대항력 우선변제권, 서울은 1억 6,500만원이 갈림길
보증금을 지키는 순위는 세 겹인데, 그중 최우선변제만 금액이 법으로 못 박혀 있습니다. 서울은 보증금 1억 6,500만원 이하일 때 5,500만원을 근저당보다 먼저 받고, 그 선을 넘으면 이 방어선이 통째로 사라집니다. 갱신에서 보증금을 올려 기준을 넘긴 임차인이 우선변제권을 행사하지 못한 판결도 있습니다. 지역별 금액표와 한도, 실제 비용까지 생활법령과 시행령 기준으로 정리했습니다.
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대항력과 우선변제권을 설명하는 글은 많은데 정작 "얼마를 받느냐"에서 대부분 멈춥니다. 그 금액은 「주택임대차보호법 시행령」 제10조와 제11조에 지역별 표로 정해져 있습니다. 표를 먼저 보고, 그 표가 언제 나를 지켜 주지 못하는지까지 짚겠습니다.
대항력은 전입신고 다음 날 0시에 생긴다
대항력은 주택의 인도와 주민등록을 마친 때 생깁니다(「주택임대차보호법」 제3조 제1항). 법 조문은 "그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다"고 쓰여 있고, 대법원은 이것을 다음 날 오전 0시로 해석했습니다(대법원 1999. 5. 25. 선고 99다9981 판결).
12월 15일에 이사하고 전입신고를 마쳤다면 대항력은 12월 16일 00시부터입니다. 15일 낮에 임대인이 근저당을 설정하면 그 근저당이 앞섭니다. 순위는 요건을 갖춘 선후로만 정해지기 때문입니다.
우선변제권은 여기에 확정일자를 더해야 생깁니다(제3조의2 제2항). 발생 시점은 대항력과 같은 다음 날 오전 0시입니다(대법원 1998. 3. 23. 선고 98다46938 판결). 확정일자를 잔금일보다 먼저 받아 두어도 대항요건이 갖춰지기 전에는 순위가 앞당겨지지 않습니다.
| 권리 | 요건 | 효과 | 근거 |
|---|---|---|---|
| 대항력 | 주택 인도와 전입신고, 다음 날 0시 발생 | 새 소유자와 낙찰자에게 임차권 주장 | 법 제3조 제1항 |
| 우선변제권 | 대항요건에 확정일자 추가, 다음 날 0시 발생 | 경매와 공매에서 후순위보다 먼저 배당 | 법 제3조의2 제2항 |
| 최우선변제 | 지역별 보증금 기준 이하인 소액임차인 | 담보물권자보다 앞서 일정액 배당 | 법 제8조, 시행령 제10조와 제11조 |
서울은 보증금 1억 6,500만원이 갈림길이다
최우선변제는 순위와 무관하게 작동하는 유일한 방어선입니다. 근저당이 아무리 앞서 있어도 소액임차인이면 일정액을 먼저 받습니다. 그 경계선과 금액이 시행령에 지역별로 정해져 있습니다.
| 지역 | 소액임차인 보증금 한도 | 최우선변제 금액 |
|---|---|---|
| 서울특별시 | 1억 6,500만원 | 5,500만원 |
| 과밀억제권역(서울 제외)과 세종, 용인, 화성, 김포 | 1억 4,500만원 | 4,800만원 |
| 광역시(과밀억제권역 제외)와 안산, 광주, 파주, 이천, 평택 | 8,500만원 | 2,800만원 |
| 그 밖의 지역 | 7,500만원 | 2,500만원 |
보증금이 이 한도를 1원이라도 넘으면 최우선변제 대상에서 빠집니다. 서울에서 보증금 1억 6,500만원인 임차인은 5,500만원을 지키지만, 1억 6,600만원인 임차인은 0원입니다. 100만원 차이로 5,500만원이 갈립니다.
같은 수도권이라도 지역 구분이 세 갈래로 나뉜다는 점도 놓치기 쉽습니다. 용인, 화성, 김포는 1억 4,500만원 구간인데 안산, 광주, 파주, 이천, 평택은 8,500만원 구간입니다. 경기도라고 한 덩어리가 아닙니다.
최우선변제도 주택가액의 절반을 넘지 못한다
표의 금액이 그대로 나오는 것은 아닙니다. 시행령은 우선변제 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하면 주택가액의 2분의 1까지만 받도록 한도를 겁니다.
서울에서 보증금 1억 6,000만원으로 살던 임차인의 집이 경매에서 8,000만원에 낙찰됐다고 하겠습니다. 소액임차인 요건은 충족하므로 최우선변제 대상이지만, 표의 5,500만원을 다 받지 못합니다. 주택가액의 2분의 1인 4,000만원이 한도입니다. 1,500만원이 줄어듭니다.
갱신에서 보증금을 올리면 방어선이 사라진다
가장 놓치기 쉬운 함정입니다. 처음 계약할 때는 소액임차인이었어도 갱신하면서 보증금이 올라 기준을 넘으면 우선변제권을 행사할 수 없습니다. 대구지법 2004. 3. 31. 선고 2003가단134010 판결이 그렇게 판단했습니다.
서울에서 보증금 1억 6,000만원으로 살던 임차인이 갱신에서 1,000만원을 올려 1억 7,000만원이 되면 한도 1억 6,500만원을 넘습니다. 1,000만원을 더 넣고 5,500만원짜리 방어선을 잃는 셈입니다. 갱신 협상에서 증액 폭을 정할 때 이 경계선을 계산에 넣어야 합니다.
증액 상한과 갱신 절차는 계약갱신청구권과 묵시적 갱신에 정리돼 있습니다.
확정일자는 주민센터 600원, 온라인 500원이다
확정일자를 받을 수 있는 곳은 읍면사무소, 동 주민센터, 시군구 출장소, 지방법원, 등기소, 공증인입니다(법 제3조의6 제1항).
| 항목 | 수수료 | 비고 |
|---|---|---|
| 주민센터 확정일자 부여 | 600원 | 4장 초과분은 4장마다 100원 추가 |
| 인터넷등기소 확정일자 부여신청 | 500원 | 1건 기준 |
| 확정일자 정보제공 | 500원 | 1통 기준 |
| 등기기록 열람 | 700원 | 1통 기준 |
| 등기사항증명서 발급 | 1,000원 | 1통 기준 |
기초생활수급자, 국가유공자, 한부모가족 등은 확정일자 수수료가 면제됩니다. 전입신고 절차와 준비물은 전입신고 하는 법에서 확인할 수 있습니다.
금액만 보면 600원짜리 절차입니다. 이 600원을 잔금일에 처리했는지 아닌지가 보증금 전액의 순위를 가릅니다.
배당요구를 하지 않으면 순위가 있어도 못 받는다
순위를 갖췄다고 돈이 자동으로 오지 않습니다. 경매에서 배당을 받으려면 배당요구를 해야 하고, 채권의 원인과 액수를 적은 서면에 배당요구 자격을 증명하는 서면을 붙여 냅니다.
그리고 대항요건은 배당요구 종기인 경락기일까지 계속 존속해야 합니다(대법원 1997. 10. 10. 선고 95다44597 판결). 경매가 진행되는 동안 이사를 나가거나 전입을 다른 곳으로 옮기면 그 시점에 대항요건이 끊겨 배당에서 빠집니다. 이사가 급하면 임차권등기명령을 먼저 마친 뒤 움직여야 합니다.
보증금을 못 받았을 때의 대응 순서는 보증금 반환 5단계에, 순위 싸움 자체를 피하는 방법은 전세보증금 반환보증에 있습니다.
순위를 지키는 확인 순서
- 계약 전 등기사항증명서로 선순위 근저당과 채권 규모를 확인했는가(열람 700원)
- 내 보증금이 해당 지역의 소액임차인 한도(서울 1억 6,500만원, 과밀억제권역과 세종과 용인과 화성과 김포 1억 4,500만원, 광역시와 안산과 광주와 파주와 이천과 평택 8,500만원, 그 밖의 지역 7,500만원) 안에 드는가
- 최우선변제액이 주택가액의 2분의 1을 넘지 않는 규모인지 낙찰가를 가정해 계산해 봤는가
- 잔금일에 이사와 점유를 실제로 시작했는가
- 같은 날 전입신고를 마쳤는가(대항력은 다음 날 0시 발생)
- 같은 날 확정일자를 받았는가(주민센터 600원, 온라인 500원)
- 잔금일까지 근저당을 설정하지 않는다는 특약을 계약서에 넣었는가
- 갱신에서 보증금을 올릴 때 소액임차인 한도를 넘기지 않는지 계산했는가
- 경매가 시작됐다면 배당요구를 했고 경락기일까지 전입과 점유를 유지하고 있는가
특약 문구는 임대차 특약에 예시가 정리돼 있습니다.
자주 묻는 질문
자주 묻는 질문
- 서울특별시는 보증금 1억 6,500만원 이하일 때 5,500만원, 과밀억제권역과 세종과 용인과 화성과 김포는 1억 4,500만원 이하일 때 4,800만원, 광역시와 안산과 광주와 파주와 이천과 평택은 8,500만원 이하일 때 2,800만원, 그 밖의 지역은 7,500만원 이하일 때 2,500만원입니다. 다만 주택가액의 2분의 1이 한도입니다.
- 주택의 인도와 전입신고를 마친 다음 날 오전 0시부터입니다. 대법원 1999. 5. 25. 선고 99다9981 판결이 그렇게 해석했습니다. 12월 15일에 전입신고를 했다면 12월 16일 00시부터입니다.
- 그 근저당이 앞섭니다. 대항력은 다음 날 0시에 생기고 순위는 요건을 갖춘 선후로 정해지기 때문입니다. 잔금일까지 근저당을 설정하지 않는다는 특약으로 이 하루를 막는 것이 실무입니다.
- 유지되지 않습니다. 처음에는 소액임차인이었어도 갱신 과정에서 보증금이 증액돼 기준을 넘으면 우선변제권을 행사할 수 없다고 본 판결이 있습니다(대구지법 2004. 3. 31. 선고 2003가단134010). 서울에서 1억 6,000만원을 1억 7,000만원으로 올리면 한도 1억 6,500만원을 넘습니다.
- 주민센터 등에서 600원이고 4장을 초과하면 4장마다 100원이 더 붙습니다. 인터넷등기소에서 온라인으로 신청하면 1건 500원입니다. 기초생활수급자와 국가유공자, 한부모가족 등은 면제됩니다.
- 대항요건은 배당요구 종기인 경락기일까지 존속해야 합니다(대법원 1997. 10. 10. 선고 95다44597). 전입과 점유를 유지하지 않으면 배당에서 빠지므로, 이사가 필요하면 임차권등기명령을 마친 뒤 움직여야 합니다.
Q. 최우선변제로 얼마를 받을 수 있나요?▾
Q. 대항력은 언제부터 생기나요?▾
Q. 전입신고 당일 근저당이 잡히면 어떻게 되나요?▾
Q. 갱신하면서 보증금을 올려도 최우선변제가 유지되나요?▾
Q. 확정일자 비용은 얼마인가요?▾
Q. 경매 중에 이사를 가도 되나요?▾
결론
순서는 이렇습니다. 계약 전에 등기사항증명서 700원으로 선순위 근저당을 봅니다. 여기서 채권이 크면 확정일자를 아무리 잘 받아도 남는 돈이 없으므로 계약 자체를 다시 생각해야 합니다. 계약한다면 잔금일에 이사와 전입신고와 확정일자를 같은 날 처리합니다. 대항력과 우선변제권 모두 다음 날 0시에 생기므로 그 하루를 근저당 금지 특약으로 막습니다. 그다음 내 보증금이 소액임차인 한도 안에 있는지 봅니다. 서울 1억 6,500만원, 과밀억제권역과 세종과 용인과 화성과 김포 1억 4,500만원, 광역시와 안산과 광주와 파주와 이천과 평택 8,500만원, 그 밖의 지역 7,500만원이 경계이고, 이 안에 들면 각각 5,500만원, 4,800만원, 2,800만원, 2,500만원을 근저당보다 먼저 받습니다. 다만 주택가액의 2분의 1이 상한이라 낙찰가가 낮으면 그만큼 줄어듭니다. 마지막으로 갱신할 때 증액 폭이 이 경계를 넘지 않는지 계산합니다. 1,000만원을 올려 5,500만원을 잃는 일이 실제로 판결로 확인된 사례입니다.
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