전세와 월세, 세액공제까지 넣으면 4.15%가 경계

전세와 월세를 비교하는 글은 대개 "전환율이 대출금리보다 낮으면 월세"라는 한 줄에서 멈춥니다. 그런데 그 한 줄은 월세 쪽에만 붙는 세액공제를 계산에 넣지 않은 값입니다. 이번에 국세청 월세액 세액공제 안내와 국세상담센터 문답으로 공제율과 판정 기준을 확인하고, 공제를 반영한 손익분기 전환율을 금리 구간별로 계산했습니다. 목돈이 있어 대출이 필요 없는 경우의 비교는 전월세 전환율에 따로 있으니, 이 글은 보증금을 대출로 메워야 하는 쪽만 다룹니다.

갈림길은 전환율과 대출금리가 만나는 지점이다

같은 집을 전세 3억원으로 얻을지, 보증금 1억원에 월세로 얻을지 고른다고 하겠습니다. 목돈이 1억원 있다면 전세는 2억원을 빌려야 성립하고, 월세는 그 2억원을 빌리지 않는 대신 매달 월세를 냅니다.

• 전세를 고르면 나가는 돈은 2억원에 붙는 연 이자입니다.
• 월세를 고르면 나가는 돈은 연 월세입니다.

두 금액이 같아지는 지점이 손익분기이고, 그때의 연 월세를 줄어든 보증금 2억원으로 나눈 값이 손익분기 전환율입니다. 계산해 보면 손익분기 전환율은 대출금리와 같은 값이 나오고, 이 결과는 보증금 차액이 얼마든 달라지지 않습니다. 전환율 자체의 계산식과 법정 상한은 전월세 전환율에 정리돼 있습니다.

세액공제를 넣으면 경계가 금리의 1.2배로 올라간다

여기서 한 항목이 빠져 있습니다. 월세에는 세액공제가 붙고 전세대출 이자에는 붙지 않습니다.

국세청 안내 기준으로 월세액 세액공제는 총급여 8,000만원(종합소득금액 7,000만원) 이하 무주택 세대의 세대주 또는 세대원이 대상이고, 공제율은 **총급여 5,500만원 이하 17%, 5,500만원 초과 8,000만원 이하 15%**입니다. 공제 대상 월세액은 연 1,000만원까지입니다.

공제를 받으면 실효 월세는 명목의 83%(또는 85%)가 됩니다. 따라서 손익분기는 연 월세의 83%가 연 이자와 같아지는 지점으로 옮겨가고, 손익분기 전환율은 대출금리 ÷ 0.83이 됩니다.

전세대출 금리별 손익분기 전환율, 보증금 차액 2억원 기준 산술 계산 (2026년 9월 기준, 국세청 월세액 세액공제 공제율 17%와 15% 및 연 1,000만원 한도 적용)

전세대출 금리	공제 없음	공제율 15%	공제율 17%	17% 기준 월세 상한
연 2.00%	2.00%	2.35%	2.41%	월 40만 1,606원
연 2.50%	2.50%	2.94%	3.01%	월 50만 2,008원
연 3.00%	3.00%	3.53%	3.61%	월 60만 2,410원
연 3.50%	3.50%	4.12%	4.22%	월 70만 2,811원
연 4.00%	4.00%	4.71%	4.82%	월 80만 3,213원
연 4.15%	4.15%	4.88%	5.00%	월 83만 3,333원

금리 3.00%를 예로 들면, 공제를 빼고 보면 월세 50만원이 손익분기입니다. 그런데 17% 공제를 받으면 월 60만 2,410원까지 월세 쪽이 덜 나갑니다. 연 722만 8,916원을 내고 122만 8,916원을 돌려받아 실부담이 600만원이 되기 때문입니다. 월 10만 2,410원어치 판단이 공제 한 항목에서 갈립니다.

목돈이 없어 대출을 껴야 해도 전세가 나은가요?

대출금리가 손익분기 전환율보다 낮을 때만입니다. 목돈이 있는 사람은 전환율을 예금이나 투자 수익률과 견주지만, 대출을 껴야 하는 쪽이 견줄 상대는 대출금리입니다. 금리 3.00%이고 세액공제를 못 받는 조건이라면 경계는 3.00%이고, 시장에서 제시된 전환율이 그보다 높을 때만 전세가 이깁니다. 목돈이 있는 경우의 비교는 전월세 전환율에서 기대수익률을 축으로 다뤘습니다.

대출금리 4.15%에서 손익분기가 법정 상한과 만난다

표의 마지막 줄이 이 글의 요점입니다. 4.15 ÷ 0.83 = 5.00이고, 현재 법정 전월세 전환율 상한도 5.00%입니다. 한국은행 기준금리가 2026년 8월 27일 연 3.00%로 오르면서 상한이 기준금리에 연 2%를 더한 5.00%가 됐기 때문입니다.

전월세

대출금리 4.15%가 뜻하는 것

공제율 17% 적용

손익분기 전환율 = 4.15 ÷ 0.83 = 5.00%

현재 법정 상한

기준금리 3.00% + 2% = 5.00%

금리 4.15% 미만

임대인이 상한까지 전환하면 전세가 유리

금리 4.15% 초과

상한까지 전환해도 월세가 유리

법정 상한은 존속 중인 계약의 보증금을 월세로 돌릴 때 적용됩니다. 신규 계약 조건에는 이 상한이 그대로 걸리지 않습니다.

즉 전세대출 금리가 4.15%를 넘으면, 임대인이 법정 상한을 끝까지 써서 전환해도 17% 공제를 받는 임차인에게는 월세 쪽이 덜 나갑니다. 반대로 금리가 4.15%보다 낮으면 상한까지 전환된 조건은 전세보다 비쌉니다. 기준금리가 움직이면 상한 5.00%가 함께 움직이므로 이 경계값도 같이 이동합니다.

공제 한도 연 1,000만원이 계산을 끊는다

손익분기 전환율이 금리를 0.83으로 나눈 값이라는 공식은 연 월세가 1,000만원 이하일 때만 성립합니다. 그 위로는 초과분에 공제가 붙지 않아 실효 부담이 명목대로 늘어납니다.

보증금 차액 2억원, 공제율 17% 기준 산술 계산 (2026년 9월 기준, 국세청 월세액 공제 대상 한도 연 1,000만원)

구분	연 월세	월 환산	공제액	한도 적용
대출금리 4.00%	963만 8,554원	80만 3,213원	163만 8,554원	한도 안
대출금리 4.15%	1,000만원	83만 3,333원	170만원	한도에 정확히 닿음
대출금리 4.50%	1,070만원	89만 1,667원	170만원	초과분 70만원은 공제 없음

월세가 월 83만 3,333원을 넘으면 넘는 만큼은 공제가 붙지 않습니다. 보증금 차액이 2억원인 조건에서는 그 지점이 대출금리 4.15%와 겹치지만, 차액이 다르면 겹치는 금리도 달라집니다. 월세가 이 선을 넘는 계약이라면 표를 그대로 쓰지 말고 연 월세와 1,000만원을 먼저 대보시면 됩니다.

대출 요건은 부부합산, 공제는 개인 총급여다

두 제도의 소득 기준이 서로 다른 단위를 씁니다. 이 어긋남이 실제로 판단을 뒤집는 자리입니다.

주택도시기금 버팀목전세자금과 월세액 세액공제의 소득 요건 비교 (2026년 9월 기준, 주택도시기금 대출안내와 국세청 월세액 세액공제 안내)

구분	버팀목전세자금	월세액 세액공제
소득 판정 단위	부부합산 연소득	공제받는 근로자 본인 총급여
기준 금액	5,000만원 이하, 신혼부부 7,500만원 이하	8,000만원 이하, 17% 구간은 5,500만원 이하
자산 요건	순자산 3억 4,500만원 이하	무주택 세대의 세대주 또는 세대원
한도	수도권 1억 2,000만원, 그 외 8,000만원	공제 대상 월세액 연 1,000만원

총급여 5,000만원인 사람과 3,000만원인 사람이 결혼했다고 하겠습니다. 부부합산은 8,000만원이라 신혼부부 기준 7,500만원을 넘겨 기금 전세대출이 막힙니다. 그런데 월세 세액공제는 부부합산을 보지 않으므로 두 사람 모두 개인 총급여 5,500만원 이하, 즉 17% 구간입니다. 전세 쪽에서 저리 대출이 닫히고 월세 쪽에서 공제가 열리므로 계산의 양쪽이 동시에 월세로 기웁니다.

부부 중 누구 명의로 월세 계약을 해야 하나요?

월세를 실제 부담하고 그 집에 거주하는 근로자가 받습니다. 국세상담센터는 2017년부터 근로자의 기본공제대상자(배우자 등)가 임대차계약을 체결한 경우에도 근로자 본인이 주민등록상 거주하고 월세를 실제 부담해 지급했다면 공제를 적용받을 수 있다고 안내합니다. 총급여 요건도 "월세액 세액공제를 받는 근로자 본인의 총급여액을 기준으로 판단하며 배우자의 총급여액은 포함하지 않는다"고 명시합니다. 공제율이 5,500만원에서 갈리므로 그 아래인 쪽이 공제를 받으면 15%가 아니라 17%가 적용됩니다.

버팀목 쪽 상품별 한도와 요건은 전세자금대출 3가지에, 공제 요건과 제외 사유는 월세 세액공제 17%에 정리돼 있습니다. 월세 쪽 정책 대출은 주거안정 월세대출에 있습니다.

숫자가 비슷하면 위험의 크기를 본다

손익분기 근처에서 두 값이 붙는다면 남는 기준은 보증금이 묶이는 크기입니다. 전세는 2억원을 임대인에게 맡기는 구조이고, 보증부월세는 1억원만 맡깁니다. 돌려받지 못할 때의 손실이 두 배 차이입니다.

그래서 같은 값이면 목돈이 덜 묶이는 쪽에 무게를 둡니다. 전세로 간다면 계약 전 등기부로 선순위를 보고 보증보험 가입 가능 여부를 확인하는 절차가 필수입니다. 확인 순서는 전세사기 예방에, 보증 상품 선택은 전세보증금 지키는 법에, 배당 순위 자체는 대항력과 우선변제권에 있습니다.

계약 전 확인할 것

• 내가 실제로 승인받을 수 있는 전세대출 상품과 금리를 확인했는가
• 그 금리를 0.83(또는 0.85)으로 나눈 손익분기 전환율을 계산했는가
• 제시된 조건의 전환율이 그 값보다 높은지 낮은지 대봤는가
• 총급여가 5,500만원 이하인지 8,000만원 이하인지 확인해 공제율 구간을 정했는가
• 연 월세가 1,000만원(월 83만 3,333원)을 넘는지 확인했는가
• 산출세액이 공제액보다 많아 공제를 다 받을 수 있는지 확인했는가
• 부부합산 소득이 기금 대출 요건을 넘는지, 개인 총급여는 공제 구간 어디인지 따로 확인했는가
• 무주택 세대의 세대주 또는 세대원 요건과 주민등록상 거주 요건을 갖췄는가
• 존속 중인 계약의 전환인지 신규 계약인지 구분했는가
• 전세로 간다면 등기부 선순위와 보증보험 가입 가능 여부를 확인했는가

자주 묻는 질문

Q. 전세와 월세 중 어느 쪽이 유리한가요?▾

전월세 전환율이 손익분기 전환율보다 낮으면 월세, 높으면 전세입니다. 손익분기 전환율은 세액공제를 못 받으면 전세대출 금리와 같고, 17% 공제를 받으면 금리를 0.83으로 나눈 값입니다. 금리 3.00%면 각각 3.00%와 3.61%입니다.

Q. 손익분기 전환율은 어떻게 구하나요?▾

전세대출 금리를 1에서 공제율을 뺀 값으로 나눕니다. 공제율 17%면 0.83으로, 15%면 0.85로 나눕니다. 연 월세가 공제 한도 1,000만원을 넘으면 이 식이 성립하지 않고 초과분은 명목대로 계산합니다.

Q. 월세 세액공제를 넣으면 얼마나 달라지나요?▾

보증금 차액 2억원에 대출금리 3.00%인 조건에서 공제를 빼고 보면 월세 50만원이 손익분기지만, 17% 공제를 받으면 60만 2,410원까지 월세가 덜 나갑니다. 연 722만 8,916원을 내고 122만 8,916원을 돌려받아 실부담이 600만원이 되기 때문입니다.

Q. 공제 한도 연 1,000만원은 언제 걸리나요?▾

월세가 월 83만 3,333원을 넘는 순간부터 넘는 만큼은 공제가 붙지 않습니다. 보증금 차액 2억원 조건에서는 대출금리 4.15%가 그 지점이고, 차액이 다르면 겹치는 금리도 달라집니다.

Q. 맞벌이인데 총급여 기준이 부부합산인가요?▾

월세액 세액공제는 부부합산이 아닙니다. 국세상담센터는 공제를 받는 근로자 본인의 총급여액을 기준으로 판단하며 배우자의 총급여액은 포함하지 않는다고 안내합니다. 반면 버팀목전세자금의 소득 요건은 부부합산이라 두 제도의 판정 단위가 다릅니다.

Q. 법정 전환율 상한이 있는데 왜 그보다 높은 월세를 내나요?▾

상한은 이미 맺은 임대차의 보증금을 월 단위 차임으로 전환할 때 적용되는 규정입니다. 새로 구하는 집의 월세 조건까지 강제하는 규정으로 보기 어려워 시장 조건이 상한보다 높게 형성될 수 있습니다.

결론

전세와 월세의 갈림길은 취향이 아니라 두 숫자가 만나는 지점이고, 그 지점은 대출금리 자리에 그냥 있지 않습니다. 월세에만 붙는 세액공제 때문에 경계가 위로 밀립니다. 총급여 5,500만원 이하라면 손익분기 전환율은 대출금리를 0.83으로 나눈 값이고, 금리 3.00%에서 경계는 3.00%가 아니라 3.61%입니다. 보증금 차액 2억원 조건이면 월 50만원이 아니라 월 60만 2,410원까지 월세 쪽이 덜 나갑니다.

경계가 가장 또렷해지는 자리는 대출금리 4.15%입니다. 여기서 손익분기 전환율이 정확히 5.00%가 되어 현재 법정 전환율 상한과 같아지므로, 금리가 그 위라면 임대인이 상한을 끝까지 써서 전환해도 월세가 이깁니다. 여기에 소득 기준의 단위 차이가 하나 더 얹힙니다. 버팀목전세자금은 부부합산을 보고 월세 세액공제는 근로자 개인 총급여를 보므로, 부부합산으로는 대출 문턱을 넘지 못하는데 개인 기준으로는 17% 구간에 들어가는 조합이 생깁니다. 두 제도의 소득란을 각각 채워 보는 것이 계산의 출발점입니다.