청약 당첨 이후 절차 6단계, 계약부터 등기까지
당첨 이후 일정은 관행이 아니라 법이 상한을 정해 둔 구간이 많습니다. 계약금은 청약금을 포함해 주택가격의 20%, 중도금은 60%가 상한이고, 잔금을 치른 날부터 60일 안에 소유권이전등기를 신청하지 않으면 과태료 대상이 됩니다. 서류 검증에서 부적격이 나오면 7일 이상의 소명 기간을 거쳐 취소되고 수도권은 1년간 다른 단지에 넣지 못합니다. 주택공급에 관한 규칙과 부동산등기 특별조치법 기준으로 정리했습니다.
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당첨은 끝이 아니라 시작입니다. 그리고 이 단계에서 놓치는 것은 대개 절차가 아니라 기한과 금액의 상한입니다. 관행처럼 알려진 숫자 뒤에 법정 기준이 있는 구간을 먼저 짚습니다.
계약금 20%, 중도금 60%가 법정 상한이다
분양 대금은 계약금, 중도금, 잔금으로 나눠 냅니다. 흔히 "계약금은 통상 10에서 20%"라고 설명하지만, 이 숫자에는 근거가 있습니다. 주택공급에 관한 규칙 제60조가 입주금의 납부 구조를 정하고 있습니다.
| 구분 | 법정 상한 | 납부 시점 | 자금 조달 |
|---|---|---|---|
| 청약금 | 주택가격의 10% | 청약 접수 단계 | 자기자금 |
| 계약금 | 청약금을 포함해 주택가격의 20% | 계약 체결 시 | 자기자금이 원칙 |
| 중도금 | 주택가격의 60%, 계약금을 10% 범위에서 받은 경우 70% | 공사 기간 중 2회 이상 분할 | 중도금 대출 실행이 일반적 |
| 잔금 | 나머지 | 입주 지정기간 | 잔금 대출로 전환하는 경우가 많음 |
읽는 방법이 있습니다. 계약금을 10% 범위에서만 받았다면 중도금 상한이 60%에서 70%로 올라갑니다. 즉 초기 부담을 낮춘 단지일수록 중도금 비중이 커지는 구조입니다. 계약금이 얼마인지만 볼 것이 아니라 중도금 회차와 금액을 함께 봐야 자금 계획이 맞습니다.
중도금은 2회 이상 분할해 받도록 돼 있어, 공사 기간 동안 여러 번 나눠 납부합니다. 대출로 충당하는 것이 일반적이지만 한도와 보증 조건은 규제지역 여부에 따라 달라지므로 모집공고문에서 확인해야 합니다.
잔금 다음은 60일, 등기 기한이 걸려 있다
이 글에서 가장 놓치기 쉬운 기한입니다. 소유권이전등기는 편할 때 하면 되는 절차가 아닙니다.
부동산등기 특별조치법 제2조는 소유권 이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 사람이 반대급부의 이행이 완료된 날부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하도록 정합니다. 분양의 경우 반대급부 이행 완료일은 잔금을 치른 날입니다. 이 기한을 넘기면 같은 법에 따라 과태료가 부과됩니다.
- 기산일
- 잔금을 지급해 반대급부 이행이 완료된 날
- 기한
- 60일 이내 소유권이전등기 신청
- 위반 시
- 부동산등기 특별조치법에 따른 과태료
- 함께 볼 것
- 취득세도 취득일부터 60일 이내 신고 납부
입주와 등기는 별개입니다. 잔금일부터 날짜를 세어야 합니다.
취득세 신고 기한도 같은 60일이라 두 절차가 맞물립니다. 세율과 감면 요건은 취득세 계산법에 정리돼 있습니다.
서류 검증이 첫 관문, 부적격이면 7일 안에 소명해야 한다
당첨자 발표 뒤 바로 계약하지 않습니다. 무주택 여부와 소득, 부양가족을 증빙하는 서류를 내고 사업주체가 사실을 확인합니다. 여기서 신청 내용과 실제가 어긋나면 부적격입니다.
부적격이 확인되면 곧바로 취소되는 것이 아니라, 주택공급에 관한 규칙 제52조에 따라 사업주체가 그 사실을 통보하고 통보한 날부터 7일 이상의 기간을 정해 소명 기회를 줍니다. 소명 자료를 그 안에 내지 못하면 입주자 선정에서 빠지거나 이미 맺은 공급계약이 해제됩니다.
취소되면 당첨 무효로 끝나지 않습니다. 주택공급에 관한 규칙 제58조 제3항에 따라 당첨일부터 일정 기간 다른 분양주택의 입주자로 선정될 수 없습니다.
| 청약하려는 주택의 공급지역 | 당첨일부터 제한 기간 |
|---|---|
| 수도권 | 1년 |
| 투기과열지구, 청약과열지역 | 1년 |
| 수도권 밖 지역 | 6개월 |
| 위축지역 | 3개월 |
기준은 과거에 당첨된 주택이 아니라 새로 청약하려는 주택의 공급지역입니다. 부적격 당첨자는 전산으로 관리되므로 이 기간에 다른 단지에 당첨되더라도 계약이 취소됩니다.
발표에서 등기까지, 여섯 단계로 정리하면
청약 당첨 이후 계약 절차
당첨자 발표 확인부터 소유권 이전등기까지, 청약 당첨 이후 밟는 순서입니다.
당첨자 발표 확인
청약홈에서 당첨 여부와 계약 일정, 제출 서류 목록을 확인합니다. 예비 순번을 받았다면 순번과 추가 계약 일정을 함께 봅니다.
서류 제출과 자격 검증
무주택, 소득, 부양가족을 증빙하는 서류를 기한 내 제출합니다. 부적격 통보를 받으면 7일 이상의 소명 기간 안에 자료를 내야 합니다.
계약 체결
검증을 통과하면 계약을 맺고 계약금을 납부합니다. 청약금을 포함해 주택가격의 20%가 상한입니다.
중도금 납부
공사 기간 동안 2회 이상 나눠 납부합니다. 상한은 주택가격의 60%이며 계약금을 10% 범위에서 받은 단지는 70%입니다.
잔금 납부와 입주
입주 지정기간에 잔금을 납부하고 입주합니다. 잔금 대출로 전환하는 경우가 많습니다.
소유권 이전등기
잔금을 치른 날부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청합니다. 취득세 신고 기한도 같은 60일입니다.
각 단계의 실제 일정과 금액은 단지마다 다르고, 위 상한은 그 안에서 정해집니다. 신청 단계의 시각과 준비물은 청약홈 신청방법에, 재당첨 제한은 재당첨 제한 기간에 정리돼 있습니다.
당첨 이후 점검 목록
- 당첨자 발표 후 계약 일정과 제출 서류 목록을 청약홈에서 확인했는가
- 신청할 때 입력한 무주택 기간과 부양가족 수가 실제와 일치하는가
- 부적격 통보를 받았다면 소명 기간 7일을 달력에 표시했는가
- 계약금이 주택가격의 몇 퍼센트인지, 자기자금으로 준비되는지 확인했는가
- 중도금 회차와 각 회차 금액, 납부일을 모집공고문에서 확인했는가
- 계약금이 10% 범위라면 중도금이 70%까지 올라갈 수 있다는 점을 감안했는가
- 중도금 대출 가능 여부와 한도, 보증 조건을 확인했는가
- 입주 지정기간과 잔금 납부일을 확인했는가
- 잔금일부터 60일 이내로 소유권이전등기 일정을 잡았는가
- 취득세 신고 기한 60일을 같은 달력에 함께 적었는가
자주 묻는 질문
자주 묻는 질문
- 주택공급에 관한 규칙 제60조는 계약금을 청약금을 포함해 주택가격의 20% 범위에서 받도록 정합니다. 실제 비율은 그 상한 안에서 단지마다 다르게 정해집니다.
- 상한은 주택가격의 60%이며, 계약금을 10% 범위에서 받은 경우에는 70%까지 가능합니다. 2회 이상 나눠 납부하고 대출로 충당하는 것이 일반적이지만 한도와 보증 조건은 규제지역 여부에 따라 달라집니다.
- 부동산등기 특별조치법 제2조에 따라 잔금을 지급해 반대급부의 이행이 완료된 날부터 60일 이내에 신청해야 합니다. 기한을 넘기면 과태료가 부과됩니다.
- 사업주체가 부적격 사실을 통보하고 통보한 날부터 7일 이상의 기간을 정해 소명 기회를 줍니다. 그 기간에 소명하지 못하면 입주자 선정에서 제외되거나 공급계약이 취소됩니다.
- 새로 청약하려는 주택의 공급지역을 기준으로 수도권과 투기과열지구, 청약과열지역은 1년, 수도권 밖은 6개월, 위축지역은 3개월입니다. 당첨일부터 계산합니다.
- 먼저 서류를 제출하고 자격 검증을 거칩니다. 무주택과 소득, 부양가족을 증빙하는 서류를 기한 내 내고 사실 확인을 통과한 사람만 계약 단계로 넘어갑니다.
- 아닙니다. 입주와 소유권이전등기는 별개 절차입니다. 잔금을 치른 날부터 60일 안에 등기를 신청해야 하며, 같은 기간에 취득세 신고도 마쳐야 합니다.
Q. 계약금은 분양가의 몇 퍼센트인가요?▾
Q. 중도금은 얼마이고 대출이 되나요?▾
Q. 소유권 이전등기는 언제까지 해야 하나요?▾
Q. 부적격 통보를 받으면 바로 취소되나요?▾
Q. 부적격으로 취소되면 얼마나 청약이 막히나요?▾
Q. 당첨되면 바로 계약하나요?▾
Q. 입주하면 등기까지 끝난 건가요?▾
결론
당첨 이후에는 날짜 두 개와 숫자 두 개만 확실히 잡으면 됩니다. 숫자는 계약금 상한 20%와 중도금 상한 60%입니다. 계약금을 10% 범위에서만 받는 단지라면 중도금이 70%까지 올라가므로, 초기 부담이 적다고 안심할 것이 아니라 중도금 회차와 대출 가능액을 먼저 확인해야 합니다. 날짜는 부적격 소명 기간 7일과 잔금 이후 등기 60일입니다. 앞의 7일을 놓치면 당첨이 취소되고 수도권 기준 1년간 다른 단지에 넣지 못하며, 뒤의 60일을 놓치면 과태료가 붙습니다. 취득세 신고도 같은 60일 안에 끝내야 하므로 잔금일 하나를 기준으로 두 일정을 함께 적어 두는 편이 안전합니다.
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