청약 당첨 포기 불이익 (계약 안 해도 재당첨 제한 최대 10년)

계약서에 도장을 찍지 않았으니 없던 일이 된다고 생각하기 쉽습니다. 그런데 당첨 여부를 기록하는 주체는 분양 사업주체가 아니라 주택청약업무수행기관이고, 기록의 기준은 계약이 아니라 당첨입니다. 포기한 뒤에 무엇이 남는지를 한 번에 보려면 조문 세 개를 같이 놓아야 합니다.

계약을 안 했어도 명단에는 이미 올라가 있다

당첨자 명단은 사업주체가 당첨자를 확정한 뒤 주택청약업무수행기관에 통보해 관리하는 전산 기록입니다. 주택공급에 관한 규칙 제57조 제1항은 명단이 확정되면 지체 없이 통보하라고 정하고, 제3항은 통보받은 당첨자 명단을 영구적으로 전산관리하라고 정합니다. 기한이 있는 것은 공공주택 입주예약자 명단뿐이고, 통보받은 날부터 10년입니다.

계약은 그다음 단계입니다. 명단에 오르는 시점이 당첨 확정이므로, 계약을 체결하든 포기하든 등재 자체는 이미 끝나 있습니다.

계약서에 도장을 찍지 않았는데도 당첨자인가요?

명단 등재는 당첨 확정 시점에 끝납니다. 제57조 제1항은 사업주체가 당첨자 명단이 확정되면 지체 없이 통보하도록 하고, 제3항은 확정된 날부터 30일 안에 통보가 없으면 주택청약업무수행기관이 통보를 촉구하게 하며 그 명단을 영구 전산관리 대상으로 둡니다. 계약 체결은 명단 등재의 요건이 아닙니다.

명단에서 지워지는 사유는 일곱 가지로 닫혀 있다

당첨자 명단 삭제는 제57조 제4항이 열거한 사유에만 적용되는 예외 조치입니다. 일곱 가지 가운데 단순 변심은 없습니다. 이주나 사업 취소처럼 계약할 수 없는 사정이 생겼거나, 부적격 취소와 부부 중복 당첨처럼 당첨 자체가 유효하지 않게 된 경우입니다.

제1호는 본인만 옮기는 것으로는 부족합니다. 조문은 세대원 전원이 다른 주택건설지역으로 퇴거할 것을 요구합니다. 사유를 증명하는 서류도 제5항이 지정해 두었습니다. 재학증명서, 요양증명서, 재직증명서, 사업자등록증명서, 출입국사실증명원, 임대주택명도확인서, 파산으로 입주금을 반환받았음을 확인하는 서류, 그리고 주민등록표등본입니다.

전세 계약이 안 끝나서 입주를 못 하면 빠질 수 있나요?

입주 시점 문제만으로는 빠지지 않습니다. 제4항 제1호가 요구하는 것은 입주 지연이 아니라 세대원 전원의 다른 주택건설지역 퇴거이고, 그 원인도 취학과 질병요양, 근무상 또는 생업상 사정으로 한정됩니다. 자금 사정이나 입주 일정은 열거된 사유에 들어 있지 않습니다.

재당첨 제한 시계는 계약일이 아니라 당첨일부터 돈다

재당첨 제한은 특정 주택에 당첨된 사람의 세대가 일정 기간 다른 분양주택의 입주자로 선정될 수 없게 하는 제한입니다. 주택공급에 관한 규칙 제54조 제2항은 기간의 기산점을 모두 당첨일부터로 적고 있습니다. 계약일도, 포기일도 아닙니다.

제한 기간이 둘 이상 겹치면 그중 가장 긴 기간을 적용합니다. 다만 제54조 제1항은 제한 대상에서 투기과열지구와 청약과열지역이 아닌 지역에서 공급되는 민영주택을 빼 두었습니다. 제한을 받는 중에도 비규제지역 민영주택 청약은 열려 있다는 뜻이고, 이 예외의 범위는 재당첨 제한 10년과 비규제 민영주택 예외에서 더 자세히 다뤘습니다.

포기 상황별로 남는 것과 사라지는 것

같은 포기라도 사유에 따라 결과가 갈립니다. 흩어져 있는 조문을 한 표로 모으면 이렇게 정리됩니다.

표에서 갈리는 지점은 둘입니다. 명단에 남는지, 그리고 그에 따라 재당첨 제한 시계가 도는지입니다. 부적격 취소는 명단에서는 지워지지만 제58조 제3항이 당첨일부터 수도권 1년, 수도권 밖 6개월(투기과열지구와 청약과열지역은 1년), 위축지역 3개월 동안 다른 분양주택 입주자로 선정될 수 없게 따로 막습니다. 통보를 받은 뒤 7일 이상의 소명 기간이 주어지는 절차는 부적격 당첨 통보와 사유별 서류에 정리했습니다.

청약통장도 같이 봐야 합니다. 주택공급에 관한 규칙 제7조는 입주자저축 통장으로 입주자로 선정되면 같은 통장으로 다른 주택의 공급을 신청할 수 없다고 정하고, 예외를 제58조 제1항의 부적격 당첨 취소로만 둡니다. 법제처 찾기쉬운 생활법령정보도 당첨이 취소된 경우에만 제한 기간 이후 같은 통장을 다시 쓸 수 있다고 안내합니다. 제57조 제6항이 당첨자 명단을 입주자저축취급기관에 제공하도록 한 것이 이 연결 고리입니다. 통장을 새로 만들면 가입 기간 점수는 처음부터 쌓습니다. 점수 구조는 청약 가점 84점 계산과 청약통장 1순위 조건에서 확인할 수 있습니다.

예비당첨자로 뽑혔다가 포기해도 똑같나요?

순번만 받은 상태는 당첨이 아니지만, 동호수를 배정받았다면 달라집니다. 주택공급에 관한 규칙 제2조 제7호 바목은 예비입주자 가운데 공급계약을 체결한 사람을 당첨자로 보고, 최초로 예비입주자를 입주자로 선정할 때 동호수 배정 추첨에 참가해 동호수를 배정받은 사람은 계약을 하지 않아도 당첨자에 넣습니다. 추첨에 참가한 뒤 포기하면 일반 당첨자의 포기와 같아진다는 뜻입니다. 순번이 도는 기간과 동호수 추첨 방식은 예비당첨자 순번 180일에 적었습니다.

포기를 결정하기 전에 확인할 세 가지

금액 손실보다 기간 손실이 큰 경우가 많습니다. 결정 전에 아래 순서로 점검하세요.

1. 당첨된 주택이 제54조 제1항 일곱 가지 유형 중 무엇인지 모집공고에서 확인하고, 제2항 표에서 내 제한 기간이 1년인지 10년인지 특정합니다.
2. 내 사정이 제57조 제4항 일곱 가지에 들어가는지 보고, 들어간다면 제5항이 지정한 증명서류를 발급받을 수 있는지 먼저 확인합니다.
3. 제한 기간 동안에도 열려 있는 선택지를 셉니다. 비규제지역 민영주택 청약과 무순위 청약이 남아 있는지, 특별공급 통산 1회 기회를 이미 썼는지 확인합니다.

세 가지를 모두 확인한 뒤에도 포기가 낫다면, 그때는 기록이 남는다는 것을 알고 선택하는 것입니다. 당첨 이후 절차 6단계와 전매제한 기간을 같이 보면 계약을 끝까지 가져갔을 때의 선택지도 함께 비교할 수 있습니다.

기록이 남는다는 것을 알고 고르는 선택

포기 자체를 말리는 글이 아닙니다. 자금 계획이 맞지 않는 집을 계약하는 쪽이 더 위험한 경우도 있습니다. 다만 그 선택의 값이 계약금이 아니라 다음 청약까지의 기간이라는 점은 숫자로 알고 결정해야 합니다. 당첨된 주택의 유형과 지역을 모집공고에서 먼저 특정하면, 1년을 잃는 선택인지 10년을 잃는 선택인지가 바로 나옵니다.