일시적 2주택, 3년 넘기면 0원이 1억 8,156만원
일시적 2주택 비과세는 종전주택 취득일부터 1년이 지난 뒤 신규주택을 사고, 신규주택 취득일부터 3년 안에 종전주택을 파는 두 시점으로 갈립니다. 취득가 6억원인 집을 12억원에 팔면 요건을 지켰을 때 세금이 0원이지만, 3년을 넘기면 양도소득세와 지방소득세를 합쳐 1억 8,156만 6,000원이 나옵니다. 1년 경과는 초일을 넣지 않고 세며, 3년 기한은 2023년 1월 12일 이후 양도분부터 지역과 무관하게 적용됩니다. 수도권 공공기관 지방 이전 종사자는 3년이 5년입니다.
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갈아타기에서 세금이 갈리는 지점은 두 날짜입니다. 종전 주택을 산 날부터 1년이 지나서 새 집을 샀는가, 그리고 새 집을 산 날부터 3년 안에 종전 주택을 팔았는가. 둘 중 하나라도 어긋나면 비과세가 통째로 날아가고, 그 차이는 0원과 억 단위 사이입니다. 이 글은 3년을 넘겼을 때 세금이 실제로 얼마가 되는지 계산해 보이고, 3년이 5년이 되거나 1년 요건이 아예 빠지는 예외, 양도세와 별개로 취득세 쪽에 걸리는 3년과 추징까지 국세청 상담 사례와 시행령 조문으로 정리합니다.
3년을 넘기면 0원이던 세금이 1억 8,156만원이 된다
기한의 무게는 계산해 보면 분명해집니다. 종전주택을 취득가 6억원에 사서 10년 보유하고 10년 거주한 뒤 12억원에 판다고 두겠습니다. 비조정대상지역이라 중과는 걸리지 않는 조건입니다.
| 구분 | 3년 안에 판 경우 | 3년을 넘긴 경우 |
|---|---|---|
| 적용 | 일시적 2주택 비과세 | 1세대 2주택, 기본세율 |
| 양도차익 | 12억원 이하라 전액 비과세 | 6억원 |
| 장기보유특별공제 | 해당 없음 | 표 1 10년 20%, 1억 2,000만원 |
| 과세표준 | 없음 | 4억 7,750만원 |
| 산출세액 | 0원 | 1억 6,506만원 |
| 지방소득세 | 0원 | 1,650만 6,000원 |
| 합계 | 0원 | 1억 8,156만 6,000원 |
같은 집, 같은 가격인데 파는 날짜 하나로 1억 8,156만 6,000원이 갈립니다. 1세대 1주택 비과세를 잃으면 양도차익 6억원이 통째로 과세 대상이 되고, 장기보유특별공제도 1세대 1주택용 표 2(최대 80%)가 아니라 일반 표 1(최대 30%)이 적용되기 때문입니다. 두 표의 차이는 양도소득세 계산법에서 이어집니다.
- 기한 안에 양도
- 0원
- 기한 초과
- 1억 8,156만 6,000원
- 차이를 만드는 것
- 비과세 상실과 장기보유특별공제 표 변경
- 취득세도 별도
- 조정대상지역이면 중과 차액 추징
취득가 6억원 주택을 12억원에 양도하고 보유 10년과 거주 10년, 비조정대상지역을 가정한 계산입니다.
두 시점, 1년 경과와 3년 이내 양도
| 요건 | 내용 | 판단 기준 |
|---|---|---|
| 취득 간격 | 종전주택 취득일부터 1년 이상 지난 뒤 신규주택 취득 | 1년 경과를 셀 때 종전주택 취득일인 초일은 넣지 않음 |
| 처분 기한 | 신규주택 취득일부터 3년 이내에 종전주택 양도 | 2023년 1월 12일 이후 양도분부터 지역과 무관하게 3년 |
| 종전주택 요건 | 종전주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖출 것 | 2년 보유, 취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주 |
국세청 문답은 1년 경과 여부를 판단할 때 종전주택을 취득한 날인 초일을 산입하지 않는다고 못박고 있습니다. 종전주택을 2025년 3월 10일에 취득했다면 2026년 3월 11일 이후에 신규주택을 취득해야 요건을 채웁니다. 하루 차이로 특례가 날아가는 자리라 달력에 정확히 표시해 두어야 합니다.
처분 기한 3년은 2023년 1월 12일 이후 양도하는 분부터 적용되며, 종전에는 조정대상지역 여부에 따라 기한이 더 짧았습니다. 지금은 지역과 무관하게 3년입니다.
비과세는 12억원까지이고 초과분은 과세된다
일시적 2주택 비과세는 1세대 1주택 비과세를 그대로 인정해 주는 것이므로, 한도도 그대로 따라옵니다. 국세청 문답은 3년 이내 양도 시 12억원까지 비과세된다고 명시합니다. 양도가액이 12억원을 넘으면 초과분에 해당하는 양도차익은 과세됩니다.
위 사례의 양도가액이 12억원이라 전액 비과세였지만, 같은 집을 20억원에 팔았다면 12억원을 넘는 부분에 대응하는 차익이 과세 대상이 됩니다. 이때는 1세대 1주택이므로 장기보유특별공제 표 2를 쓸 수 있어 보유와 거주를 합해 최대 80%까지 공제됩니다. 초과분 계산 구조는 양도소득세 계산법에 6단계로 정리해 두었습니다.
취득세 특례도 3년이고, 놓치면 차액이 추징된다
취득세에도 같은 이름의 특례가 있습니다. 지방세법 시행령 제28조의5는 주택이나 조합원입주권, 주택분양권, 오피스텔을 1개 소유한 1세대가 이사와 학업, 취업, 직장 이전 등의 사유로 다른 1주택을 추가로 취득한 뒤 3년 이내에 종전 주택 등을 처분하는 경우 그 신규 주택을 일시적 2주택으로 보고, 조정대상지역 주택 취득에 붙는 중과에서 제외합니다. 행정안전부는 2023년 1월 12일 이 처분기한을 3년으로 연장한다고 발표했습니다.
| 구분 | 세율 | 취득세 본세 |
|---|---|---|
| 일시적 2주택으로 중과 제외 | 3% | 2,700만원 |
| 3년 내 미처분으로 중과 적용 | 8% | 7,200만원 |
| 차액 | 5%포인트 | 4,500만원 |
기한 안에 종전주택을 처분하지 못하면 이 차액이 추징됩니다. 양도소득세 쪽 손실과 별개로 붙는 금액이라, 갈아타기가 늦어질 조짐이 보이면 두 가지를 함께 계산해야 합니다. 취득가액 구간별 세율은 취득세 계산법에서 확인할 수 있습니다.
3년이 5년이 되거나 1년 요건이 빠지는 경우
기한은 고정값이 아닙니다. 국세청 문답이 밝히는 예외가 둘 있습니다.
| 상황 | 달라지는 요건 | 근거 |
|---|---|---|
| 수도권 법인이나 공공기관이 수도권 밖으로 이전하고, 그 임직원과 종사자로 구성된 1세대가 이전한 시나 군 또는 연접한 시나 군에 다른 주택을 취득 | 처분 기한 3년이 5년 | 소득세법 시행령 제155조 제16항 |
| 민간건설임대주택이나 공공건설임대주택을 분양전환으로 취득하고, 임차일부터 양도일까지 세대전원이 5년 이상 거주 | 종전주택 취득 후 1년 경과 요건을 적용하지 않음 | 소득세법 시행령 제155조 제1항 |
수도권 공공기관 지방 이전 특례는 수도권에 1주택을 소유한 경우에 한정됩니다. 건설임대주택 분양전환 특례는 1년을 못 채우고 신규주택을 산 경우에도 비과세 판정을 받을 수 있게 해 주는 조항이라, 임대주택에서 분양전환을 받은 뒤 곧바로 갈아타는 상황에서 결과를 뒤집습니다.
자주 어긋나는 네 가지 상황
| 상황 | 결과 |
|---|---|
| 종전주택을 동일세대원에게 양도 | 양도 후에도 계속 1세대 2주택이면 특례를 적용하지 않음 |
| 종전주택을 양도하면서 같은 날 새 주택을 취득 | 종전주택을 양도한 뒤 다른 주택을 취득한 것으로 보아 특례 적용 가능 |
| 새로 취득한 주택을 동일세대원에게 증여 | 증여자의 취득시기를 기준으로 종전주택의 양도시한을 판단 |
| 일시적 2주택자가 상속주택을 취득해 1세대 3주택 | 일시적 2주택 비과세 특례를 적용받을 수 있음 |
같은 날 양도와 취득이 겹치는 경우가 특히 중요합니다. 잔금일을 하루 앞뒤로 조정하지 못해도, 종전주택을 판 뒤에 산 것으로 보아 특례가 유지됩니다. 반대로 종전주택을 세대원에게 넘겨 서류상 처분한 것처럼 만드는 방식은 인정되지 않습니다.
혼인과 동거봉양 합가는 10년이 기준이다
2주택이 되는 사유가 갈아타기가 아니라 가족 결합이면 다른 조항이 적용되고, 기간도 3년이 아니라 10년입니다.
| 구분 | 기간 | 요건 |
|---|---|---|
| 혼인 합가 | 혼인한 날부터 10년 | 2024년 11월 12일 이후 양도분부터 10년, 그 전에는 5년. 혼인한 날은 혼인신고일 |
| 동거봉양 합가 | 합친 날부터 10년 | 1주택을 보유한 60세 이상 직계존속을 동거봉양하기 위해 세대를 합친 경우, 직계존속 중 1명이라도 60세 이상이면 적용 |
혼인 합가는 각자 1주택을 보유한 상태에서 혼인한 경우에만 적용됩니다. 한쪽이 주택이 아니라 분양권을 보유하고 있었다면 혼인 당시 각자 1주택인 경우에 해당하지 않아 혼인 합가 특례가 적용되지 않고, 일시적 2주택 규정만 검토할 수 있습니다. 거주요건이 걸리는 지역이라면 혼인 전 거주기간과 혼인 후 배우자와 함께 거주한 기간을 통산합니다.
동거봉양 합가에서 실제 합가일을 입증할 객관적 증빙이 없으면 주민등록 전입일을 세대합가일로 봅니다.
갈아타기 전에 확인할 것
- 종전주택 취득일 다음 날부터 1년이 지난 뒤에 신규주택을 취득했는가
- 신규주택 취득일부터 3년이 되는 날짜를 달력에 적어 두었는가
- 종전주택이 2년 보유, 취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주 요건을 채웠는가
- 양도가액이 12억원을 넘는다면 초과분 과세와 장기보유특별공제 표 2를 계산했는가
- 조정대상지역 신규주택이라면 취득세 중과 제외를 받았는지, 처분 기한이 언제인지 확인했는가
- 종전주택을 동일세대원에게 넘기려는 것은 아닌가
- 수도권 공공기관 지방 이전이나 건설임대주택 분양전환에 해당해 기한이 달라지지는 않는가
- 2주택이 된 이유가 혼인이나 동거봉양이라면 10년 기준을 적용받는지 확인했는가
자주 묻는 질문
- 취득가 6억원 주택을 12억원에 팔고 보유 10년에 비조정대상지역이라고 두면, 기한을 지켰을 때 0원이던 세금이 양도소득세 1억 6,506만원과 지방소득세 1,650만 6,000원을 합쳐 1억 8,156만 6,000원이 됩니다. 조정대상지역 신규주택이라면 취득세 중과 차액도 별도로 추징됩니다.
- 국세청 안내에 따르면 종전주택을 취득한 날인 초일은 산입하지 않습니다. 2025년 3월 10일에 취득했다면 2026년 3월 11일 이후에 신규주택을 취득해야 합니다.
- 신규주택 취득일부터 3년 이내입니다. 2023년 1월 12일 이후 양도하는 분부터 지역과 무관하게 3년이 적용되며, 이때 12억원까지 비과세됩니다.
- 같은 날 양도와 취득이 이루어지면 종전주택을 양도한 뒤에 다른 주택을 취득한 것으로 보아 일시적 2주택 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다.
- 수도권에 소재한 법인이나 공공기관이 수도권 밖으로 이전하고 그 임직원이나 종사자로 구성된 1세대가 이전한 시나 군 또는 연접 지역에 다른 주택을 취득하면 3년이 5년으로 바뀝니다. 수도권에 1주택을 소유한 경우에 한정됩니다.
- 각자 1주택을 보유한 사람끼리 혼인한 경우 혼인신고일부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 1세대 1주택으로 보아 비과세를 판단합니다. 2024년 11월 12일 이후 양도분부터 10년이고 그 전에는 5년이었습니다.
- 지방세법 시행령 제28조의5에 따라 신규주택 취득 후 3년 이내에 종전 주택 등을 처분하면 조정대상지역 주택 취득에 붙는 중과에서 제외됩니다. 기한을 넘기면 중과세율과의 차액이 추징됩니다.
Q. 3년을 넘기면 세금이 얼마나 늘어나나요?▾
Q. 1년 경과는 어떻게 세나요?▾
Q. 종전주택은 언제까지 팔아야 하나요?▾
Q. 종전주택을 파는 날 새 집을 사면 안 되나요?▾
Q. 처분 기한이 5년이 되는 경우가 있나요?▾
Q. 결혼으로 2주택이 되면 기한이 어떻게 되나요?▾
Q. 취득세도 일시적 2주택 특례가 있나요?▾
결론
일시적 2주택은 요건을 외우는 제도가 아니라 날짜를 관리하는 제도입니다. 종전주택 취득일 다음 날부터 1년, 신규주택 취득일부터 3년, 이 두 날짜만 달력에 정확히 옮겨 두면 대부분 해결됩니다. 취득가 6억원 주택을 12억원에 파는 계산에서 기한을 지키면 0원이고 넘기면 1억 8,156만 6,000원이며, 조정대상지역 신규주택이라면 취득세 중과 차액이 여기에 더 붙습니다. 수도권 공공기관 지방 이전은 3년이 5년이 되고, 혼인과 동거봉양으로 2주택이 됐다면 기준이 10년으로 바뀝니다. 양도가액이 12억원을 넘는 경우의 초과분 계산은 양도소득세 계산법, 신규주택 취득세 구간은 취득세 계산법에서 이어집니다.
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