10.15 대책 LTV 40%, 규제지역은 경기 15곳
10.15 대책은 규제지역 주택담보대출 LTV를 70%에서 40%로 낮추고 주택가격 구간별 한도를 15억원 이하 6억원, 15억에서 25억원 4억원, 25억원 초과 2억원으로 갈랐습니다. 대출 조치는 2025년 10월 16일, 규제지역 지정은 10월 20일부터 적용됐습니다. 발표 당시 경기 12곳이던 규제지역은 2026년 7월 1일 화성 동탄구와 용인 기흥구, 구리시가 더해져 15곳이 됐습니다. 청약 요건은 대책이 따로 바꾼 것이 아니라 규제지역 지정으로 기존 규칙이 걸린 결과입니다.
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대책을 읽을 때 헷갈리는 지점은 두 가지입니다. 하나는 발표된 규제지역과 지금의 규제지역이 다르다는 것이고, 다른 하나는 대출이 비율과 금액 두 겹으로 걸린다는 것입니다. 아래는 정책브리핑 발표 원문과 금융위원회 정책문답에서 확인한 숫자만 담았습니다.
규제지역은 지금 서울 전역과 경기 15곳이다
발표 당시 지정된 곳은 서울 전역과 경기 12곳이고, 2026년 6월 30일 발표로 화성 동탄구와 용인 기흥구, 구리가 더해져 경기는 15곳이 됐습니다. 효력은 각각 2025년 10월 20일과 2026년 7월 1일부터입니다. 자치구와 시군을 하나씩 확인하려면 규제지역과 1순위 조건의 지정 현황 표를 보시면 됩니다.
지정된 지역에는 조정대상지역과 투기과열지구, 토지거래허가구역이 겹쳐 적용됩니다. 토지거래허가구역은 아파트와 같은 단지 안에 아파트가 1개 동 이상 포함된 연립주택과 다세대주택이 대상이었고, 2026년에 추가된 세 곳은 2026년 7월 5일부터 2027년 12월 31일까지 지정됐습니다. 내 단지가 어느 칸인지에 따라 청약 1순위 요건이 갈립니다.
대출은 비율과 한도가 동시에 걸린다
10.15 대책의 대출 규제는 두 겹입니다. LTV 비율을 낮추고, 그 위에 주택가격 구간별 금액 상한을 씌웠습니다.
| 항목 | 종전 | 10.15 대책 |
|---|---|---|
| 규제지역 주택담보대출 LTV | 70% | 40% |
| 비주택담보대출(상가, 오피스텔 등) | 70% | 40% |
| 주택가격 15억원 이하 한도 | 6억원 | 6억원(유지) |
| 주택가격 15억에서 25억원 한도 | 6억원 | 4억원 |
| 주택가격 25억원 초과 한도 | 6억원 | 2억원 |
| 스트레스 금리 | 1.5% | 3% |
비율과 한도 중 작은 쪽이 실제 대출액을 정합니다. 시가 20억원 주택이라면 LTV 40%로는 8억원이지만 구간 한도가 4억원이라 4억원에서 끊깁니다. 반대로 시가 8억원 주택은 LTV 40%인 3억 2,000만원이 6억원 한도보다 작아 비율이 먼저 걸립니다. 15억원 이하 구간에서는 한도가 그대로이므로 실제로 조인 것은 LTV 비율이라는 뜻입니다.
- 시가 8억원
- LTV 40%로 3억 2,000만원, 한도 6억원보다 작아 비율이 상한
- 시가 15억원
- LTV 40%로 6억원, 한도 6억원과 같아지는 지점
- 시가 20억원
- LTV 40%로 8억원이지만 구간 한도 4억원에서 끊김
- 시가 30억원
- LTV 40%로 12억원이지만 구간 한도 2억원에서 끊김
시가 15억원을 넘는 순간부터 비율이 아니라 금액 한도가 대출을 정합니다.
주택 수에 따른 제한도 함께 걸렸습니다. 수도권과 규제지역에서 2주택 이상 보유자가 주택을 더 사거나, 1주택자가 기존 주택을 처분하지 않고 추가로 사는 경우에는 추가 주택 구입 목적 주택담보대출이 금지(LTV 0%)됩니다. 1주택자가 기존 주택을 6개월 안에 처분하는 조건이면 무주택자와 같은 기준을 적용받습니다. 1주택자가 수도권과 규제지역에서 임차인으로 전세대출을 받으면 그 이자상환분이 DSR에 반영됩니다. LTV와 DSR이 실제 한도를 어떻게 가르는지는 주택담보대출과 DSR 기초에 있습니다.
청약은 대책이 아니라 지정의 결과로 강해졌다
여기가 오해하기 쉬운 대목입니다. 10.15 대책이 청약 규칙을 따로 고친 것이 아니라, 규제지역으로 지정되면서 주택공급에 관한 규칙의 기존 조항이 그 지역에 걸린 것입니다.
| 항목 | 적용 내용 | 근거 |
|---|---|---|
| 1순위 가입기간 | 2년(수도권 1년에서 연장) | 제27조와 제28조 |
| 1순위 제한 | 세대주가 아닌 사람, 과거 5년 내 당첨된 세대에 속한 사람, 민영주택은 2주택 이상 소유 세대 | 제27조와 제28조 |
| 재당첨 제한 | 투기과열지구 10년, 청약과열지역 7년 | 제54조 제2항 |
| 전매제한 | 수도권 투기과열지구와 조정대상지역 3년, 등기 완료 시 조기 종료 | 주택법 시행령 별표 3 |
그래서 "대책이 1순위를 강화했다"기보다 "우리 동네가 규제지역이 되면서 2년과 세대주 요건이 붙었다"고 읽는 편이 정확합니다. 제한 사유의 세부는 규제지역과 1순위 조건에, 재당첨 제한의 기간과 제외 규정은 재당첨 제한에, 전매제한이 등기로 조기 종료되는 규정은 전매제한 기간에 정리했습니다.
양도소득세 쪽도 마찬가지입니다. 조정대상지역으로 지정된 뒤 취득한 주택은 1세대 1주택 비과세를 받으려면 2년 보유에 더해 2년 거주 요건을 채워야 합니다. 취득 시점에 그 지역이 조정대상지역이었는지가 기준이므로 지정일 전후가 갈림길입니다.
10.15 대책 이후 자금 계획 세우는 순서
규제지역 여부부터 대출 가능액까지 4단계
지역 확인
노리는 단지가 서울 전역과 경기 15곳에 드는지 봅니다. 2026년 7월 1일부터 화성 동탄구와 용인 기흥구, 구리시가 추가됐습니다.
대출 가능액 계산
시가에 LTV 40%를 곱한 값과 구간 한도(15억원 이하 6억원, 15억에서 25억원 4억원, 25억원 초과 2억원) 중 작은 쪽을 봅니다.
주택 수 확인
2주택 이상이거나 기존 주택을 처분하지 않는 1주택자면 추가 구입 목적 주택담보대출이 나오지 않습니다. 6개월 내 처분 조건이면 무주택자 기준을 적용받습니다.
청약 요건 점검
규제지역이면 통장 2년과 세대주 요건, 세대의 5년 내 당첨 이력, 민영주택은 2주택 이상 보유 여부를 확인합니다.
준비 전 점검표
- 노리는 지역이 서울 전역과 경기 15곳에 포함되는가
- 시가 구간별 한도와 LTV 40% 중 어느 쪽이 먼저 걸리는지 계산했는가
- 2주택 이상이거나 처분하지 않는 1주택자로 LTV 0%에 해당하지 않는가
- 1주택자로 전세대출을 받고 있다면 이자상환분이 DSR에 반영되는 점을 감안했는가
- 스트레스 금리 3% 적용으로 줄어든 DSR 한도를 다시 계산했는가
- 규제지역 청약 1순위의 통장 2년과 세대주 요건을 갖췄는가
- 조정대상지역 지정 이후 취득이라면 양도세 비과세에 2년 거주가 필요한 점을 알고 있는가
- 중도금 조건은 모집공고문과 취급 은행에서 직접 확인했는가
자금 계획을 바꾸는 숫자는 LTV 40%와 구간 한도 둘이다
10.15 대책에서 실제로 자금 계획을 바꾸는 숫자는 두 개입니다. 규제지역 LTV 40%와 주택가격 구간별 한도이고, 둘 중 작은 쪽이 대출액을 정합니다. 시가 15억원을 넘는 순간부터는 비율이 아니라 4억원과 2억원이라는 금액이 상한이 됩니다. 청약 쪽은 대책이 규칙을 고친 것이 아니라 규제지역 지정으로 통장 2년과 세대주 요건, 재당첨 제한이 따라붙은 것이므로, 내 단지가 지금도 규제지역인지부터 확인해야 합니다. 지정은 2026년 7월 1일에도 세 곳이 늘었고 앞으로도 주거정책심의위원회를 거쳐 바뀌므로, 계약 직전에 정책브리핑 발표와 모집공고문으로 다시 대조하시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
자주 묻는 질문
- 규제지역 주택담보대출 LTV가 70%에서 40%로 낮아졌고, 주택가격 구간별 한도가 15억원 이하 6억원, 15억에서 25억원 4억원, 25억원 초과 2억원으로 정해졌습니다. 상가와 오피스텔 같은 비주택담보대출도 70%에서 40%로 내려갔습니다.
- 둘 중 작은 쪽입니다. 시가 20억원이면 LTV 40%로 8억원이지만 구간 한도 4억원에서 끊깁니다. 15억원 이하 구간은 한도가 6억원 그대로라 실제로는 LTV 비율이 상한 역할을 합니다.
- 2026년 9월 기준 서울 25개 자치구 전역과 경기 15곳입니다. 2025년 10월 20일부터 서울 전역과 경기 12곳이, 2026년 7월 1일부터 화성 동탄구와 용인 기흥구, 구리시가 더해졌습니다.
- 수도권과 규제지역에서 기존 주택을 처분하지 않고 추가로 사는 1주택자와 2주택 이상 보유자는 추가 구입 목적 주택담보대출이 금지돼 LTV가 0%입니다. 기존 주택을 6개월 안에 처분하는 조건이면 무주택자와 같은 기준을 적용받습니다.
- 대책이 청약 규칙을 고친 것이 아니라 규제지역으로 지정되면서 기존 규칙이 적용된 것입니다. 통장 2년과 세대주 요건, 5년 내 당첨 세대 제한, 재당첨 제한 10년과 7년이 지정과 함께 걸립니다.
- 대책 자체는 중도금 대출을 직접 규제하지 않았습니다. 은행권이 자율적으로 한도를 낮췄다는 이야기가 있으나 공식 자료로 확인되지 않아 이 글에는 수치를 적지 않았습니다. 단지별 조건은 모집공고문과 취급 은행에서 확인해야 합니다.
Q. 10.15 대책으로 대출은 얼마나 줄었나요?▾
Q. LTV와 구간 한도 중 어느 쪽이 적용되나요?▾
Q. 지금 규제지역은 어디인가요?▾
Q. 집이 한 채 있으면 대출이 아예 안 되나요?▾
Q. 청약 요건도 이 대책으로 바뀐 건가요?▾
Q. 중도금 대출은 얼마나 줄었나요?▾
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