 빌린 돈이 아니라 채권최고액으로 적히므로, 이 금액이 나보다 먼저 배당받는 상한입니다. 전세권과 지상권과 지역권도 여기 있습니다.

말소된 권리는 줄이 그어진 채로 남습니다. 살아 있는 권리만 세어 채권최고액을 합치면 그것이 내 앞에 선 금액입니다. 매매라면 잔금 때 이 권리들이 말소되는 조건인지 계약서에 적어야 하고, 전세라면 이 합계에 내 보증금을 더한 값이 집값에서 어느 정도인지 봐야 합니다. 그 계산은 전세보증금 지키는 법에서 이어집니다.

열람은 700원, 방문은 1,200원이다

등기사항증명서는 누구나 수수료를 내면 볼 수 있습니다(부동산등기법 제19조). 주소만 알면 소유자가 아니어도 됩니다.

등기사항증명서 열람과 발급 방법별 수수료 (2026년 9월 기준, 인터넷등기소 수수료 안내와 정부24 건물등기사항증명서 발급 안내, 등기사항증명서 등 수수료규칙 제2조)

방법	열람	발급	비고
인터넷등기소	700원	1,000원	24시간, 주소로 검색
무인발급기	해당 없음	1,000원	전부증명서만 가능
등기소 방문	1,200원	1,200원	신분 확인 후 신청 순서대로

계약 검토 단계에서는 열람이면 충분합니다. 화면으로 갑구와 을구를 다 읽을 수 있고 700원입니다. 대출이나 계약서 첨부처럼 종이가 필요할 때만 1,000원짜리 발급을 씁니다.

건축물대장은 발급 500원, 위반건축물은 대장에 적힌다

등기부가 권리를 담는다면 건축물대장은 건물의 실제 모습을 담습니다. 정부24 기준 발급 500원, 열람 300원이고 처리는 근무시간 기준 3시간입니다. 종류는 일반건축물대장, 집합건축물대장 표제부, 집합건축물대장 전유부, 건축물대장 총괄 네 가지이고 아파트 한 호는 집합건축물대장 전유부를 봅니다.

여기서 확인할 것은 대지면적, 연면적, 건축면적, 부속건축물, 오수정화시설, 그리고 용도입니다. 등기부의 표제부 면적과 대장의 면적이 다르면 어느 쪽이 실제인지 현장에서 확인해야 합니다.

가장 중요한 표시는 위반건축물입니다. 건축법 제79조 제4항은 허가권자가 시정명령을 할 때 "위반건축물"이라는 표시와 위반일자, 위반내용을 건축물대장에 적도록 합니다. 시정하지 않으면 제80조에 따라 이행강제금이 붙고, 최초 시정명령일 기준 1년에 2회 이내 범위에서 조례가 정한 횟수만큼 시정될 때까지 반복 부과됩니다. 그 집을 사면 이행강제금이 따라옵니다.

계약 전과 잔금일, 두 번 뗀다

등기부는 언제든 새 표시가 올라갑니다. 계약 전 한 번, 잔금 직전 한 번 열람하면 그 사이에 들어온 가압류나 근저당을 잡아냅니다. 비용은 열람 700원씩 두 번에 건축물대장 열람 300원, 합쳐 1,700원입니다. 이 1,700원이 보증금과 매매대금 전체의 안전을 가립니다.

계약 전 등기부등본과 건축물대장 확인

인터넷등기소와 정부24 화면에서 확인하는 순서

1. 1

   인터넷등기소 열람

   부동산 주소로 등기사항증명서를 검색해 열람(700원)합니다. 집합건물은 건물등기기록 하나에 대지권까지 나옵니다.

2. 2

   갑구 끝까지 읽기

   현재 소유자가 계약 상대와 같은지 보고, 가등기와 압류와 가압류와 경매개시결정과 가처분 중 말소되지 않은 것이 있는지 마지막 순위번호까지 확인합니다.

3. 3

   을구 채권최고액 합산

   말소되지 않은 근저당권의 채권최고액을 모두 더하고 전세권과 지상권 유무를 봅니다.

4. 4

   정부24 건축물대장 열람

   집합건축물대장 전유부를 열람(300원)해 용도와 면적, 위반건축물 표시를 확인합니다.

5. 5

   잔금 직전 재열람

   잔금 당일 다시 열람(700원)해 계약 이후 새로 올라온 표시가 없는지 확인한 뒤 돈을 보냅니다.

확인 목록

등기부는 갑구, 을구, 표제부 순으로 읽습니다. 갑구에서 소유자를 맞추고 말소되지 않은 가등기와 압류와 가압류와 경매개시결정과 가처분을 찾습니다. 하나라도 있으면 그 뒤에 들어가는 내 권리가 깎이고, 특히 가압류 뒤에는 우선변제권이 서지 않습니다. 을구에서는 살아 있는 근저당권의 채권최고액을 합쳐 내 앞에 선 금액을 셉니다. 그다음 정부24에서 집합건축물대장 전유부를 열어 용도와 면적, 위반건축물 표시를 봅니다. 비용은 열람 700원 두 번과 대장 열람 300원, 합쳐 1,700원입니다. 계약 전과 잔금 직전에 각각 확인하고, 순위와 보증금 계산은 대항력 우선변제권과 아파트 매매 절차에서 이어집니다.

• 갑구의 현재 소유자가 계약 상대의 신분증과 같은가
• 갑구에 말소되지 않은 가등기, 압류, 가압류, 경매개시결정, 가처분이 없는가
• 을구의 살아 있는 근저당권 채권최고액을 모두 합산했는가
• 매매라면 잔금 시 을구 권리 말소가 계약서에 조건으로 들어갔는가
• 표제부 면적과 건축물대장 면적이 같은가
• 집합건축물대장 전유부에 위반건축물 표시가 없는가
• 건축물대장의 용도가 주거용인가
• 계약 전 열람(700원)과 잔금 직전 열람(700원)을 따로 했는가
• 전세라면 을구 합계에 내 보증금을 더한 값을 집값과 견줘 봤는가

자주 묻는 질문

자주 묻는 질문

Q. 가압류가 있는 집에 전세로 들어가면 어떻게 되나요?▾

가압류가 먼저 올라가 있으면 그 뒤 임차인은 우선변제권을 받지 못하고 일반채권자와 채권액에 따라 평등하게 배당받습니다. 전입신고와 확정일자를 갖춰도 순위를 주장하지 못합니다.

Q. 등기부등본은 얼마이고 누구나 뗄 수 있나요?▾

누구나 수수료를 내면 볼 수 있습니다(부동산등기법 제19조). 인터넷등기소는 열람 700원, 발급 1,000원이고 24시간 이용합니다. 무인발급기는 전부증명서 발급만 1,000원, 등기소 방문은 1,200원입니다.

Q. 건축물대장은 어디서 얼마에 보나요?▾

정부24에서 발급 500원, 열람 300원이고 근무시간 기준 3시간 안에 처리됩니다. 아파트 한 호는 집합건축물대장 전유부를 봅니다.

Q. 위반건축물이면 무엇이 문제인가요?▾

건축법 제79조 제4항에 따라 시정명령과 함께 위반건축물 표시와 위반일자, 위반내용이 대장에 적힙니다. 시정하지 않으면 제80조 이행강제금이 1년에 2회 이내 범위에서 조례가 정한 횟수만큼 시정될 때까지 반복 부과되고, 그 집을 사면 이 부담이 따라옵니다.

Q. 잔금일에도 등기부를 다시 봐야 하나요?▾

봐야 합니다. 계약 이후 가압류나 근저당이 새로 올라올 수 있어 잔금 직전 열람(700원)으로 갑구와 을구를 다시 확인한 뒤 돈을 보냅니다. 계약 전과 잔금일 두 번 열람에 건축물대장 열람까지 합쳐 1,700원입니다.