자금조달계획서, 2월부터 허가구역은 금액을 안 본다

집을 사고 신고를 준비하다 보면 자금조달계획서라는 서류를 처음 만나게 됩니다. 거래신고 자체는 아파트 매매 절차에서 다룬 계약 체결일부터 30일이라는 기한으로 끝나지만, 이 서류는 대상에 걸리는지부터 따져야 합니다. 그리고 2026년에 그 대상이 한 갈래 늘었습니다. 이 글은 별표 1의 문언을 그대로 놓고 누가 내는지, 증빙까지 붙이는 구간은 어디인지, 칸마다 무엇을 요구하는지를 정리했습니다.

내가 내야 하는지부터 가른다

근거는 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 별표 1입니다. 시행령 제3조 제1항이 신고사항을 별표 1로 넘기고, 별표가 매수인의 종류와 주택의 소재지, 금액에 따라 갈라 놓았습니다.

주택 매수 시 자금조달 및 입주계획 신고 대상 (2026년 10월 기준, 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 별표 1 개정 2025년 12월 9일)

해당하는 경우	근거	금액 기준	증빙서류
법인이 주택 거래계약을 체결	별표 1 제2호 나목	없음	투기과열지구 소재일 때만
법인 외의 자가 실제 거래가격 6억원 이상 주택을 매수	별표 1 제3호	6억원 이상	투기과열지구 소재일 때만
법인 외의 자가 투기과열지구 또는 조정대상지역 소재 주택을 매수	별표 1 제3호	없음	투기과열지구 소재일 때만
허가 또는 변경허가를 받아 허가구역 소재 주택을 매수	별표 1 제3호의2	없음	언제나 첨부

세 번째 줄이 가장 자주 놓치는 자리입니다. 투기과열지구나 조정대상지역에 있는 집이면 금액과 상관없이 대상이어서, 6억원에 한참 못 미치는 거래도 계획서를 냅니다. 다만 제3호에는 단서가 하나 붙어 있습니다. 매수인 중 국가나 지방자치단체 등이 포함되어 있으면 제외합니다.

내가 사려는 집이 규제지역에 있는지는 지정 현황을 따로 봅니다. 지정과 해제가 수시로 바뀌어 이 글에는 목록을 싣지 않았습니다. 현재 지정 상태는 청약 1순위와 규제지역과 10.15 대책 영향에 있고, 거래가격 자체는 실거래가 조회로 확인합니다.

올해 2월에 허가구역이 들어왔다

제3호의2는 2025년 12월 9일 개정으로 신설돼 2026년 2월 10일부터 시행됐습니다. 문언은 이렇습니다. "법 제11조제1항에 따른 허가 및 변경허가를 받아 허가구역에 소재하는 주택을 매수하는 경우."

여기에는 금액이 없습니다. 토지거래허가를 받아 산 주택이라면 거래가격이 얼마든 자금조달 및 입주계획을 신고합니다. 허가 절차를 이미 거쳤는데 계획서를 또 내는 구조라 준비해야 할 서류가 한 겹 늘었습니다.

같은 개정으로 별표 1 제1호에 아목도 붙었습니다. 매수인이 외국인인 경우 체류자격과 국내에 주소를 두거나 183일 이상 거소를 두고 있는지 여부를 신고사항에 넣은 조항입니다. 주택뿐 아니라 부동산 거래 전반의 공통 신고사항입니다.

2월 10일 전에 계약한 건은 어떻게 되나요?

종전 규정을 따릅니다. 기준은 잔금일이 아니라 계약 체결일입니다. 2025년 12월 9일 개정령(대통령령 제35899호) 부칙 제2조는 "별표 1의 개정규정은 이 영 시행 이후 거래계약을 체결하는 경우부터 적용한다"고 정합니다. 2월 9일에 계약하고 4월에 잔금을 치렀다면 제3호의2는 적용되지 않고, 6억원 기준과 규제지역 기준만 따집니다. 반대로 2월 10일 이후에 계약했다면 잔금이 언제든 허가구역 조항이 적용됩니다. 신고 기한도 같은 날을 기준으로 셉니다. 법 제3조 제1항이 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 신고하도록 정하고 있기 때문입니다.

증빙까지 붙는 구간은 더 좁다

계획서를 내는 것과 증빙서류를 붙이는 것은 다른 이야기입니다. 별표 1은 계획서 항목마다 후단을 두어 증빙 대상을 따로 정합니다.

제3호 가목 후단은 투기과열지구에 소재하는 주택의 거래계약을 체결한 경우에 증명 서류를 첨부하라고 합니다. 조정대상지역만 해당하거나 6억원 기준으로 걸린 거래는 계획서만 내고 증빙은 붙이지 않습니다.

반면 제3호의2 가목 후단에는 그 조건이 없습니다. 허가구역 주택은 지역 조건 없이 증빙을 첨부합니다. 같은 개정으로 들어온 조항인데 증빙 요건은 기존 제3호보다 무겁습니다.

칸마다 요구하는 서류가 다르다

증빙 대상에 걸렸다면 계획서에 적은 항목별로 서류가 다릅니다. 시행규칙 제2조 제7항이 여덟 갈래로 나눠 놓았습니다.

서식은 별지 제1호의3서식 「주택취득자금 조달 및 입주계획서」이고 2026년 2월 6일 개정본이 쓰입니다. 자기자금 칸에 주식과 채권에 이어 가상화폐 매각대금이 들어간 것이 이번 개정에서 달라진 부분입니다.

원칙은 부동산거래계약 신고서를 낼 때 함께 제출하는 것입니다. 사정이 있어 나눠 내야 한다면 계약 체결일부터 30일 이내에 따로 낼 수 있고, 공인중개사 등 제3자가 신고를 대신하는 경우 매수인은 25일 이내에 서류를 제공해야 합니다.

대출 금액이 아직 확정되지 않았는데 어떻게 적나요?

사유서로 갈음하는 길이 열려 있습니다. 시행규칙 제2조 제7항은 각 항목의 서류를 정하면서, 대출이 실행되지 않는 등의 사정으로 금액을 증명하기 어려운 경우 그 사유서를 내도록 하고 있습니다. 한도만 승인받고 실행 전이라면 대출신청서와 사유서를 함께 붙이는 식입니다. 한도가 얼마나 나올지부터 모르겠다면 주택담보대출과 DSR에서 구조를 먼저 보시기 바랍니다.

부모에게 빌린 돈을 적을 때

차입금 칸에 가족에게 빌린 돈을 적으면 그 순간 증여인지 차입인지가 쟁점이 됩니다. 계획서는 자금 출처를 스스로 진술하는 문서이고, 국세청은 그 진술을 뒤에 다시 봅니다.

차용증은 쓰는 것보다 쓴 대로 이행하는 것이 관건입니다. 이자를 실제로 주고받았는지, 원금을 갚아 나가는지가 사후에 확인됩니다. 적정 이자율과 사후관리의 실제는 증여세 면제한도에 정리돼 있습니다. 취득 단계에서 나가는 세금과 비용 전체는 매수 부대비용에서 함께 보시면 됩니다.

늦거나 틀리면 과태료가 붙는다

세 갈래로 나뉩니다. 전부 법 제28조에 있습니다.

• 신고를 하지 않은 경우(공동신고를 거부한 경우 포함): 제2항 제1호, 500만원 이하
• 신고를 거짓으로 한 경우: 제3항, 해당 부동산등 취득가액의 100분의 10 이하
• 거래대금 지급을 증명할 자료를 제출하지 않거나 거짓으로 제출한 경우: 제1항 제3호, 3천만원 이하

세 번째가 가장 무겁습니다. 취득가액 비례로 매기는 두 번째도 금액이 커지면 상한이 빠르게 올라갑니다. 6억원 거래에서 취득가액의 10퍼센트는 6천만원이라는 뜻이라, 칸을 대충 채우고 넘어갈 서류가 아닙니다. 구체적인 부과 금액은 위반 기간과 거래금액에 따라 시행령 별표 3이 단계별로 정합니다.

자주 묻는 질문

자주 묻는 질문

Q. 6억원이 안 되는 집도 자금조달계획서를 내나요?▾

투기과열지구나 조정대상지역에 있는 주택이면 금액과 상관없이 냅니다. 별표 1 제3호가 6억원 이상인 주택과 규제지역 소재 주택을 나란히 놓고 있어, 둘 중 하나만 해당해도 대상입니다. 2026년 2월 10일부터는 허가구역에서 허가를 받아 매수하는 경우도 금액 기준 없이 들어왔습니다.

Q. 계획서를 내면 증빙서류도 반드시 붙여야 하나요?▾

아닙니다. 증빙 대상이 더 좁습니다. 제3호 가목 후단은 투기과열지구에 소재하는 주택의 거래계약을 체결한 경우에만 증명 서류를 요구하므로, 조정대상지역이나 6억원 기준으로 걸린 거래는 계획서만 냅니다. 다만 허가구역 주택은 제3호의2에 따라 지역 조건 없이 증빙을 붙입니다.

Q. 언제까지 내야 하나요?▾

원칙은 부동산거래계약 신고서를 제출할 때 함께 내는 것입니다. 나눠 내야 한다면 거래계약 체결일부터 30일 이내에 따로 제출할 수 있고, 제3자가 신고를 대신하는 경우 매수인은 체결일부터 25일 이내에 서류를 제공해야 합니다.

Q. 안 내면 과태료가 얼마인가요?▾

법 제28조 제2항 제1호가 신고를 하지 않은 경우를 500만원 이하로 정합니다. 거짓으로 신고하면 제3항에 따라 취득가액의 100분의 10 이하이고, 거래대금 지급을 증명할 자료를 내지 않거나 거짓으로 내면 제1항 제3호에 따라 3천만원 이하입니다.

Q. 서식에 가상화폐 항목이 생겼다는데 사실인가요?▾

사실입니다. 별지 제1호의3서식이 2026년 2월 6일 개정되면서 자기자금 칸의 주식과 채권 매각대금 항목에 가상화폐 매각대금이 함께 들어갔습니다. 해당 금액을 적으면 주식거래내역서나 예금잔액증명서에 준하는 증빙이 따라붙습니다.

계약서에 도장을 찍기 전에 정해 둘 것

이 서류는 계약이 끝난 뒤에 준비하는 것이 아니라 계약 전에 판정이 끝나 있어야 합니다. 대상에 걸리는지, 증빙까지 붙는지에 따라 모아 둘 서류의 양이 달라지고, 그 서류 중 일부는 발급에 시간이 걸립니다.

• 사려는 집이 투기과열지구, 조정대상지역, 토지거래허가구역 중 어디에 속하는지 계약일 기준으로 확인했는가
• 실제 거래가격이 6억원 이상인지 확인했는가
• 규제지역이나 허가구역에 해당해 금액과 무관하게 대상이 되는 경우는 아닌지 확인했는가
• 증빙서류까지 붙여야 하는 구간인지 확인했는가
• 계획서에 적을 자기자금과 차입금 항목을 미리 나눠 보았는가
• 항목마다 필요한 서류를 발급받는 데 걸리는 시간을 확인했는가
• 대출이 실행 전이라면 사유서로 갈음할 수 있는지 신고관청에 확인했는가
• 가족에게 빌리는 돈이 있다면 차용증과 이자 지급 계획을 정리했는가
• 신고서와 함께 낼지 30일 이내에 따로 낼지 정했는가
• 공인중개사가 신고를 대신한다면 25일 이내에 서류를 넘길 일정을 잡았는가

이 목록에서 막히는 항목이 하나라도 있으면 계약 전에 신고관청에 물어 두는 편이 낫습니다. 과태료는 서류를 늦게 낸 사정을 따로 봐 주지 않습니다.