전월세 전환율, 보증금 1억 월세로 바꾸면 얼마일까
법정 상한이 2026년 8월 27일에 바뀌었습니다. 한국은행 기준금리가 2.75%에서 3.00%로 오르면서 전환율 상한도 4.75%에서 5.00%가 됐습니다. 보증금 1억원을 상한까지 돌리면 월 41만 6,667원입니다. 기준금리가 움직일 때마다 이 숫자가 함께 움직입니다.
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전월세 전환율에서 헷갈리는 것은 계산식이 아니라 상한이 계속 움직인다는 점입니다. 기준금리에 연동돼 있어서 금리가 오르면 임대인이 요구할 수 있는 월세도 함께 올라갑니다. 실제로 2026년 8월 27일 기준금리 인상으로 상한이 바뀌었습니다. 아래는 그 구조와 현재 숫자입니다.
상한은 두 값 중 낮은 쪽
주택임대차보호법 제7조의2는 임대차보증금의 전부나 일부를 월 단위 차임으로 전환할 때 산정률의 제한을 두고, 시행령 제9조가 구체적인 값을 정합니다.
- 제9조 제1항: 대통령령으로 정하는 비율은 연 1할(10%)
- 제9조 제2항: 대통령령으로 정하는 이율은 연 2퍼센트 (한국은행 기준금리에 더함)
둘 중 낮은 쪽이 상한입니다. 기준금리가 8%를 넘지 않는 한 실질 상한은 언제나 기준금리 + 2%입니다.
| 적용 시점 | 한국은행 기준금리 | 법정 전환율 상한 | 보증금 1억원의 월세 상한 |
|---|---|---|---|
| 2026년 7월 16일부터 | 2.75% | 4.75% | 39만 5,833원 |
| 2026년 8월 27일부터 | 3.00% | 5.00% | 41만 6,667원 |
나흘 사이에 보증금 1억원당 월 2만 833원이 달라졌습니다. 계약을 앞두고 있다면 협상하는 시점의 기준금리를 확인해야 하는 이유입니다.
계산은 곱하고 나누면 끝
계산식 자체는 단순합니다.
월세 = 전환할 보증금 × 전환율 ÷ 12
현재 상한인 연 5.00%를 적용하면 보증금 규모별로 이렇게 나옵니다.
| 전환할 보증금 | 연 환산액 | 월세 상한 |
|---|---|---|
| 5,000만원 | 250만원 | 20만 8,333원 |
| 1억원 | 500만원 | 41만 6,667원 |
| 2억원 | 1,000만원 | 83만 3,333원 |
| 3억원 | 1,500만원 | 125만원 |
전세보증금 3억원 중 1억원만 월세로 돌리고 2억원을 보증금으로 남기는 이른바 반전세라면, 남은 보증금 2억원에 월세 41만 6,667원이 붙는 구조입니다. 전환할 금액만 계산식에 넣으면 됩니다.
- 계산식
- 전환할 보증금 × 전환율 ÷ 12
- 현재 상한
- 연 5.00% (기준금리 3.00% + 2%)
- 1억원 기준
- 월 41만 6,667원
- 적용 범위
- 기존 계약의 보증금을 월세로 전환할 때
상한은 기준금리가 바뀔 때마다 함께 움직입니다.
상한이 적용되지 않는 경우
여기서 자주 오해가 생깁니다. 제7조의2는 **"임대차보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우"**를 규율합니다. 그래서 적용 범위가 갈립니다.
- 적용됨: 진행 중인 계약에서 전세보증금을 월세로 돌리는 경우, 갱신하면서 보증금 일부를 월세로 전환하는 경우
- 적용되지 않음: 처음부터 월세로 맺는 신규 계약의 임대료. 이는 당사자 합의로 정합니다
- 규율 대상 아님: 월세를 보증금으로 되돌리는 반대 방향의 전환
즉 새 집을 월세로 구할 때 "법정 전환율이 5%니까 그 이상은 위법"이라고 주장할 근거는 없습니다. 상한은 이미 맺은 계약의 조건을 바꿀 때 임차인을 보호하는 장치입니다.
전세를 유지할까 월세로 돌릴까
판단 기준은 하나입니다. 전환율과 내 목돈의 기대수익률 중 어느 쪽이 큰가.
전환율 5.00%로 1억원을 월세로 돌리면 연 500만원을 내는 셈입니다. 그 1억원을 다른 곳에 굴려 연 3%를 얻는다면 300만원을 벌고 500만원을 내므로 연 200만원 손해입니다. 반대로 연 6%를 얻을 수 있다면 100만원 이득입니다.
기준금리가 오르면 이 계산의 양쪽이 함께 움직입니다. 전환율 상한도 오르지만 예금 금리도 오르기 때문입니다. 그래서 금리 국면이 바뀔 때는 두 숫자를 다시 대보는 것이 좋습니다.
전환 전 확인 목록
- 전환할 보증금과 남길 보증금을 정했는가
- 계약 시점의 한국은행 기준금리를 확인했는가 (상한 = 기준금리 + 2%)
- 제안받은 월세가
전환할 보증금 × 상한 ÷ 12를 넘지 않는가 - 기존 계약의 전환인가, 신규 계약인가 (신규는 법정 상한이 적용되지 않음)
- 전환 내용을 계약서에 명확히 적었는가
- 조건이 바뀌었으므로 전월세 신고 대상인지 확인했는가
- 갱신과 함께 전환한다면 계약갱신청구권의 5% 증액 상한도 함께 검토했는가
자주 묻는 질문
자주 묻는 질문
- 연 5.00%입니다. 한국은행 기준금리가 2026년 8월 27일 3.00%로 오르면서 여기에 연 2%를 더한 값이 상한이 됐습니다. 직전에는 기준금리 2.75%에 따라 4.75%였습니다.
- 법정 상한 연 5.00%를 적용하면 1억 × 5% ÷ 12로 월 41만 6,667원입니다. 직전 상한 4.75%에서는 39만 5,833원이었으므로 월 2만 833원이 늘었습니다.
- 주택임대차보호법 제7조의2와 시행령 제9조가 연 1할(10%)과 한국은행 기준금리에 연 2퍼센트를 더한 값 중 낮은 쪽으로 정합니다. 기준금리가 8%를 넘지 않는 한 실질 상한은 기준금리 더하기 2%입니다.
- 적용되지 않습니다. 제7조의2는 보증금을 월 단위 차임으로 전환하는 경우를 규율하므로, 처음부터 월세로 맺는 계약의 임대료는 당사자 합의로 정합니다. 이때는 한국부동산원의 지역별 시장 전환율이 현실적 기준입니다.
- 됩니다. 전환할 금액만 계산식에 넣으면 됩니다. 3억원 중 1억원만 돌리면 보증금 2억원에 월세 41만 6,667원이 붙는 반전세가 됩니다.
- 제7조의2는 보증금을 월세로 전환하는 방향만 규율합니다. 반대 방향의 전환은 이 조문의 규율 대상이 아니므로 당사자 합의로 정합니다.
Q. 현재 전월세 전환율 상한은 몇 퍼센트인가요?▾
Q. 보증금 1억원을 월세로 돌리면 얼마인가요?▾
Q. 법정 상한은 어떻게 정해지나요?▾
Q. 신규 월세 계약에도 상한이 적용되나요?▾
Q. 보증금 일부만 월세로 돌려도 되나요?▾
Q. 월세를 다시 전세로 되돌릴 때도 상한이 있나요?▾
결론
전월세 전환율에서 기억할 것은 상한이 고정값이 아니라 기준금리를 따라 움직이는 값이라는 점입니다. 2026년 8월 27일 기준금리가 3.00%로 오르며 상한은 5.00%가 됐고, 보증금 1억원 기준 월세 상한은 41만 6,667원입니다. 그리고 이 상한은 이미 맺은 계약을 바꿀 때 쓰는 방패이지, 새 집을 월세로 구할 때 임대인을 압박하는 근거가 아닙니다. 계약 형태를 고민 중이라면 전환율과 내 목돈의 기대수익률을 나란히 놓고 비교해 보시길 권합니다.
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