전세보증금 반환보증, 수도권 7억 그 외 5억 한도
반환보증에는 상한이 두 개 있습니다. 지역별 보증금 상한(수도권 7억원, 그 외 5억원)을 통과해도, 주택가격의 90%에서 선순위 채권을 뺀 금액이 내 보증금보다 작으면 거절됩니다. 어느 쪽에 걸리는지에 따라 대응이 달라지므로 두 계산을 나눠서 해야 합니다.
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"보증금이 7억원 이하니까 가입되겠지"라고 생각했다가 거절되는 경우가 있습니다. 지역별 상한은 문턱 하나일 뿐이고, 그 뒤에 주택가격을 기준으로 한 두 번째 계산이 기다리고 있기 때문입니다. 어느 쪽에 걸렸는지에 따라 할 수 있는 일이 다르므로, 두 계산을 나눠서 보는 것이 이 글의 목적입니다. 기관 선택과 보증료율 비교는 전세보증금 지키는 법에서 다뤘습니다.
두 개의 상한을 동시에 통과해야 한다
첫 번째 상한은 보증금 자체의 금액입니다. HUG 전세보증금반환보증과 HF 일반전세지킴보증 모두 수도권 7억원, 그 외 지역 5억원 이하만 받습니다. 이 선을 넘으면 공적 보증은 그대로 끝입니다.
두 번째 상한은 그 집이 감당할 수 있는 금액입니다.
보증한도 = 주택가격 × 담보인정비율(90%) − 선순위 채권
여기서 선순위 채권은 선순위 근저당권 설정액과 나보다 앞선 임대차보증금을 합한 값입니다. 이 계산 결과가 내 보증금보다 작으면, 보증금이 7억원 이하여도 가입되지 않습니다.
- 1차 상한
- 보증금 자체가 수도권 7억원, 그 외 5억원 이하
- 2차 상한
- 주택가격 × 90% − 선순위 채권 ≥ 내 보증금
- 담보인정비율
- 90% (종전 100%에서 하향)
- 선순위 채권
- 선순위 근저당 설정액 + 선순위 임대차보증금
둘 중 하나라도 통과하지 못하면 거절됩니다.
예를 들어 주택가격이 5억원이고 선순위 근저당 설정액이 1억원이면, 보증 가능한 최대 보증금은 5억 × 90% − 1억 = 3억 5,000만원입니다. 보증금이 4억원이라면 수도권 7억원 한도 안에 있어도 거절됩니다.
주택가격은 내가 정하는 값이 아니다
여기서 변수는 주택가격을 얼마로 보느냐입니다. 이 값은 임차인이나 임대인이 정하는 것이 아니라 보증기관이 정해진 순서에 따라 산정합니다.
HUG 상품개요에 따르면 주택가격은 보증 승인일 기준의 가격정보 적용 순위로 결정되고, 그 순위가 주택 유형마다 다릅니다.
| 주택 유형 | 1순위 가격정보 | 공시가격 배율이 쓰이는 자리 |
|---|---|---|
| 아파트, 오피스텔, 노인복지주택 | KB시세 또는 한국부동산원 부동산테크 시세 | 시세가 없을 때 2순위 |
| 연립, 다세대 | 공동주택가격의 140% | 1순위 |
| 단독, 다중, 다가구 | 개별단독주택가격의 140% | 1순위 |
공시가격에 곱하는 배율은 **140%**입니다. 2022년 12월 31일 이전 신청건에는 150%가 적용됐고 2023년 1월 1일 신청건부터 140%로 내렸습니다. 이 배율은 담보인정비율 90%와 곱해져 공시가격의 126%가 사실상의 보증 상한이 되는데, 시세가 잡히는 아파트와 오피스텔에서는 시세가 먼저 쓰이므로 이 계산이 곧바로 적용되지는 않습니다. 배율 경로가 1순위로 걸리는 쪽은 시세가 잡히지 않는 빌라와 단독주택이고, 신축 빌라에서 문제가 자주 생기는 이유가 여기 있습니다.
순위를 통째로 건너뛰는 길도 하나 있습니다. 임차인이나 임대인이 감정평가를 받았다면 위 산정기준표에도 불구하고 감정평가금액이 최우선으로 적용됩니다. 다만 감정평가일부터 6개월이 지나지 않은 것이어야 합니다.
가입이 거절되는 다섯 가지
거절 사유를 미리 알면 계약 단계에서 위험한 매물을 걸러낼 수 있습니다.
| 거절 사유 | 무엇이 문제인가 | 가능한 대응 |
|---|---|---|
| 보증금이 지역 상한 초과 | 수도권 7억원, 그 외 5억원을 넘김 | 공적 보증 불가, 민간 보증 상담 |
| 주택가격 기준 한도 미달 | 주택가격 × 90% − 선순위 채권 < 보증금 | 보증금 감액 협상 또는 임대인의 선순위 채권 상환 |
| 선순위 채권 과다 | 근저당 채권최고액이나 앞선 임차보증금이 큼 | 잔금 전 근저당 말소를 특약으로 요구 |
| 대상 주택 요건 미달 | 미등기, 위반건축물, 비주거 용도, 압류나 경매 진행 중 | 계약 재검토 |
| 신청 기한 경과 | 계약기간의 절반이 지남 | 갱신 시점까지 대기 (해당 계약은 가입 불가) |
이 중 임차인이 계약 전에 통제할 수 있는 것은 두 번째와 세 번째입니다. 주택가격을 알면 역산으로 보증이 되는 보증금 상한이 나오므로, 그 금액을 협상 목표로 삼을 수 있습니다. 앞의 예시라면 3억 5,000만원이 그 선입니다.
신청 기한, 계약기간의 절반
요건을 다 갖췄어도 시기를 넘기면 가입할 수 없습니다. HUG와 HF 모두 전세계약기간의 1/2이 지나기 전까지가 마감입니다.
전세보증금 반환보증 가입 절차
계약 후 반환보증에 가입하기까지의 순서와 기한입니다.
등기부등본 확인
을구의 근저당 채권최고액과 갑구의 압류, 경매개시 여부를 확인합니다. 다가구주택이면 앞선 임차인의 보증금 현황도 함께 확인합니다.
두 상한 계산
보증금이 지역 상한(수도권 7억원, 그 외 5억원) 안에 있는지, 그리고 주택가격 × 90% − 선순위 채권이 내 보증금 이상인지 각각 계산합니다.
대항력 확보
주택을 인도받고 전입신고와 확정일자를 마쳐 대항력과 우선변제권을 갖춥니다.
기한 안에 신청
신규계약은 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간의 1/2 경과 전까지, 갱신계약은 만료일 1개월 전부터 계약기간의 1/2 경과 전까지 신청합니다.
서류 제출과 심사
임대차계약서, 확정일자, 등기부등본, 주민등록등본 등을 내고 심사를 받습니다.
보증서 발급
심사를 통과하면 보증료를 납부하고 보증서를 받습니다.
2년 계약이라면 입주 후 약 1년이 마감입니다. 이 기간을 넘기면 해당 계약에 대해서는 가입할 수 없고 갱신 시점을 기다려야 하므로, 계약 초기에 가입 여부를 결정해 두는 편이 안전합니다. 자세한 제출 서류는 HUG 이용절차 안내에서 확인할 수 있습니다.
보증료는 얼마인가
보증료는 보증금액 × 보증료율 × 전세계약기간 ÷ 365로 계산합니다. HUG 요율표는 보증금액 구간, 주택유형(아파트와 그 외), 부채비율(70% 이하, 80% 이하, 80% 초과) 세 축으로 갈려 연 0.097%에서 0.211% 사이에 놓입니다. 여기서 부채비율은 (선순위 채권금액 + 전세보증금) ÷ 주택가액입니다. HF는 LTV 구간에 따라 **연 0.04%에서 0.18%**입니다.
같은 보증금이라도 이 세 축에서 폭이 크게 벌어집니다. 보증금 3억원을 2년 계약으로 넣으면 아파트이면서 부채비율이 70% 이하일 때는 연 0.107%가 적용돼 64만 2,000원이지만, 아파트가 아니면서 부채비율이 80%를 넘으면 연 0.197%가 적용돼 118만 2,000원입니다. 선순위 채권이 요율까지 밀어 올린다는 뜻이라, 등기부를 먼저 보는 것이 한도뿐 아니라 비용에도 걸립니다. 단독주택과 다중주택, 다가구주택은 타전세계약확인서를 내지 않으면 해당 보증금액 구간의 최고 요율이 적용됩니다.
사회배려계층 할인도 있습니다. 연소득 5,000만원 이하 가구와 한부모가족, 1인 고령가구는 60%, 다자녀와 장애인, 고령자, 신혼부부 가구 등은 40%가 깎이며 중복 적용되지 않습니다. 요율 비교와 기관 선택 기준은 전세보증금 지키는 법에서 자세히 다뤘습니다.
가입 전 확인 목록
- 보증금이 지역 상한(수도권 7억원, 그 외 5억원) 안에 있는가
- 등기부 을구의 채권최고액을 확인했는가 (대출 잔액이 아니라 등기된 금액)
- 다가구주택이라면 나보다 앞선 임차인의 보증금 총액을 확인했는가
주택가격 × 90% − 선순위 채권이 내 보증금 이상인가- 주택 유형이 시세 산정 대상인가 (연립과 다세대, 단독과 다가구, 다중주택은 공시가격의 140%가 1순위)
- 미등기, 위반건축물, 비주거 용도, 압류나 경매 진행에 해당하지 않는가
- 잔금일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간 절반이 되는 날을 표시했는가
- 전입신고와 확정일자를 입주 당일 마쳤는가
자주 묻는 질문
자주 묻는 질문
- 아닙니다. 지역 상한은 두 상한 중 하나일 뿐입니다. 주택가격 × 90%에서 선순위 채권을 뺀 금액이 내 보증금보다 작으면 거절됩니다. 주택가격 5억원에 근저당 1억원이면 보증 가능한 보증금은 3억 5,000만원까지입니다.
- 주택가격 중 보증이 커버하는 비율입니다. 이 비율을 곱한 금액에서 선순위 채권을 뺀 값이 보증한도가 됩니다. 종전 100%에서 90%로 내려왔습니다.
- 보증기관이 승인일 기준 가격정보 적용 순위에 따라 산정하고, 그 순위가 주택 유형마다 다릅니다. 아파트와 오피스텔, 노인복지주택은 KB시세 또는 한국부동산원 부동산테크 시세가 1순위이고 시세가 없으면 공시가격의 140%를 씁니다. 연립과 다세대는 공동주택가격의 140%, 단독과 다중, 다가구는 개별단독주택가격의 140%가 1순위입니다. 감정평가서가 있으면 이 순위와 상관없이 최우선 적용됩니다.
- 전세계약기간의 1/2이 지나기 전까지입니다. 신규계약은 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날이 기산점이고, 갱신계약은 만료일 1개월 전부터 신청할 수 있습니다. 2년 계약이면 입주 후 약 1년이 마감입니다.
- 나보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인들의 보증금이 전부 선순위 채권에 들어가기 때문입니다. 근저당이 없어도 앞선 세대의 보증금 합계만으로 한도가 사라질 수 있어, 계약 전에 전체 임차 현황을 확인해야 합니다.
- 보증금액 × 보증료율 × 계약기간 ÷ 365로 계산합니다. HUG 요율은 보증금액 구간과 주택유형, 부채비율에 따라 연 0.097~0.211%, HF는 LTV 구간에 따라 연 0.04~0.18%입니다. 보증금 3억원을 2년 계약으로 넣으면 HUG 기준으로 아파트에 부채비율 70% 이하면 64만 2,000원, 아파트가 아니면서 부채비율 80% 초과면 118만 2,000원입니다.
- 반환보증은 임대인 동의 없이 가입할 수 있습니다. 다만 임대인에게 통지가 가므로, 계약서에 가입 협조 특약을 넣어 두면 분쟁을 줄일 수 있습니다.
Q. 보증금이 7억원 이하면 무조건 가입되나요?▾
Q. 담보인정비율 90%는 무엇인가요?▾
Q. 주택가격은 어떻게 정해지나요?▾
Q. 전세 계약 후 언제까지 가입할 수 있나요?▾
Q. 다가구주택은 왜 가입이 어렵나요?▾
Q. 보증료는 얼마인가요?▾
Q. 집주인 동의가 없어도 가입할 수 있나요?▾
결론
반환보증을 알아볼 때 계산은 두 번 해야 합니다. 먼저 보증금이 수도권 7억원, 그 외 5억원 안에 있는가, 다음으로 주택가격 × 90% − 선순위 채권이 내 보증금 이상인가입니다. 두 번째 계산은 역산하면 협상 카드가 됩니다. 주택가격 5억원에 근저당 1억원인 집이라면 3억 5,000만원이 보증되는 상한이므로, 그 금액으로 보증금을 맞추자고 요구할 근거가 생깁니다. 그리고 이 모든 계산에 앞서 계약기간 절반이라는 마감이 있습니다. 계약 전 등기부 확인 절차는 전세사기 예방에서 이어집니다.
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