양도세 중과 부활, 3주택은 세금이 9,000만원 는다
다주택자 양도세 중과 유예가 2026년 5월 9일로 끝나고 5월 10일부터 다시 적용됩니다. 조정대상지역 주택을 팔 때 2주택은 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 붙고 장기보유특별공제가 배제됩니다. 과세표준 3억원이면 기본세율 9,406만원이 3주택 중과에서는 1억 8,406만원으로 9,000만원 늘어납니다. 1세대 1주택은 12억원까지 비과세이고 초과분에도 장기보유특별공제 80%가 걸려 양도가 20억원 주택의 세액이 1,188만원에 그칩니다.
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다주택자가 지금 집을 팔 때 가장 큰 변수는 세율표가 아니라 중과입니다. 2026년 5월 9일로 유예가 끝나 5월 10일 이후 양도분부터 조정대상지역 2주택은 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 얹히고 장기보유특별공제도 빠집니다. 이 글은 국세청 세율 안내와 정책브리핑으로 세율표와 재개 시점, 계약일 기준 완화 조치를 확인하고, 과세표준 3억원에서 세액이 얼마나 갈리는지 계산합니다.
중과는 2026년 5월 10일부터 다시 걸린다
| 보유 기간 | 조정대상지역 2주택 | 조정대상지역 3주택 이상 |
|---|---|---|
| 1년 미만 | 70% | 70% |
| 1년 이상 2년 미만 | 60%와 기본세율 + 20%포인트 중 큰 세액 | 60%와 기본세율 + 30%포인트 중 큰 세액 |
| 2년 이상 | 기본세율 + 20%포인트 | 기본세율 + 30%포인트 |
가운데 줄을 "60%"로만 기억하면 계산이 어긋납니다. 국세청은 하나의 자산이 둘 이상의 세율에 해당하면 각각의 산출세액 중 큰 것을 적용한다고 안내합니다. 즉 보유 2년 미만이라고 중과가 비켜 가는 것이 아니라 단기 세율과 중과세율을 둘 다 계산한 뒤 큰 쪽을 냅니다. 2주택에서 중과 자체를 벗어나는 길은 조정대상지역 2주택 중과 제외에 있습니다.
중과가 걸리면 장기보유특별공제도 배제되므로 세액이 두 번 늘어나는 구조입니다.
- 기본세율(38%, 누진공제 1,994만원)
- 9,406만원
- 조정대상지역 2주택(+20%포인트)
- 1억 5,406만원
- 조정대상지역 3주택 이상(+30%포인트)
- 1억 8,406만원
- 3주택 중과와 기본세율 차이
- 9,000만원
장기보유특별공제 배제 효과는 여기에 더해집니다. 지방소득세는 산출세액의 10%가 별도입니다.
유예 종료에는 완충 장치가 있었습니다. 5월 9일 이전에 계약한 건은 기존 조정대상지역(서울 강남구와 서초구, 송파구, 용산구)이면 계약일부터 4개월, 2024년 10월 16일 이후 새로 지정된 지역이면 계약일부터 6개월 안에 양도하면 종전 기준을 적용합니다. 지금 규제지역이 어디인지는 10.15 대책 정리와 규제지역과 1순위 조건에 정리했습니다.
기본세율은 8구간이고 누진공제가 붙는다
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | 없음 |
| 5,000만원 이하 | 15% | 126만원 |
| 8,800만원 이하 | 24% | 576만원 |
| 1억 5,000만원 이하 | 35% | 1,544만원 |
| 3억원 이하 | 38% | 1,994만원 |
| 5억원 이하 | 40% | 2,594만원 |
| 10억원 이하 | 42% | 3,594만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,594만원 |
보유 기간이 짧으면 기본세율 대신 단기 세율이 붙습니다. 토지와 건물은 1년 미만 50%, 1년 이상 2년 미만 40%이고 2년 이상이면 기본세율입니다. 분양권은 보유 기간이 2년을 넘어도 별도 세율이 적용되므로 분양권과 입주권 양도세에서 따로 확인해야 합니다.
1세대 1주택은 12억 초과분만 과세된다
1세대 1주택은 2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역이면 2년 이상 거주) 요건을 갖추면 양도가액 12억원까지 비과세이고, 12억원을 넘으면 그 초과 비율만큼만 과세합니다.
| 단계 | 계산 | 금액 |
|---|---|---|
| 양도차익 | 20억원 − 10억원 − 5,000만원 | 9억 5,000만원 |
| 과세 대상 차익 | 9억 5,000만원 × (20억 − 12억) ÷ 20억 | 3억 8,000만원 |
| 장기보유특별공제 80% | 3억 8,000만원 × 80% | 3억 400만원 |
| 양도소득금액 | 3억 8,000만원 − 3억 400만원 | 7,600만원 |
| 과세표준 | 7,600만원 − 기본공제 250만원 | 7,350만원 |
| 산출세액 | 7,350만원 × 24% − 576만원 | 1,188만원 |
양도차익이 9억 5,000만원인데 실제 산출세액은 1,188만원입니다. 12억원까지 비과세되면서 과세 대상이 차익의 40%로 줄고, 거기에 장기보유특별공제 80%가 다시 걸린 결과입니다. 여기에 지방소득세 118만 8,000원이 별도로 붙어 합계 1,306만 8,000원입니다.
신고는 말일부터 2개월, 필요경비는 증빙이 있어야 한다
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 예정신고 | 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내 |
| 기본공제 | 양도소득 기본공제 연 250만원 |
| 필요경비 | 취득세, 중개보수, 자본적 지출 등 증빙이 있는 지출 |
| 지방소득세 | 산출세액의 10%가 별도로 부과 |
| 같은 해 여러 건 | 같은 해 두 건 이상 양도하면 합산해 확정신고 |
기본공제 250만원은 사람별로 연 1회이므로 같은 해에 두 건을 팔면 한 번만 적용됩니다. 필요경비에 들어가는 취득세 계산은 취득세 계산과 세율에, 갈아타기 과정에서 잠시 두 채가 될 때의 비과세 특례는 일시적 2주택 요건에 정리했습니다. 보유 단계의 종합부동산세까지 보면 취득과 보유, 처분의 세금 흐름이 한 줄로 이어집니다.
양도소득세 계산 순서
차익 계산부터 신고까지 5단계
양도차익 계산
양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺍니다. 취득세와 중개보수, 자본적 지출은 증빙이 있어야 인정됩니다.
비과세 판정
1세대 1주택이고 2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역이면 2년 이상 거주)라면 12억원까지 비과세이고 초과 비율만 과세합니다.
공제 적용
3년 이상 보유했다면 장기보유특별공제를 적용합니다. 일반은 최대 30%, 거주 2년 이상 1세대 1주택은 최대 80%입니다.
세율 적용
기본공제 250만원을 뺀 과세표준에 세율을 곱하고 누진공제를 뺍니다. 조정대상지역 다주택이면 2주택 20%포인트, 3주택 이상 30%포인트가 가산되고 장특공제가 배제됩니다.
신고와 납부
양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고하고 지방소득세 10%를 함께 준비합니다.
매도 전 점검표
- 조정대상지역 주택인지, 2026년 5월 10일 이후 양도인지 확인했는가
- 다주택이라면 2주택 20%포인트와 3주택 30%포인트 중 어디에 해당하는가
- 5월 9일 이전 계약 건이라면 4개월 또는 6개월 유예 기간 안에 잔금을 치를 수 있는가
- 1세대 1주택 비과세 요건(2년 보유, 조정대상지역 취득이면 2년 거주)을 갖췄는가
- 양도가액이 12억원을 넘는다면 초과 비율만 과세된다는 점을 계산에 넣었는가
- 거주기간이 2년 이상이어서 장기보유특별공제 표 2(최대 80%)를 쓸 수 있는가
- 취득세와 중개보수 등 필요경비 증빙을 모았는가
- 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고할 일정을 잡았는가
- 산출세액의 10%인 지방소득세를 자금 계획에 넣었는가
자주 묻는 질문
자주 묻는 질문
- 과세표준 3억원이면 기본세율 38%에 누진공제 1,994만원을 적용해 9,406만원인데, 3주택 중과로 68%가 적용되면 1억 8,406만원이 됩니다. 9,000만원 차이이며 장기보유특별공제 배제 효과가 여기에 더해집니다.
- 기존 조정대상지역인 서울 강남구와 서초구, 송파구, 용산구는 계약일부터 4개월, 2024년 10월 16일 이후 새로 지정된 지역은 계약일부터 6개월 안에 양도하면 종전 기준이 적용됩니다.
- 양도가액 12억원까지 비과세이고 초과분은 과세됩니다. 양도가액 20억원이면 차익의 40%(8억÷20억)가 과세 대상이 되고, 여기에 장기보유특별공제와 기본공제를 적용해 세액을 계산합니다.
- 3년 이상 보유해야 적용되며 일반 부동산은 최대 30%입니다. 1세대 1주택은 보유기간별 공제율과 거주기간별 공제율을 각각 계산해 합해서 최대 80%인데, 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 이 표를 쓸 수 있습니다.
- 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고합니다. 같은 해에 두 건 이상 양도했다면 합산해 확정신고해야 하고, 산출세액의 10%인 지방소득세가 별도로 부과됩니다.
Q. 중과되면 세금이 얼마나 늘어나나요?▾
Q. 5월 9일 전에 계약했는데 잔금이 뒤라면요?▾
Q. 1주택이면 세금이 아예 없나요?▾
Q. 장기보유특별공제는 얼마나 되나요?▾
Q. 신고는 언제 하나요?▾
중과가 붙는지부터 확인하고 세율을 본다
2026년 양도소득세에서 가장 크게 바뀐 것은 다주택 중과의 재개입니다. 5월 10일부터 조정대상지역 주택을 팔면 2주택은 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 붙고 장기보유특별공제까지 빠져, 과세표준 3억원 기준으로 9,000만원이 더 나옵니다. 반대로 1세대 1주택은 12억원까지 비과세이고 초과분에도 최대 80% 공제가 걸려 양도가 20억원 주택의 세액이 1,188만원에 그칩니다. 갈림길은 주택 수와 거주 여부이므로, 매도 전에 세대의 주택 수와 거주기간 2년 충족 여부부터 확인하시기 바랍니다. 개별 사안은 처분 시점의 조문과 국세청 안내로 다시 대조해야 합니다.
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