전매제한 3년이라도 등기하면 그날 풀린다
전매제한 기간은 당첨자 발표일부터 세지만, 제한 기간 안에 소유권이전등기를 마치면 그때 기간이 지난 것으로 봅니다. 수도권 투기과열지구 3년짜리도 입주 후 등기를 치면 3년을 기다릴 필요가 없다는 뜻입니다. 지역 구분은 6칸이 아니라 대상 주택 6종과 권역별 표로 갈리고, 예외 전매는 LH에 동의신청서를 내면 14일 안에 통보를 받습니다. 위반하면 3년 이하 징역이나 3,000만원 이하 벌금에 주택 환수와 청약 10년 제한이 따릅니다.
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전매제한은 대개 "수도권 3년"처럼 기간으로만 기억됩니다. 그런데 실제 해제일을 정하는 규칙은 하나가 아니라 둘이고, 둘 중 먼저 오는 날에 풀립니다. 주택법 시행령 별표 3의 비고가 제한기간 안에 소유권이전등기를 마치면 그날 제한기간이 지난 것으로 본다고 정하기 때문입니다. 입주가 빠른 단지라면 3년을 다 기다릴 필요가 없다는 뜻이고, 반대로 등기가 늦어지면 날짜 계산이 달라집니다. 그래서 이 글은 기산일과 기간 표에서 끝내지 않고 두 날짜를 나란히 놓고 비교하는 방식으로 해제일을 잡습니다. 위반했을 때 따라오는 것도 벌금 하나가 아니라 넷이라 함께 적었습니다.
등기를 마치면 남은 기간과 상관없이 풀린다
가장 실용적인 규정이 별표 3의 비고에 있습니다. 전매제한 기간 안이라도 그 주택에 대한 소유권이전등기를 완료하면 등기를 마친 때에 전매제한 기간이 지난 것으로 봅니다. 대지를 제외하고 건축물에만 소유권이전등기를 하는 경우도 포함됩니다.
- 당첨자 발표일
- 2026년 3월 10일, 여기서부터 기산
- 기간만 보면
- 2029년 3월 10일까지 전매 불가
- 입주와 등기
- 2028년 12월 1일 소유권이전등기 완료
- 실제 해제
- 2028년 12월 1일, 남은 3개월을 기다릴 필요 없음
등기 시점이 제한 기간 종료일보다 빠르면 등기일이 해제일입니다.
분양에서 입주까지 보통 2년 반에서 3년이 걸리므로, 수도권 3년 구간이라도 입주 후 등기를 마치면 남은 기간이 사라지는 경우가 흔합니다. 반대로 등기 전에 파는 것은 여전히 전매이므로 제한을 받습니다. 여기에 더해 제한 기간이 둘 이상에 해당하면 그중 가장 긴 기간을 적용합니다(위축지역은 짧은 쪽).
대상은 여섯 종류이고 권역별로 기간이 갈린다
주택법 제64조 제1항은 사업주체가 건설하고 공급하는 주택 가운데 여섯 가지를 전매제한 대상으로 정하고, 10년 이내의 범위에서 시행령이 기간을 정하도록 합니다.
| 유형 | 수도권 | 수도권 외 |
|---|---|---|
| 투기과열지구 | 3년 | 1년 |
| 조정대상지역(과열지역) | 3년 | 1년 |
| 조정대상지역(위축지역) | 6개월 | 6개월 |
| 분양가상한제 적용주택(공공택지) | 3년 | 1년 |
| 공공택지 외 택지 | 과밀억제권역 1년, 성장관리권역과 자연보전권역 6개월 | 광역시 도시지역 6개월, 그 밖의 지역 제한 없음 |
대상 주택은 투기과열지구 주택, 조정대상지역 주택, 분양가상한제 적용주택, 공공택지 외 택지의 주택, 공공재개발사업 주택, 토지임대부 분양주택입니다. 같은 수도권이라도 과밀억제권역이면 1년, 성장관리권역이나 자연보전권역이면 6개월로 갈리므로 "수도권 그 밖의 지역 6개월"로 뭉뚱그리면 판단이 어긋날 수 있습니다. 규제지역 지정은 자주 바뀌므로 내 단지가 어느 칸인지는 규제지역과 1순위 조건과 모집공고문으로 확인합니다. 토지임대부 주택의 구조는 토지임대부 분양주택에 있습니다.
전매제한과 거주의무, 재당첨 제한은 서로 다른 규제다
한 단지에 셋이 함께 걸릴 수 있는데 기간을 세는 대상이 각각 다릅니다.
| 규제 | 무엇을 막는가 | 기간 |
|---|---|---|
| 전매제한 | 분양권과 주택을 파는 행위 | 수도권 최대 3년, 등기 완료 시 조기 종료 |
| 거주의무 | 당첨자가 직접 살지 않는 것 | 수도권 공공택지 시세 80% 미만 5년, 80%에서 100% 3년, 민간택지 시세 80% 미만 3년, 지방은 별도 의무 없음 |
| 재당첨 제한 | 다시 당첨되는 것 | 분양가상한제 적용주택과 투기과열지구 당첨 시 10년 |
거주의무는 전매제한과 달리 등기로 끝나지 않고 실제 거주 기간을 채워야 합니다. 세부 요건은 분양가상한제 실거주의무에, 재당첨 제한의 적용 범위는 재당첨 제한에 정리했습니다. 당첨 이후의 계약과 입주 절차는 당첨 후 절차에 있습니다.
예외 전매는 LH 동의를 받고 14일 안에 통보받는다
주택법 제64조 제2항은 생업상의 사정 등으로 전매가 불가피한 경우를 시행령으로 정해 예외를 두고 있습니다. 스스로 판단해 파는 것이 아니라 동의 절차를 밟아야 합니다.
| 사유 | 내용 |
|---|---|
| 근무와 생업, 질병 치료, 취학, 결혼 | 세대원 전원이 다른 광역시나 특별자치시, 특별자치도, 시 또는 군으로 이전(수도권으로 이전하는 경우는 제외) |
| 상속 | 상속으로 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전 |
| 해외 | 해외로 이주하거나 2년 이상 해외에 체류 |
| 이혼 | 이혼으로 배우자에게 입주자로 선정된 지위나 주택을 이전 |
| 공익사업 | 공익사업 시행으로 이주대책용 주택을 공급받은 경우 |
| 경매와 공매 | 채무 불이행으로 경매나 공매가 진행되는 경우 |
| 증여 | 배우자에게 일부 지분을 증여하는 경우 |
| 실직과 파산 | 실직이나 파산, 신용불량으로 경제적 어려움이 발생한 경우 |
전매제한 확인과 예외 동의 절차
내 분양권이 언제 풀리는지 확인하고 예외 전매를 신청하는 5단계
유형 확인
모집공고문에서 투기과열지구인지, 조정대상지역인지, 분양가상한제 적용주택인지, 공공택지 외 택지인지 확인합니다. 둘 이상에 해당하면 가장 긴 기간이 적용됩니다.
기산일 잡기
당첨자 발표일을 기준일로 잡고 해당 기간을 더해 종료일을 계산합니다. 계약일이나 입주일이 아닙니다.
등기 예정일과 비교
입주 후 소유권이전등기 예정일이 종료일보다 빠르면 등기일이 실제 해제일입니다. 건축물에만 등기하는 경우도 포함됩니다.
예외 사유 확인
기간 안에 팔아야 한다면 근무와 생업, 상속, 해외 이주, 이혼 등 시행령이 정한 사유에 해당하는지 봅니다. 자의로 판단해 계약하면 위반입니다.
동의신청
전매 동의신청서를 한국토지주택공사에 제출하면 접수한 날부터 14일 이내에 동의 여부를 통보받습니다. 동의를 받은 뒤에 계약을 진행합니다.
기간이 지나 전매가 가능해지면 그다음은 세금입니다. 분양권은 보유 기간에 따라 세율이 갈리므로 분양권과 입주권 양도세에서 확인하고 매도 시점을 잡습니다.
위반하면 형벌에 환수와 청약 10년 제한이 겹친다
전매제한 위반은 제재가 한 겹이 아닙니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 형사처벌 | 3년 이하의 징역 또는 3,000만원 이하의 벌금 |
| 이익이 큰 경우 | 위반으로 얻은 이익이 3,000만원을 넘으면 3년 이하의 징역 또는 그 이익의 3배 이하의 벌금 |
| 주택 환수 | 사업주체가 매입비용을 매수인에게 지급하면 지급한 날에 사업주체가 그 지위를 취득 |
| 청약 제한 | 10년간 입주자 자격 제한 |
| 알선 | 전매를 알선한 자도 같은 처벌 대상 |
매도 계획을 세우기 전 점검표
- 모집공고문에서 단지 유형(투기과열지구, 조정대상지역, 분양가상한제, 공공택지 외 택지)을 확인했는가
- 둘 이상에 해당해 가장 긴 기간이 적용되지는 않는가
- 당첨자 발표일에 기간을 더한 종료일을 계산했는가
- 소유권이전등기 예정일이 그 종료일보다 빠른지 비교했는가
- 거주의무가 함께 걸려 있는지, 몇 년인지 확인했는가
- 재당첨 제한 10년이 적용되는 유형인지 확인했는가
- 기간 안에 팔아야 한다면 예외 사유에 해당하는지, LH 동의를 신청했는가
- 전매 이후의 양도소득세율과 보유 기간을 계산했는가
자주 묻는 질문
- 입주자로 선정된 날, 즉 당첨자 발표일부터 기산합니다. 계약일이나 입주일이 아닙니다.
- 소유권이전등기를 완료하면 그때 전매제한 기간이 지난 것으로 봅니다. 대지를 제외하고 건축물에만 등기하는 경우도 포함됩니다. 수도권 3년 구간이라도 입주 후 등기를 마치면 남은 기간을 기다릴 필요가 없습니다.
- 투기과열지구와 조정대상지역(과열)은 수도권 3년, 수도권 외 1년이고 위축지역은 6개월입니다. 분양가상한제 적용 공공택지는 수도권 3년, 지방 1년입니다. 공공택지 외 택지는 수도권 과밀억제권역 1년, 성장관리권역과 자연보전권역 6개월이며 수도권 외 광역시 도시지역은 6개월, 그 밖의 지역은 제한이 없습니다.
- 둘 이상에 해당하면 그중 가장 긴 전매행위 제한기간을 적용합니다. 위축지역은 짧은 쪽이 적용됩니다.
- 근무와 생업, 질병 치료, 취학, 결혼으로 세대원 전원이 이전하거나 상속, 해외 이주, 이혼, 공익사업, 경매와 공매, 배우자 증여, 실직과 파산 등 시행령이 정한 사유에 해당해야 합니다. 전매 동의신청서를 한국토지주택공사에 제출하면 접수한 날부터 14일 이내에 동의 여부를 통보받습니다.
- 3년 이하의 징역 또는 3,000만원 이하의 벌금이고, 위반으로 얻은 이익이 3,000만원을 넘으면 그 이익의 3배 이하의 벌금까지 가능합니다. 사업주체가 매입비용을 지급하면 그 날에 지위를 가져가며 10년간 청약 자격이 제한됩니다. 전매를 알선한 자도 처벌 대상입니다.
- 다릅니다. 전매제한은 파는 행위를 막고 거주의무는 직접 살도록 하는 규제입니다. 전매제한은 등기로 조기 종료될 수 있지만 거주의무는 실제 거주 기간을 채워야 합니다. 수도권 분양가상한제 주택은 공공택지 시세 80% 미만 5년, 80%에서 100% 3년, 민간택지 시세 80% 미만 3년입니다.
Q. 전매제한 기간은 언제부터 계산하나요?▾
Q. 제한 기간이 남아 있어도 팔 수 있는 경우가 있나요?▾
Q. 지역별 전매제한 기간은 얼마인가요?▾
Q. 두 가지 규제에 함께 걸리면 어느 기간을 적용하나요?▾
Q. 예외 전매는 어떻게 신청하나요?▾
Q. 전매제한을 어기면 어떻게 되나요?▾
Q. 전매제한과 거주의무는 같은 것인가요?▾
결론
전매제한에서 실제로 계산해야 할 것은 두 날짜입니다. 당첨자 발표일에 기간을 더한 종료일과 소유권이전등기 예정일 중 빠른 쪽이 해제일입니다. 수도권 투기과열지구 3년짜리도 입주 후 등기를 마치면 그날 풀리므로, 매도 계획은 등기 일정에 맞춰 세우는 편이 정확합니다. 기간 안에 팔아야 한다면 근무와 상속, 해외 이주 같은 시행령 사유에 해당하는지 보고 LH에 동의신청서를 내야 하며 통보까지 14일이 걸립니다. 자의로 판단해 계약하면 3년 이하 징역이나 이익의 3배까지 벌금에 주택 환수와 청약 10년 제한이 함께 옵니다. 규제지역 지정과 기간은 개정이 잦으므로 계약 직전에 모집공고문과 시행령 별표 3으로 다시 확인하시기 바랍니다.
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