분양가상한제 실거주의무, 적용 대상 3가지 구분
3년 유예를 의무 면제로 오해하기 쉽지만, 미뤄지는 것은 시작 시점뿐이고 채워야 할 기간은 그대로입니다. 거주의무는 공공택지에서 시세의 80% 미만이면 5년, 80퍼센트대면 3년이고, 민간택지는 각각 3년과 2년입니다. 지키지 못하면 LH에 매입을 신청해야 하고, 거주하지 않은 채 팔면 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금이 따릅니다. 주택법 제57조의2와 시행령 제60조의2 기준으로 정리했습니다.
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분양가상한제 주택은 시세보다 싸게 나오는 만큼 당첨 뒤에 조건이 붙습니다. 가장 크게 걸리는 것이 실거주의무인데, 몇 년을 살아야 하는지 모르고 청약했다가 잔금과 입주 계획이 어긋나는 경우가 많습니다. 기간부터 정확히 짚습니다.
거주의무는 2년에서 5년, 택지와 시세 비율이 가른다
거주의무 기간은 단지가 임의로 정하는 값이 아니라 주택법 시행령 제60조의2가 네 구간으로 정해 둔 값입니다. 기준은 두 가지입니다. 어느 택지에서 지었는가, 그리고 분양가가 인근 지역 주택매매가격의 몇 퍼센트인가입니다.
| 택지 구분 | 분양가가 인근 시세의 80% 미만 | 분양가가 인근 시세의 80% 이상 100% 미만 |
|---|---|---|
| 공공택지 | 5년 | 3년 |
| 공공택지 외 택지(민간택지) | 3년 | 2년 |
읽는 방법은 이렇습니다. 싸게 살수록 오래 살아야 합니다. 같은 공공택지라도 분양가가 시세의 70%대면 5년, 80%대면 3년으로 갈립니다. 민간택지는 같은 조건에서 각각 3년과 2년으로 공공택지보다 2년씩 짧습니다. 토지임대부 분양주택은 별도로 5년입니다.
- 1단계
- 모집공고문에서 공공택지인지 민간택지인지 확인
- 2단계
- 분양가가 인근 시세의 80% 미만인지 이상인지 확인
- 3단계
- 위 표에서 교차하는 칸이 내 거주의무 기간
- 토지임대부
- 위 표와 무관하게 5년
두 가지만 확인하면 2년, 3년, 5년 중 하나로 정해집니다.
인근 지역 주택매매가격은 국토교통부 고시 기준으로 산정하며, 단지별 실제 비율은 입주자모집공고문에 표기됩니다. 표의 어느 칸에 해당하는지는 공고문 없이는 알 수 없으므로, 청약 전에 이 한 줄을 반드시 찾아 읽어야 합니다.
최초 입주가능일부터 3년 안에만 들어가면 된다
거주의무가 있다고 해서 입주 지정 기간에 곧바로 들어가 살아야 하는 것은 아닙니다. 주택법 제57조의2는 최초 입주가능일부터 3년 이내에 입주하도록 정합니다. 이 3년 안에 들어가 살기 시작한 뒤, 위에서 정해진 의무 기간을 이어서 채우면 됩니다.
이 유예 덕분에 잔금이 부족할 때 한동안 전세를 놓아 자금을 만들고, 이후 본인이 들어가 거주의무를 채우는 계획이 가능해졌습니다. 다만 토지임대부 분양주택은 이 유예가 적용되지 않고 최초 입주가능일이 기준입니다.
살지 않아도 거주한 것으로 보는 경우
실제로 거주하지 못하는 사정이 생겨도 곧바로 위반이 되지는 않습니다. 시행령은 일정한 사유에 해당하는 기간을 그 주택에 거주한 것으로 봅니다. 찾기쉬운 생활법령정보의 거주의무 안내가 정리한 사유는 다음과 같습니다.
- 근무, 생업, 취학 또는 질병 치료를 위해 해외에 체류하는 경우
- 군인이 인사발령으로 다른 지역에 근무하게 된 경우
- 장기요양기관에 입소한 경우
- 혼인이나 이혼으로 세대주가 바뀌면서 거주의무를 승계하는 경우
- 가정어린이집을 운영하는 경우
해당 사유가 있어도 자동으로 인정되는 것은 아닙니다. 사업주체나 한국토지주택공사에 사실을 알리고 증빙을 갖춰야 하므로, 사유가 생긴 시점에 미리 문의해 두는 편이 안전합니다.
안 지키면 LH에 되팔고, 양도하면 3년 이하 징역
거주의무를 채울 수 없게 되면 그냥 시장에 파는 것이 아니라 한국토지주택공사에 매입을 신청해야 합니다. 이때 받는 돈은 시세가 아닙니다.
- 절차
- LH에 주택 매입 신청
- 매입비용
- 이미 납부한 입주금과 그 입주금에 대한 이자의 합
- 이자율
- 은행법에 따른 은행의 1년 만기 정기예금 평균이자율
- 거주 인정
- 매입 통보일부터 매입비용 지급일까지는 거주한 것으로 봄
시세 차익 없이 낸 돈에 예금이자만 붙여 돌려받는 구조입니다.
즉 집값이 올랐더라도 그 이익은 가져갈 수 없습니다. 분양가상한제 주택의 시세 차익은 거주의무를 채운 사람에게만 돌아가도록 설계돼 있습니다. 여기서 더 나아가 거주의무를 이행하지 않은 채 주택을 양도하면 주택법 제101조 제1호의3에 따라 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해집니다. 행정 처분이 아니라 형사처벌입니다.
분양가상한제는 어디에 적용되나
적용 대상은 크게 셋으로 나뉩니다.
| 구분 | 적용 여부 | 거주의무 관련 |
|---|---|---|
| 공공택지 공급 주택 | 원칙 적용 | 수도권이면 거주의무 5년 또는 3년 |
| 민간택지 지정지역 주택 | 지정된 지역만 적용 | 수도권이면 거주의무 3년 또는 2년 |
| 그 밖의 민간 주택 | 미적용 | 분양가상한제 거주의무 없음 |
민간택지는 국토교통부장관이 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정한 지역에만 적용됩니다. 현행 지정 지역의 구체적 목록은 이 글에서 확인되지 않았습니다. 국토교통부 고시 페이지가 리다이렉트로 접근되지 않아 라이브 확인에 실패했고, 인터넷에 도는 목록은 해제와 재지정으로 바뀌어 온 값이라 그대로 옮기지 않습니다. 내가 청약하려는 단지가 적용 대상인지는 입주자모집공고문의 분양가상한제 적용 여부 표기 한 줄에서 답이 나옵니다. 지역 목록을 뒤지는 것보다 이 표기를 찾는 편이 빠릅니다.
거주의무는 수도권 적용주택에 붙는 규제입니다. 공공분양 유형별 차이는 뉴홈 공공분양 3가지 유형에, 규제지역과 1순위 요건은 청약 1순위 조건에 정리돼 있습니다.
청약 전 점검 목록
- 모집공고문에 분양가상한제 적용주택으로 표기돼 있는가
- 공공택지인가 민간택지인가
- 분양가가 인근 시세의 80% 미만인가, 80% 이상 100% 미만인가
- 두 가지를 교차해 내 거주의무가 2년, 3년, 5년 중 어느 것인지 확정했는가
- 최초 입주가능일부터 3년 유예를 쓴다면 총 몇 년이 묶이는지 계산했는가
- 유예 기간에 전세를 놓을 계획이라면 그 보증금 반환 시점과 입주 시점이 맞물리는가
- 거주의무와 별개로 전매제한 기간이 몇 년인지 확인했는가
- 당첨 시 재당첨 제한이 함께 걸리는지 확인했는가
- 거주의무 기간 내내 실제로 살 수 있는 직장, 학교, 생활 여건인가
- 못 채우면 LH 매입가가 입주금과 예금이자뿐이라는 점을 감수할 수 있는가
당첨 이후의 계약과 입주 절차는 청약 당첨 이후 절차에서 이어집니다.
자주 묻는 질문
- 공공택지에서 분양가가 인근 시세의 80% 미만이면 5년, 80% 이상 100% 미만이면 3년입니다. 민간택지는 같은 구분으로 각각 3년과 2년입니다. 토지임대부 분양주택은 5년입니다.
- 아닙니다. 유예되는 것은 거주를 시작하는 시점뿐입니다. 최초 입주가능일부터 3년 이내에 입주하면 되고, 그 뒤에 정해진 의무 기간을 그대로 채워야 합니다. 공공택지 5년 대상이라면 최대 8년이 묶일 수 있습니다.
- 최초 입주가능일부터 3년 이내에 본인이 입주해 의무 기간을 채우는 계획이라면 그 사이 임대는 가능합니다. 다만 전세 계약 종료 시점과 본인 입주 시점이 어긋나지 않도록 계약 기간을 맞춰야 합니다.
- 근무, 생업, 취학, 질병 치료를 위한 해외 체류 기간은 거주한 것으로 봅니다. 이 밖에 군인의 인사발령, 장기요양기관 입소, 혼인이나 이혼에 따른 세대주 변경 승계, 가정어린이집 운영도 인정 사유입니다. 사업주체나 LH에 증빙을 제출해야 합니다.
- 한국토지주택공사에 매입을 신청해야 합니다. 매입비용은 이미 납부한 입주금에 은행법에 따른 은행의 1년 만기 정기예금 평균이자율을 적용한 이자를 더한 금액이므로, 시세가 올랐어도 그 차익은 받지 못합니다.
- 주택법 제101조 제1호의3에 따라 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해집니다. 과태료가 아니라 형사처벌입니다.
- 입주자모집공고문의 분양가상한제 적용 여부 표기로 확인합니다. 공공택지 주택은 원칙적으로 적용되고, 민간택지는 국토교통부장관이 지정한 지역에만 적용됩니다.
Q. 분양가상한제 실거주의무는 몇 년인가요?▾
Q. 3년 유예가 있으면 3년만 살면 되나요?▾
Q. 유예 기간에 전세를 놓아도 되나요?▾
Q. 해외 근무 때문에 못 살면 위반인가요?▾
Q. 거주의무를 못 채우면 집을 어떻게 처분하나요?▾
Q. 거주하지 않고 팔면 어떻게 되나요?▾
Q. 내가 청약하는 단지가 분양가상한제 대상인지 어떻게 아나요?▾
결론
분양가상한제 주택에 청약할 때 확인할 순서는 이렇습니다. 먼저 모집공고문에서 분양가상한제 적용주택인지, 공공택지인지 민간택지인지를 봅니다. 다음으로 분양가가 인근 시세의 80% 미만인지 확인합니다. 이 두 가지가 정해지면 거주의무는 5년, 3년, 2년 중 하나로 확정됩니다. 그다음 최초 입주가능일부터 3년 유예를 쓸지 정하는데, 유예를 쓰면 시작만 미뤄질 뿐 의무 기간은 그대로여서 공공택지 5년 대상은 최대 8년이 묶입니다. 마지막으로 못 채웠을 때를 계산합니다. LH가 사 주는 값은 낸 입주금에 예금이자를 더한 금액뿐이고, 거주하지 않은 채 팔면 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금입니다. 시세 차익은 끝까지 살아낸 사람에게만 남는 구조라는 점을 전제로 자금 계획을 세우세요. 되파는 규제가 더 궁금하다면 분양권과 입주권 매매와 세금 글을 함께 보시면 됩니다.
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