주택 재산세, 공시 9억 1주택은 78만 7,500원
주택 재산세는 공시가격에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 만들고, 그 과세표준에 누진 구조의 세율을 적용해 계산합니다. 1세대 1주택은 비율과 세율 두 곳에서 낮아집니다. 공시가격 9억원이면 일반 주택은 과세표준 5억 4,000만원에 본세 153만원이지만, 1세대 1주택은 비율 45%로 과세표준이 4억 500만원이 되고 특례세율이 걸려 78만 7,500원입니다. 74만 2,500원, 48.5%가 줄어듭니다. 2026년 공정시장가액비율은 43%에서 45%로 2025년과 같습니다.
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재산세 세율을 "0.1%에서 0.4%"로 외우고 과세표준에 그대로 곱하면 고지서 금액과 맞지 않습니다. 실제 조문은 "6만원 더하기 초과금액의 1,000분의 1.5" 같은 누진 형식이라, 구간 세율을 전체 금액에 곱하는 방식이 아닙니다. 그래서 이 글은 지방세법 제111조와 제111조의2의 산식을 그대로 싣고 공시가격 3억원과 6억원과 9억원에서 본세를 끝까지 계산합니다. 그러면 1세대 1주택이 어디서 얼마나 싸지는지가 금액으로 보입니다. 공시가격 9억원이면 일반 주택 153만원과 1세대 1주택 78만 7,500원으로 74만 2,500원 차이입니다. 1세대 1주택은 공정시장가액비율과 세율 두 곳에서 동시에 내려가기 때문입니다. 고지서 총액 구성과 납기, 연체 가산세는 재산세 2기분에서 이어집니다.
계산은 두 번의 곱셈이다
주택 재산세 본세는 두 단계로 정해집니다. 먼저 공시가격에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 만들고, 그 과세표준을 세율 산식에 넣습니다.
- 1단계
- 공시가격 곱하기 공정시장가액비율은 과세표준
- 2단계
- 과세표준을 구간별 누진 산식에 대입
- 1세대 1주택
- 1단계 비율과 2단계 세율이 모두 낮아짐
- 고지서 총액
- 본세에 도시지역분과 지방교육세가 더해짐
여기서 나오는 금액은 본세입니다. 실제 고지서 총액은 본세에 도시지역분과 지방교육세가 더해진 값입니다.
공정시장가액비율은 몇 퍼센트인가요?
일반 주택은 시가표준액의 60%이고, 1세대 1주택은 공시가격 구간에 따라 43%에서 45%입니다. 지방세법 제110조 제1항은 주택의 공정시장가액비율 범위를 시가표준액의 100분의 40에서 100분의 80까지로, 1세대 1주택은 100분의 30에서 100분의 70까지로 정하고, 그 안에서 시행령이 실제 비율을 정합니다.
| 구분 | 적용 비율 |
|---|---|
| 일반 주택, 다주택자와 법인 포함 | 60% |
| 1세대 1주택, 공시가격 3억원 이하 | 43% |
| 1세대 1주택, 3억원 초과 6억원 이하 | 44% |
| 1세대 1주택, 6억원 초과 | 45% |
2026년에 납세의무가 성립하는 재산세에는 2025년과 같은 43%와 44%와 45%가 적용됩니다. 1세대 1주택 특례세율 자체는 시가표준액 9억원 이하 주택으로 한정됩니다.
세율은 단일 퍼센트가 아니라 누진 산식이다
세율표를 "3억원 초과는 0.4%"로 읽고 과세표준 전체에 0.4%를 곱하면 실제보다 큰 금액이 나옵니다. 조문은 구간마다 기본금액과 초과분 요율을 함께 정합니다.
| 과세표준 | 표준세율 | 1세대 1주택 특례세율 |
|---|---|---|
| 6,000만원 이하 | 1,000분의 1 | 1,000분의 0.5 |
| 6,000만원 초과 1억 5,000만원 이하 | 6만원에 6,000만원 초과금액의 1,000분의 1.5를 더한 금액 | 3만원에 6,000만원 초과금액의 1,000분의 1을 더한 금액 |
| 1억 5,000만원 초과 3억원 이하 | 19만 5,000원에 1억 5,000만원 초과금액의 1,000분의 2.5를 더한 금액 | 12만원에 1억 5,000만원 초과금액의 1,000분의 2를 더한 금액 |
| 3억원 초과 | 57만원에 3억원 초과금액의 1,000분의 4를 더한 금액 | 42만원에 3억원 초과금액의 1,000분의 3.5를 더한 금액 |
구간별 한계 요율만 놓고 보면 특례세율이 표준세율보다 정확히 0.05%포인트씩 낮습니다. 다만 실제 세액은 기본금액까지 함께 내려가므로 차이가 요율 차이보다 크게 벌어집니다.
공시가격 3억원과 6억원과 9억원에서 얼마나 갈리나
두 단계를 실제 숫자에 넣어 보겠습니다. 아래는 본세만 계산한 금액입니다.
| 공시가격 | 일반 주택 과세표준 | 일반 주택 본세 | 1세대 1주택 과세표준 | 1세대 1주택 본세 |
|---|---|---|---|---|
| 3억원 | 1억 8,000만원 | 27만원 | 1억 2,900만원 | 9만 9,000원 |
| 6억원 | 3억 6,000만원 | 81만원 | 2억 6,400만원 | 34만 8,000원 |
| 9억원 | 5억 4,000만원 | 153만원 | 4억 500만원 | 78만 7,500원 |
차이는 공시가격 3억원에서 17만 1,000원(63.3%), 6억원에서 46만 2,000원(57.0%), 9억원에서 74만 2,500원(48.5%)입니다. 공시가격이 올라갈수록 절감액은 커지지만 절감률은 줄어듭니다. 1세대 1주택 공정시장가액비율이 43%에서 45%로 조금씩 올라가고, 특례세율의 기본금액 차이가 세액 전체에서 차지하는 비중이 작아지기 때문입니다.
공시가격이 급등해도 과세표준은 상한에 걸린다
2023년 3월 14일 신설된 지방세법 제110조 제3항은 주택에 과세표준상한액을 두었습니다. 공시가격에 공정시장가액비율을 곱해 산정한 과세표준이 과세표준상한액보다 크면, 그 주택의 과세표준은 과세표준상한액으로 합니다. 상한액은 직전 연도 해당 주택의 과세표준 상당액을 기준으로 과세표준상한율을 반영해 계산하며, 시행령이 정한 과세표준상한율은 100분의 5입니다.
공시가격이 한 해에 크게 뛰어도 과세표준이 그만큼 그대로 따라 오르지는 않는다는 뜻입니다. 반대로 공시가격이 떨어지면 상한과 무관하게 산정한 값이 그대로 과세표준이 됩니다. 공시가격 자체가 실제 거래가와 어떻게 다른지는 실거래가 확인 방법에서 이어집니다.
6월 1일 하루가 1년치를 정한다
재산세는 매년 6월 1일 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유한 사람에게 부과됩니다. 일할 계산으로 나누지 않고 그해 1년치가 한 사람에게 전부 붙습니다.
잔금일로 재산세 부담자를 정하는 방법
매매 일정에서 그해 재산세를 누가 낼지 판단하는 순서
과세기준일 확인
재산세 과세기준일은 매년 6월 1일입니다. 이 날 현재 사실상 소유자가 그해 재산세를 전부 부담합니다.
소유권 이전 시점 확인
잔금 지급과 소유권 이전등기 중 어느 쪽이 먼저인지 확인합니다. 그 시점이 소유가 넘어간 날입니다.
6월 1일과 비교
6월 1일 당일이나 그 전에 소유권이 넘어갔으면 매수인이, 6월 2일 이후면 매도인이 그해 재산세를 전부 냅니다.
협의 여부 결정
차이가 큰 금액이라면 계약서에 재산세 분담을 따로 적어 두는 방법도 있습니다. 법이 나눠 주지는 않습니다.
공시가격 9억원 일반 주택이면 본세만 153만원이고 도시지역분과 지방교육세까지 더하면 더 커지므로, 5월 말과 6월 초 사이의 잔금일 하루가 실제로 큰 금액을 가릅니다. 계약 흐름과 법정 기한은 아파트 매매 절차, 매수 시점에 함께 나가는 세금은 취득세 계산법에서 확인할 수 있습니다.
특례가 빠졌다면 고지서를 받은 즉시 확인한다
1세대 1주택 특례세율은 지방세법 시행령 제110조의2 제1항의 1세대 1주택에 해당하고 시가표준액이 9억원 이하일 때 적용됩니다. 이사 과정에서 잠시 2주택이 된 경우처럼 판정이 갈리는 상황에서 특례가 빠진 채 고지되는 일이 있습니다.
- 고지서의 과세표준이 공시가격의 43%에서 45% 사이인지, 60%인지 확인합니다
- 60%로 잡혀 있다면 1세대 1주택으로 인정되지 않은 것이므로 관할 지자체 세무과에 사유를 확인합니다
- 일시적 2주택으로 인정되는 기간인지는 일시적 2주택 요건에서 처분 기한과 함께 확인합니다
- 정정에 시간이 걸려도 납기 자체는 미뤄지지 않으므로, 납부 후 정정과 환급 절차를 함께 문의합니다
자주 묻는 질문
자주 묻는 질문
- 본세 기준으로 일반 주택은 과세표준 5억 4,000만원에 153만원, 1세대 1주택은 공정시장가액비율 45%로 과세표준 4억 500만원에 78만 7,500원입니다. 74만 2,500원 차이이며 도시지역분과 지방교육세는 별도입니다.
- 구간별 단일 요율이 아니라 누진 산식입니다. 과세표준 3억원 초과 구간은 57만원에 3억원 초과금액의 1,000분의 4를 더한 금액이고, 1세대 1주택 특례세율은 42만원에 3억원 초과금액의 1,000분의 3.5를 더한 금액입니다.
- 지방세법 제110조 제3항의 과세표준상한액이 걸립니다. 산정한 과세표준이 상한액보다 크면 상한액을 과세표준으로 하며, 시행령이 정한 과세표준상한율은 100분의 5입니다.
- 6월 1일 당일이나 그 전에 소유권이 넘어갔으면 매수인이 그해 재산세를 전부 냅니다. 6월 2일 이후면 매도인이 전부 냅니다. 일할로 나누지 않습니다.
- 고지서에는 본세에 도시지역분(과세표준의 0.14%)과 지방교육세(본세의 20%)가 더해집니다. 공시가격 3억원 일반 주택은 본세 27만원에 이 둘이 붙어 연간 57만 6,000원입니다.
- 고지서의 과세표준이 공시가격의 60%로 잡혀 있으면 특례가 적용되지 않은 것입니다. 관할 지자체 세무과에 사유를 확인하고 정정을 신청하되, 정정 중에도 납기는 그대로이므로 납부 후 환급 절차를 함께 문의하는 편이 안전합니다.
Q. 공시가격 9억원 주택의 재산세는 얼마인가요?▾
Q. 재산세 세율을 그냥 곱하면 되나요?▾
Q. 공시가격이 많이 오르면 세금도 그만큼 오르나요?▾
Q. 6월 1일에 잔금을 치르면 누가 내나요?▾
Q. 계산한 금액과 고지서 금액이 왜 다른가요?▾
Q. 1세대 1주택 특례가 빠진 것 같으면 어떻게 하나요?▾
결론
주택 재산세는 곱셈 두 번으로 끝나지만, 두 번 다 1세대 1주택 여부에서 갈립니다. 공정시장가액비율이 60%에서 43%에서 45%로 내려가고, 세율 산식의 기본금액과 초과분 요율이 함께 낮아집니다. 공시가격 9억원을 넣어 보면 일반 주택 본세 153만원이 1세대 1주택에서는 78만 7,500원이 되어 74만 2,500원, 48.5%가 줄어듭니다. 여기에 6월 1일이라는 과세기준일이 겹칩니다. 5월 말과 6월 초 사이의 잔금일 하루가 1년치 부담자를 통째로 바꾸므로, 매매 일정을 짤 때 이 날짜부터 확인하는 편이 낫습니다. 고지서 총액 구성과 납기, 연체 가산세는 재산세 2기분, 공시가격 합계가 큰 경우 추가로 붙는 세금은 종합부동산세에서 이어집니다.
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