계약금 배액배상 일부만 받았다면 두 배로 끝나지 않는다

"받은 가계약금 두 배 돌려줄 테니 없던 일로 합시다." 이 연락을 받은 매수인이 먼저 알아야 할 것은 두 배라는 숫자가 아니라 지금 어느 단계에 있느냐입니다. 같은 1,000만원이 오갔어도 계약이 성립했는지, 계약금을 다 냈는지, 중도금이 들어갔는지에 따라 해제가 아예 안 되기도 하고 수천만원이 오가기도 합니다. 계약금이 중도금 전까지만 되돌릴 수 있다는 기본 구조는 아파트 매매 절차에 있고, 이 글은 그 앞뒤에서 갈리는 경계를 판례로 짚습니다.

2,000만원을 공탁한 매도인이 7,700만원을 문 판결

해약금은 계약금을 주고받은 당사자가 상대방이 이행에 착수하기 전까지 계약금을 포기하거나 그 배액을 돌려주고 매매계약을 해제할 수 있게 하는 제도입니다. 민법 제565조가 근거이고, "당사자간에 다른 약정이 없는 한"이라는 단서가 붙어 있어 계약서 해제 조항이 이 틀을 바꿀 수 있습니다.

대법원 2014다231378 판결은 실제 받은 돈의 배액만 돌려주고 해제할 수 있다면 받은 금액이 적을수록 계약을 마음대로 깰 수 있어 계약의 구속력이 약해진다고 봤습니다. 그래서 계약금 일부만 받은 매도인이 해제할 수 있다고 하더라도 기준은 약정 계약금이라고 판단했습니다. 매도인이 다음 날 계좌를 닫아 나머지 1억원을 받지 않은 것도 매수인 탓으로 보지 않았습니다.

해제가 무효가 되자 매도인은 소유권을 넘기지 않겠다는 뜻을 분명히 한 쪽이 됐습니다. 매수인은 이를 이유로 계약을 해제했고, 계약서에 채무불이행 손해배상을 별도 약정이 없으면 계약금 기준으로 한다는 조항이 있었기 때문에 위약금 1억 1,000만원이 인정됐습니다. 원심이 이를 과다하다고 보아 70%인 7,700만원으로 줄였고 대법원이 그대로 확정했습니다.

가계약금 단계에서 갈리는 것은 문자에 적힌 내용

가계약금은 정식 계약서를 쓰기 전에 매물을 잡아 두려고 보내는 돈을 부르는 말이고, 법에 정의된 용어는 아닙니다. 그래서 이 돈의 성격은 이름이 아니라 보낼 때 무엇에 합의했는지로 정해집니다.

대법원 2005다39594 판결은 가계약서에 잔금 날짜가 없고 정식 계약서도 쓰지 않았지만, 매매목적물과 매매대금이 특정되고 중도금 지급 방법까지 합의돼 있었다면 매매계약이 성립했다고 봤습니다. 반대로 동호수나 대금 같은 본질적인 사항이 정해지지 않았다면 계약이 성립했다고 보기 어렵고, 계약이 없으면 해약금 조항이 붙을 대상도 없습니다. 이때 보낸 돈을 돌려받는 근거는 법률상 원인 없이 얻은 이익을 반환하게 하는 민법 제741조입니다.

가계약금만 보냈는데 매도인이 두 배 주겠다며 파기하면 끝인가요?

계약이 성립했다면 그 방법으로는 끝나지 않습니다. 대법원 2007다73611 판결 사건에서는 계약금 6,000만원 가운데 300만원을 계약 당일 보내고 5,700만원을 다음 날 보내기로 했는데, 매도인 측이 다음 날 입금 전에 파기를 통보했습니다. 대법원은 계약금을 다 받기 전에는 계약금계약 자체가 성립하지 않으므로 매도인이 임의로 매매계약을 해제할 수 없다고 판단했습니다. 같은 이유로 매수인도 보낸 300만원만 포기하고 빠져나갈 수 없습니다.

7억원 아파트로 본 단계별 손실

단계별 손실은 계약이 성립했는지, 계약금이 다 들어갔는지, 누군가 이행에 착수했는지 세 가지로 갈립니다. 매매대금 7억원, 약정 계약금 10%인 7,000만원, 가계약금 500만원으로 가정해 대입했습니다.

위험이 가장 큰 칸은 계약금을 다 넣은 셋째 줄이 아니라 넷째 줄입니다. 셋째 줄까지는 손실이 계약금 7,000만원으로 정해져 있지만, 넷째 줄에서 물러나려는 쪽은 스스로 계약을 깰 방법이 없어 상대방이 해제하고 손해배상을 청구하기를 기다리게 되고, 그 금액은 아래 위약금 특약이 정합니다. 계약금 비율과 잔금 일정에 따라 현금이 언제 나가는지는 집 살 때 필요한 현금에서 같은 7억원 집으로 계산했습니다.

중도금은 날짜보다 먼저 넣어도 착수가 된다

이행의 착수는 객관적으로 바깥에서 알아볼 수 있을 만큼 채무 이행의 일부를 하거나 그 전제가 되는 행위를 하는 것입니다. 2005다39594 판결이 이 기준을 다시 확인했고, 매매계약을 하면서 중도금 일부 대신 제3자에 대한 채권을 넘기기로 하고 그 채무자도 자리에 있었던 경우를 착수로 봤습니다.

대법원 2004다11599 판결은 이행기가 정해져 있어도 그 전에는 착수하지 않기로 하는 특약 같은 특별한 사정이 없으면 이행기 전에 착수할 수 있다고 봤습니다. 토지 매매 사건에서 매도인은 고도제한 완화 방침이 발표되고 7일 뒤 구두로 증액을 요청했고, 매수인은 답하지 않은 채 중도금 지급기일을 한 달 넘게 앞두고 중도금 전액을 자기앞수표로 가져갔습니다. 매도인이 받기를 거절하고 닷새 뒤 계약금 배액을 공탁했지만 해제는 인정되지 않았습니다.

중도금을 넣은 매수인은 계약금을 포기하고 나갈 수 있나요?

나갈 수 없습니다. 대법원 99다62074 판결은 민법 제565조의 "당사자의 일방"이 상대방만이 아니라 매매 쌍방 중 어느 쪽이든 가리킨다고 봤습니다. 매도인이 아무것도 이행하지 않았더라도 매수인이 중도금을 냈다면 매수인 자신도 계약금을 포기하고 해제할 수 없습니다. 중도금은 매도인의 해제를 막는 동시에 매수인의 퇴로도 닫습니다.

배액배상은 통보가 아니라 돈을 내밀어야 효력이 생긴다

배액상환에 의한 해제는 매도인이 받은 계약금의 두 배를 매수인에게 실제로 건네거나 적어도 이행을 제공해야 효력이 생기는 해제입니다. 대법원 91다33612 판결은 해제 통고만으로 즉시 효력이 생기고 나중에 배액을 갚을 의무만 남는 구조가 아니라고 판단했습니다. 판례 사건들에서 매도인이 매수인의 수령 거절에 대비해 배액을 공탁한 이유가 여기에 있습니다.

문자로 "배액 드릴 테니 해제합니다"라고만 보낸 시점에는 계약이 살아 있습니다. 그 사이 매수인이 중도금을 제공하면 매도인은 더 이상 이 방법을 쓸 수 없습니다. 또 해약금으로 해제했을 때는 민법 제565조 제2항이 손해배상에 관한 제551조를 적용하지 않도록 정하고 있어, 포기한 계약금이나 받은 배액 밖으로 손해배상을 따로 청구할 수 없습니다. 생활법령정보 매매계약의 해제도 약정해제권으로 해제할 때는 법정해제와 달리 손해배상청구권이 생기지 않는다고 안내합니다.

중도금 뒤에 깨지면 위약금 특약이 금액을 정한다

중도금 이후의 해제는 상대방이 채무를 이행하지 않을 때 상당한 기간을 정해 이행을 최고하고, 그래도 이행하지 않으면 계약을 해제하는 법정해제입니다(민법 제544조). 해제하면 서로 받은 것을 돌려주되 돈에는 받은 날부터 이자를 붙이고(제548조), 그와 별도로 손해배상을 청구할 수 있습니다(제551조). 이때 배상액은 계약서에 위약금 특약이 있느냐로 갈립니다.

대법원 95다54693 판결은 계약금을 위약금으로 하기로 하는 특약이 없으면 계약이 한쪽 잘못으로 해제되더라도 상대방은 실제 손해만 배상받을 수 있고, 계약금이 위약금으로 당연히 넘어가지는 않는다고 판단했습니다. 민법 제398조 제4항은 위약금 약정을 손해배상액의 예정으로 추정하고, 제2항은 예정액이 부당히 과다하면 법원이 감액할 수 있게 합니다.

위약금 특약이 없으면 받은 계약금을 그대로 가져가도 되나요?

그대로 가져갈 근거가 없습니다. 특약이 없을 때 계약금은 해약금일 뿐 손해배상액의 예정이 아니므로, 상대방의 불이행으로 해제한 쪽도 받은 계약금을 원상회복으로 돌려주고 자신의 실제 손해를 따로 증명해 청구합니다. 계약서를 쓸 때 위약금 조항이 들어가 있는지를 등기부 확인만큼 먼저 봐야 하는 이유입니다. 등기부에서 볼 곳은 등기부등본 보는 법에 있습니다.

계약이 깨진 뒤 30일 안에 할 일

거래 해제 신고는 이미 실거래 신고를 마친 매매계약이 해제, 무효, 취소됐을 때 신고관청에 알리는 절차입니다. 부동산 거래신고법 제3조의2는 해제가 확정된 날부터 30일 안에 거래당사자가 공동으로 신고하게 하고, 중개사가 처음 신고했다면 중개사가 할 수 있게 합니다. 7억원 집이라 계약 신고 때 함께 낸 자금조달계획서도 같은 거래 신고에 붙은 서류입니다.

중개보수는 공인중개사법 제32조 제1항이 기준입니다. 이 조항은 중개사의 고의나 과실로 거래가 무효, 취소, 해제된 경우에만 보수를 받지 못하도록 정하므로, 당사자 사정으로 해약금 해제를 했다면 이 단서에 기대기 어렵습니다. 구간별 상한은 중개보수 상한에 있습니다. 해제 없이 잔금까지 간다면 그날 하루의 순서는 잔금일 타임라인에 기록돼 있습니다.

• 계약이 성립한 시점과 계약금 전액이 들어간 날짜를 송금 기록으로 특정했는가
• 계약서 해제 조항에 해제 시한이나 이행기 전 착수 금지 특약이 있는지 읽었는가
• 위약금 특약이 있는지, 있다면 금액이 계약금과 같은지 확인했는가
• 배액상환이라면 실제 금액을 제공하거나 공탁했는가, 문자 통보에서 멈추지 않았는가
• 해제가 확정된 날부터 30일 안에 거래 해제 신고를 마쳤는가
• 받은 돈을 돌려줄 때 받은 날부터의 이자를 함께 계산했는가