계산기가 틀린 줄 알았는데 34평을 잘못 봤다
취득세 계산기를 처음 만들고 제 집을 넣었더니 위택스보다 세금이 크게 나왔습니다. 세율이 틀린 게 아니라 34평이라 85㎡를 넘는다고 생각한 전용면적 처리가 문제였습니다. 위택스에 조건을 하나씩 바꿔 넣어 원인을 찾은 과정과 그 뒤로 조심하게 된 다섯 가지를 적었습니다.
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혹시 "34평이니까 85㎡ 넘겠지"라고 생각하신 적 있으신가요? 세금 계산에서 기준이 되는 면적은 평수가 아니라 전용면적이고, 저는 이걸 계산기를 만들다가 배웠습니다.
내 집을 넣었더니 위택스보다 크게 나왔다
계산기를 만든 이유는 단순했습니다. 집을 살 때 이것저것 검색하면서 가장 답답했던 것이 "그래서 내 경우에는 얼마를 내는 건데?"였기 때문입니다. 조건 몇 개를 넣으면 예상 금액이라도 바로 보이면 좋겠다고 생각했고, 첫 검증 대상은 제 집이었습니다. 약 7억 4,000만원, 아파트, 전용 84㎡대, 1주택. 그런데 결과가 위택스와 달랐습니다. 제 계산기 쪽이 더 컸습니다.
처음에는 제가 만든 계산식이 맞다고 우겼습니다. 개발자는 원래 자기 코드부터 믿습니다. 그런데 공식 계산 결과와 계속 다르니 결국 제가 틀린 것이었습니다.
조건을 하나씩 바꿔 넣어 원인을 찾았다
위택스에 조건을 하나씩 바꿔 넣어 어떤 입력에서 결과가 갈리는지 비교했습니다. 원인은 전용면적 85㎡ 초과 여부 한 칸이었습니다. 제 집은 흔히 34평이라 부르지만 그것은 공급면적이고, 전용면적은 84㎡대라 국민주택규모 안입니다. 공급면적을 보고 "85㎡를 넘는다"고 넣은 것이 어긋남의 전부였습니다.
그 한 칸이 얼마를 움직였는지는 계산하면 바로 나옵니다. 85㎡를 넘는 것으로 처리하면 **농어촌특별세 0.2%**가 붙습니다. 7억 4,000만원이면 148만원입니다. 세율표도 계산식도 멀쩡한데 체크박스 하나로 148만원이 생겨난 것입니다.
이 과정에서 6억원 초과 9억원 이하 구간도 제대로 이해했습니다. 이 구간은 세율이 2%로 고정된 것이 아니라 가격에 따라 달라지는 계산식이고, 제 집 7억 4,000만원을 넣으면 1.93%가 나옵니다. 이 세율로 계산한 본세는 1,428만 2,000원이고 생애최초 200만원을 빼면 1,228만 2,000원입니다. 제 기억에 남은 숫자는 약 1,430만원과 약 1,230만원인데, 세율을 반올림하기 전 값으로 계산하면 그쪽에 가깝습니다. 고친 뒤에는 원 단위 반올림을 빼고 위택스와 같게 나왔습니다.
회사에서 시스템 하나 오픈했을 때보다 "어? 위택스랑 똑같이 나오네?" 했을 때가 더 뿌듯했습니다.
아마 제 돈이 걸려 있어서 그랬을 겁니다.
34평과 85㎡는 같은 것을 재지 않는다
제가 걸린 지점을 숫자로 갈라 두면 이렇습니다. 평은 보통 공급면적을 부르는 말이고, 세법이 보는 국민주택규모는 전용면적입니다. 둘을 같은 줄에 놓으면 판정이 뒤집힙니다.
| 무엇을 재는가 | 제 집의 값 | 취득세 판정에 쓰이는가 |
|---|---|---|
| 공급면적 (흔히 부르는 34평) | 약 112제곱미터 | 쓰이지 않는다 |
| 전용면적 | 84제곱미터대 | 쓰인다. 국민주택규모 85제곱미터 이하 여부를 가른다 |
34평이라는 말만 듣고 "85를 넘네"라고 판단하면 틀립니다. 판정에 들어가는 숫자는 전용면적이고, 그 값은 등기부등본이나 건축물대장, 청약 공고문에 전용면적으로 따로 적혀 있습니다.
만들면서 알게 된 함정 다섯 가지
- 입력 단위: 74000을 넣으면서 사용자는 7억 4,000만원이라고 생각하고 시스템은 7만 4,000원으로 받을 수 있습니다. 원과 만원 단위를 화면에 못 박는 것이 계산식보다 먼저였습니다.
- 공급면적과 전용면적: 평수로만 기억하면 85㎡ 기준에서 실수합니다. 국민주택규모는 전용면적 기준이고, 수도권 밖 도시지역이 아닌 읍이나 면 지역은 100㎡가 기준입니다(주택법 제2조 제6호).
- 주택 수: 지금 몇 채냐가 아니라 어떤 세금을 계산하느냐에 따라 기준 시점과 포함되는 주택이 달라집니다. 취득세 계산기는 "취득 후" 주택 수를 묻습니다.
- 조정대상지역: 세법과 지정이 바뀔 때마다 조건도 바뀌어서 계산식을 한 번 만들어 놓고 끝낼 수 없었습니다.
- 감면: 기본 취득세가 정확해도 생애최초 같은 감면을 적용하는 순간 최종 납부액은 달라집니다. 계산기는 감면 전 산출세액을 내고, 감면은 따로 봐야 합니다.
결국 세금 계산기는 숫자 계산보다 "이 사람에게 어떤 조건을 적용해야 하는가"를 판단하는 쪽이 어려웠습니다. 지금 취득세 계산기의 본문에 계산기가 반영하지 않는 것을 따로 적어 둔 이유입니다.
상속세와 증여세는 모의계산만 비교했다
솔직하게 적어 둡니다. 상속이나 증여를 실제로 받은 경험은 없습니다. 상속세와 증여세 계산기는 테스트 금액을 넣어 홈택스 모의계산과 비교한 것이 전부입니다. 기본 조건에서는 비슷하게 맞았지만, 재산 평가 방법이나 채무, 가족관계처럼 조건이 복잡해질수록 단순 계산기로 모든 사례를 처리하면 안 되겠다는 생각을 했습니다. 그래서 그 계산기들은 "실제 신고 경험"이 아니라 "개발 과정에서 모의계산을 비교한 경험" 위에 서 있습니다.
계산기가 틀렸을 때 고쳐야 할 것은 대개 세율표가 아니라 그 사람의 조건을 묻는 질문입니다.
그래서 계산기에 무엇을 적어 두었나
이 일을 겪고 나서 취득세 계산기 화면에 두 가지를 적어 두었습니다. 하나는 면적 칸 옆에 전용면적을 묻는 것임을 밝힌 것이고, 다른 하나는 계산기가 반영하지 않는 것을 결과 아래에 따로 적은 것입니다. 생애최초 감면이나 일시적 2주택 특례처럼 사람의 사정이 들어가는 항목은 계산기가 알 수 없으니, 감면 전 산출세액까지만 내고 나머지는 읽는 분이 빼도록 했습니다.
세율 구간과 조문, 감면 요건 전체는 취득세 계산법에 있고, 취득세 말고도 잔금일에 함께 나가는 돈은 집 매매 비용에서 항목별로 갈라 두었습니다. 계산기를 쓰기 전에 그 두 글에서 내 조건이 어느 칸에 해당하는지 먼저 정하면 입력에서 틀릴 일이 줄어듭니다.
자주 묻는 질문
- 위택스가 소관 기관입니다. 제 경우도 제 계산기가 틀렸다고 생각하고 코드를 뒤졌는데, 결국 제가 조건을 잘못 넣은 것이었습니다. 결과가 다르면 먼저 입력값부터 한 칸씩 맞춰 보시면 대개 거기서 갈립니다.
- 평으로 부르는 숫자는 보통 공급면적이고, 취득세 판정에 쓰이는 것은 전용면적입니다. 34평은 공급면적 약 112제곱미터이고 전용면적은 84제곱미터대인 경우가 많습니다. 등기부등본이나 건축물대장의 전용면적을 보셔야 합니다.
- 85제곱미터를 넘는 것으로 처리되면 농어촌특별세 0.2%가 붙습니다. 7억 4,000만원이면 148만원입니다. 세율표가 맞아도 이 체크 하나로 그만큼이 생깁니다.
- 계산기는 취득 후 기준으로 묻습니다. 지금 사는 집을 포함해서 세어야 한다는 뜻입니다. 이것도 제가 처음에 헷갈렸던 칸입니다.
- 아닙니다. 감면 전 산출세액을 냅니다. 생애최초 감면이나 일시적 2주택 특례 같은 것은 계산기 아래 안내에 적어 두었고, 결과에서 직접 빼서 보셔야 합니다.
- 반올림 처리 때문에 원 단위에서 갈릴 수 있습니다. 제 경우 고친 뒤에는 원 단위 반올림을 빼고 같게 나왔습니다. 만원 단위 이상에서 차이가 난다면 입력값이 다른 것입니다.
Q. 계산기와 위택스 결과가 다르면 어느 쪽이 맞나요?▾
Q. 34평이면 85제곱미터를 넘는 것 아닌가요?▾
Q. 전용면적을 잘못 넣으면 금액이 얼마나 달라지나요?▾
Q. 주택 수는 취득 전 기준인가요, 취득 후 기준인가요?▾
Q. 계산기가 생애최초 감면도 반영하나요?▾
Q. 원 단위까지 위택스와 같게 나오나요?▾
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