전세권 설정 3억이면 73만원, 확정일자는 600원
전세권 설정등기는 전세금액의 1,000분의 2인 등록면허세에 그 20%인 지방교육세, 등기신청수수료가 붙습니다. 보증금 3억원이면 60만원과 12만원과 1만원을 더해 73만원이고, 같은 보증금을 확정일자로 지키면 방문 600원 온라인 500원입니다. 1,200배 차이입니다. 더 중요한 것은 전세권을 설정해도 전입신고를 빼면 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권이 사라진다는 대법원 2004다69741 판결입니다. 두 권리는 근거 규정이 달라 합쳐지지 않습니다.
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"확정일자만으로 충분한가, 전세권까지 설정해야 하나"를 묻는 분이 많습니다. 답은 비용표 하나로 끝나지 않습니다. 두 제도는 근거 법이 다르고, 그래서 하나를 갖췄다고 다른 하나가 따라오지 않습니다. 이번에 지방세법 제28조와 생활법령정보의 전세권 설정등기 제출서류 안내로 비용을 항목별로 계산하고, 대법원 판결 원문으로 두 권리가 어떻게 따로 움직이는지 확인했습니다. 확정일자 자체의 절차는 전입신고와 확정일자, 순위가 매겨지는 원리는 대항력과 우선변제권에서 이어집니다.
보증금 3억이면 73만원, 확정일자는 600원
전세권 설정등기의 비용은 세 항목입니다. 지방세법 제28조 제1항 제1호 다목의 등록면허세가 전세금액 곱하기 1,000분의 2, 같은 법 제151조 제1항 제2호의 지방교육세가 등록면허세액의 100분의 20, 그리고 등기신청수수료입니다.
| 보증금 | 등록면허세 0.2% | 지방교육세 20% | 등기신청수수료 | 합계 |
|---|---|---|---|---|
| 1억원 | 20만원 | 4만원 | 1만원 | 25만원 |
| 2억원 | 40만원 | 8만원 | 1만원 | 49만원 |
| 3억원 | 60만원 | 12만원 | 1만원 | 73만원 |
| 5억원 | 100만원 | 20만원 | 1만원 | 121만원 |
확정일자 쪽은 자릿수가 다릅니다. 읍면사무소와 동 주민센터, 등기소, 공증인에게 방문 신청하면 1건 600원이고 계약증서가 4장을 넘으면 초과하는 4장마다 100원이 붙습니다. 인터넷등기소 온라인 신청은 1건 500원입니다.
보증금 3억원 기준으로 73만원과 600원은 1,217배 차이입니다. 보증금 1억원이면 25만원으로 417배, 5억원이면 121만원으로 2,017배까지 벌어집니다. 보증금이 1억원 오를 때마다 등록면허세와 지방교육세가 24만원씩 늘어나는 구조입니다.
합계는 신청 방법으로도 갈립니다. 위 표는 전자신청 1만원 기준이고, 서면 방문신청이면 1만 8,000원이라 3억원 기준 합계가 73만 8,000원, 전자표준양식은 1만 5,000원이라 73만 5,000원입니다. 신청 방법만으로 8,000원이 움직입니다. 여기에 전세권은 계약이 끝나면 말소등기를 따로 해야 하고 그 등기에도 수수료가 다시 붙습니다. 확정일자에는 말소 절차 자체가 없습니다.
- 전세권 설정
- 등록면허세 60만원, 지방교육세 12만원, 등기수수료 1만원
- 전세권 합계
- 73만원, 말소 비용 별도
- 확정일자
- 방문 600원, 온라인 500원
- 배수
- 1,217배
등기신청수수료는 전자신청 1만원 기준입니다. 서면 방문신청은 1만 8,000원, 전자표준양식은 1만 5,000원입니다.
전세금이 아주 적으면 얼마인가요?
등록면허세에는 최저세액이 있습니다. 산출한 세액이 6,000원 미만이면 6,000원으로 합니다. 1,000분의 2를 역산하면 전세금 300만원 미만부터 이 최저세액이 걸립니다. 소액 계약에서는 요율보다 최저세액과 등기신청수수료가 부담의 대부분을 차지합니다.
전세권 설정에는 국민주택채권을 사지 않는다
부동산 등기에서 목돈이 되는 항목이 국민주택채권 매입인데, 전세권 설정등기는 여기서 빠집니다. 생활법령정보는 전세권 설정등기가 부동산 보존등기나 이전등기, 저당권 설정등기와 이전등기가 아니므로 국민주택채권을 매입하지 않아도 된다고 안내합니다. 농어촌특별세도 붙지 않습니다.
| 항목 | 적용 여부 | 근거와 금액 |
|---|---|---|
| 등록면허세 | 적용 | 전세금액 곱하기 1,000분의 2, 지방세법 제28조 제1항 제1호 다목 |
| 지방교육세 | 적용 | 등록면허세액의 100분의 20, 지방세법 제151조 제1항 제2호 |
| 등기신청수수료 | 적용 | 서면방문 1만 8,000원, 전자표준양식 1만 5,000원, 전자신청 1만원 |
| 국민주택채권 | 해당 없음 | 보존등기와 이전등기와 저당권 등기가 아니므로 매입 대상이 아님 |
| 농어촌특별세 | 해당 없음 | 등록면허세 납부 시 부과되지 않음 |
소유권 이전등기에서 채권 매입액이 어떻게 계산되는지는 집 매매 총비용에 정리해 두었습니다. 같은 등기여도 종류에 따라 붙는 항목이 다릅니다.
전세권을 설정해도 전입신고를 빼면 순위가 사라진다
가장 오해가 많은 지점입니다. 전세권을 등기부에 새겼으니 이제 주민등록을 옮겨도 안전하다고 생각하기 쉽지만, 대법원은 반대로 판단했습니다.
**대법원 2007년 6월 28일 선고 2004다69741 판결(배당이의)**은 "주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마쳤더라도 주택임차인이 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 상실하면 이미 취득한 주택임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 상실한다"고 판시했습니다.
판결이 든 이유는 세 가지입니다.
| 근거 | 내용 |
|---|---|
| 근거 규정과 성립요건이 다름 | 주택임대차보호법상 임차인의 우선변제권과 전세권자의 우선변제권은 별개의 권리 |
| 공시 기능이 없음 | 임차권등기와 주택임대차등기는 주민등록일자와 점유개시일자와 확정일자를 등기사항으로 공시하지만, 전세권설정등기에는 그 기능이 없음 |
| 준용 근거가 없음 | 주택임대차보호법 제3조의4 제1항은 제3조의3 제5항을 민법 제621조 주택임대차등기에만 준용하고, 전세권설정등기에 준용할 법적 근거가 없음 |
이 판시는 대법원 1993년 12월 24일 선고 93다39676 판결을 참조판례로 들고 있어, 30년 넘게 이어진 해석입니다. 같은 판결은 전세권과 임대차의 성질도 갈라 놓습니다. 전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유해 사용하고 수익하며 후순위권리자보다 우선변제를 받을 권리를 내용으로 하는 물권이고, 임대차는 목적물을 사용하게 할 것과 차임을 지급할 것을 약정해 효력이 생기는 채권계약입니다. 대항요건을 갖추거나 민법 제621조에 따른 주택임대차등기를 마쳐도 채권계약이라는 성질은 변하지 않습니다.
성립 요건과 효력을 한 줄에 놓으면
| 구분 | 확정일자(임차권) | 전세권 설정 |
|---|---|---|
| 근거 법 | 주택임대차보호법 | 민법상 물권 |
| 성립 요건 | 주택 인도와 주민등록을 갖춘 다음 날 대항력, 여기에 확정일자로 우선변제권 | 전세권 설정등기 |
| 임대인 협력 | 필요 없음 | 필요, 등기의무자로 공동신청 또는 위임장 |
| 비용(보증금 3억) | 방문 600원, 온라인 500원 | 73만원, 말소 비용 별도 |
| 등기부 표시 | 표시되지 않음 | 을구에 표시 |
| 효력 유지 조건 | 점유와 주민등록을 계속 유지 | 등기가 남아 있으면 존속 |
| 계약 종료 후 | 별도 말소 절차 없음 | 말소등기 필요 |
| 국민주택채권 | 해당 없음 | 매입 대상 아님 |
실무의 갈림길은 세 번째와 네 번째 줄입니다. 임대인이 협력하지 않으면 전세권은 애초에 선택지가 아니고, 협력하더라도 보증금이 클수록 0.2%가 무겁습니다. 반대로 주민등록을 그 집에 둘 수 없는 사정이 있다면 확정일자 쪽이 성립하지 않으므로 전세권에 값어치가 생깁니다.
임대인의 협력이 없으면 시작도 못 한다
전세권 설정등기는 등기의무자(임대인)와 등기권리자(임차인)가 공동으로 신청하거나, 한쪽이 상대방에게서 위임장을 받아 혼자 신청합니다. 서류 중에는 임대인만 가지고 있는 것이 있습니다.
전세권 설정등기 준비 순서
전세권 설정등기를 신청하기 위해 확인하고 준비하는 절차
임대인 협력 확인
공동신청이거나 위임장이 필요합니다. 임대인이 거부하면 전세권은 설정할 수 없고 확정일자 경로로 갑니다.
등기필정보 확보
임대인이 소유권 등기를 마친 뒤 등기소에서 받아 보관하고 있는 등기필정보를 등기소에 제공해야 합니다. 부동산등기법 제50조 제2항입니다.
등록면허세 납부
시군구청 세무과에서 등록면허세납부고지서를 발부받아 은행에서 등록면허세와 지방교육세를 내고 영수필확인서를 받습니다.
등기신청수수료 납부
대법원등기 수입증지를 은행이나 등기소에서 사서 신청서에 붙이거나 전자적 방법으로 냅니다. 전자신청은 1만원입니다.
도면 준비
부동산의 일부에만 설정한다면 전세권의 범위를 특정하기 위해 도면을 첨부합니다. 시군구청 발급본은 소유자만 받을 수 있어 직접 그려 제출하기도 합니다.
어느 쪽을 고를까
- 확정일자로 충분한 경우: 그 집에 계속 거주하며 주민등록을 유지할 수 있고, 계약 전 등기부에서 선순위 근저당이 크지 않음을 확인한 경우입니다. 대부분의 주택임대차가 여기 해당합니다.
- 전세권을 검토할 경우: 법인 명의 임차처럼 주민등록으로 대항요건을 갖추기 어렵거나, 거주지와 주소지를 분리해야 하는 사정이 있는 경우입니다.
- 둘 다 두는 경우: 보증금이 크고 임대인이 협력한다면 함께 둘 수 있습니다. 근거 규정이 다른 별개의 권리라 병존합니다. 다만 주택임대차보호법상 순위를 살리려면 점유와 주민등록을 계속 유지해야 한다는 조건은 그대로입니다.
출발점은 어느 쪽이든 계약 전 등기부 확인입니다. 선순위 권리 확인 순서는 전세사기 예방 체크리스트에, 보증 상품으로 한 겹 더 덮는 방법은 전세보증금 지키는 법과 반환보증 한도에 있습니다.
자주 묻는 질문
자주 묻는 질문
- 보증금 3억원이면 등록면허세 60만원과 지방교육세 12만원, 전자신청 기준 등기신청수수료 1만원을 더해 73만원입니다. 1억원은 25만원, 5억원은 121만원이며 말소등기 비용과 법무사 보수는 별도입니다.
- 주민센터 등 방문 신청은 1건 600원이고 계약증서가 4장을 넘으면 초과하는 4장마다 100원이 더해집니다. 인터넷등기소 온라인 신청은 1건 500원입니다.
- 전세권은 남지만 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권은 사라집니다. 대법원 2004다69741 판결은 전세권설정등기를 마쳤더라도 제3조 제1항의 대항요건을 잃으면 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 상실한다고 판시했습니다.
- 사지 않습니다. 보존등기나 이전등기, 저당권 설정과 이전등기가 아니어서 매입 대상이 아니고 농어촌특별세도 붙지 않습니다.
- 전세권 설정등기는 등기의무자와 등기권리자의 공동신청이거나 위임장이 필요하고, 임대인이 보관하는 등기필정보도 제출해야 합니다. 거부하면 설정할 수 없으므로 전입신고와 점유, 확정일자로 주택임대차보호법상 보호를 갖추는 것이 현실적인 경로입니다.
- 됩니다. 근거 규정과 성립요건이 다른 별개의 권리라 병존합니다. 다만 주택임대차보호법상 순위를 유지하려면 점유와 주민등록을 계속 지켜야 합니다.
- 최저세액이 있습니다. 산출세액이 6,000원 미만이면 6,000원으로 하므로 전세금 300만원 미만부터는 최저세액이 적용됩니다.
Q. 전세권 설정 비용은 얼마인가요?▾
Q. 확정일자 수수료는 얼마인가요?▾
Q. 전세권을 설정하면 이사 가도 보증금이 안전한가요?▾
Q. 전세권 설정등기에 국민주택채권을 사야 하나요?▾
Q. 임대인이 전세권 설정을 거부하면 어떻게 하나요?▾
Q. 확정일자와 전세권을 둘 다 해도 되나요?▾
Q. 전세금이 아주 적으면 등록면허세도 적나요?▾
결론
전세권 설정과 확정일자는 대체재가 아닙니다. 확정일자는 살면서 요건을 유지해야 살아 있는 권리이고, 전세권은 돈과 임대인의 협력을 들여 등기부에 새기는 물권입니다. 보증금 3억원 기준으로 비용은 73만원과 600원으로 1,217배 벌어지고, 전세권 쪽에는 계약 종료 후 말소 비용이 한 번 더 붙습니다.
판단 순서는 이렇습니다. 먼저 그 집에 거주하며 주민등록을 유지할 수 있는지를 봅니다. 가능하다면 확정일자가 기본이고 그 위에 보증 상품을 얹는 편이 비용 대비 효율이 좋습니다. 주민등록으로 대항요건을 갖추기 어려운 사정이 있을 때 전세권을 검토합니다. 어느 쪽이든 전세권을 설정했다고 전입신고를 빼는 선택만은 하지 않아야 합니다. 대법원 2004다69741 판결이 그 경우 주택임대차보호법상 순위가 사라진다고 못박아 두었습니다.
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