전세 중도해지, 복비 90만원은 누가 내나
계약 기간이 남았는데 이사하면 중개보수를 임차인이 낸다는 말이 관행처럼 굳어 있지만, 법으로 그렇게 정해진 것이 아닙니다. 국토교통부는 2026년 3월 12일 회신에서 임대인이 새 임차인과 계약하며 지출한 중개수수료는 임차인이 부담하기로 하는 특별한 약정이 없는 한 임차인이 부담할 성질이 아니라고 밝혔습니다. 다만 묵시적 갱신 구간의 해지와 기간을 정한 계약의 기간 중 해지는 성격이 정반대입니다. 앞쪽은 임차인의 법정 권리이고 뒤쪽은 임대인이 응해 주어야 성립하는 합의라, 같은 이사여도 돈이 갈립니다.
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이사를 앞두고 "복비는 나가는 사람이 내는 것"이라는 말을 들으면 대개 그대로 받아들입니다. 그런데 중개보수를 청구할 수 있는 상대는 중개를 의뢰한 사람이고, 나가는 임차인은 그 자리에 없습니다. 이번에 법제처 국가법령정보센터에 실린 국토교통부 회신과 찾기쉬운 생활법령정보의 중개보수 부담 문답으로 그 근거를 확인하고, 두 갈래 해지가 왜 다르게 끝나는지 정리했습니다. 묵시적 갱신 자체의 성립 요건과 3개월 규정은 묵시적 갱신에, 중개보수 구간과 요율은 중개보수 상한에 있습니다.
해지에는 성격이 다른 두 갈래가 있다
같은 "중도해지"라고 불리지만 근거가 다릅니다.
| 구분 | 해지 근거 | 임대인 동의 | 중개보수 부담 |
|---|---|---|---|
| 묵시적 갱신 구간의 해지 | 임차인의 법정 해지권, 통지 후 3개월 뒤 효력 | 필요 없음 | 특별한 약정이 없으면 임차인 부담이 아님 |
| 기간을 정한 계약의 기간 중 해지 | 계약서의 해지 조항 또는 당사자 합의 | 필요함 | 합의 조건에 따라 정해짐 |
윗줄은 임차인이 혼자 결정할 수 있는 권리이고, 아랫줄은 임대인이 응해 주어야 성립합니다. 이 차이가 복비를 누가 내느냐로 그대로 이어집니다.
국토교통부는 임차인이 부담할 성질이 아니라고 회신했다
국가법령정보센터에 실린 국토교통부 회신은 "묵시적갱신 기간 중 계약 해지 효력 발생 전 임차인 퇴실 시 중개보수 부담 주체"를 다룹니다. 회신일자는 2026년 3월 12일이고 근거 조문으로 공인중개사법 제32조를 듭니다.
회답은 판결을 인용해 이렇게 정리합니다. 임대인이 새 임차인과 임대차계약을 맺으면서 지출한 중개수수료는 임차인이 부담하기로 하는 특별한 약정이 없는 한, 임차인이 부담할 성질의 것이 아니므로 임차인이 중개수수료를 부담하여야 한다고 볼 수 없다(서울 지방법원 민사9부 1998.7.1 선고 나55316호).
이 회신은 어떤 문서인가
무게를 정확히 알고 쓰는 편이 낫습니다. 국가법령정보센터는 이 문서를 중앙부처 1차 해석으로 분류하고, 2026년 3월 13일 국민신문고에서 수집해 제공한다고 적고 있습니다. 법제처가 판단한 유권해석이 아니라 소관 부처가 민원에 답한 내용을 공공데이터로 공개한 것이고, 화면에는 "당시 법령 등의 기준에 따른 내용이며 현재 폐지되거나 변경된 해석도 포함되어 있다"는 안내와 "효력은 소관 부처에 문의하라"는 문구가 함께 붙어 있습니다.
협상 자리에서 근거로 제시할 만한 공식 자료이지만, 분쟁에서 그대로 효력을 갖는 결정문은 아닙니다. 인용된 판결도 1998년 서울지방법원 항소부 판단이라 대법원 법리로 확정된 것과는 무게가 다릅니다. 관행을 되묻는 근거이지 자동으로 이기는 카드가 아니라는 뜻입니다.
찾기쉬운 생활법령정보도 같은 방향입니다. 중개보수를 청구할 수 있는 상대는 중개의뢰인인데, 이사를 나가려는 임차인은 중개의뢰인이 아니어서 중개보수를 내지 않아도 된다는 법제처 해석을 싣고 있습니다. 새 임차인을 구하는 중개를 의뢰한 사람은 임대인이고, 계약을 맺는 상대는 새 임차인입니다.
3개월이 지나기 전에 나가면 복비를 내야 하나요?
회신이 다룬 상황이 정확히 그 경우입니다. 묵시적 갱신 구간에서 해지를 통지하면 3개월 뒤에 효력이 생기는데, 그 효력이 생기기 전에 임차인이 먼저 퇴실한 사안에 대해 국토교통부는 특별한 약정이 없는 한 임차인이 중개수수료를 부담해야 한다고 볼 수 없다고 답했습니다. 즉 조기 퇴실이라는 사정이 부담 주체를 바꾸지 않습니다. 다만 보증금 반환은 해지 효력이 생긴 뒤의 문제이므로, 나가는 시점과 돈을 받는 시점은 따로 계산해야 합니다.
기간을 정한 계약은 조건부 합의해지가 된다
문제가 되는 쪽은 아랫줄입니다. 기간을 정한 임대차는 그 기간이 끝나야 종료되는 것이 원칙이고, 중간에 나가려면 계약서에 해지 조항이 있어야 합니다.
조항이 없다면 임대인이 응해 주어야 합니다. 생활법령정보는 임대인이 새 임차인을 구해 올 것과 중개보수를 부담할 것을 조건으로 해지에 응하는 경우를 조건부 합의해지로 설명합니다. 합의로 성립하는 해지이므로 조건도 합의로 정해집니다. 법이 임차인에게 그 돈을 지우는 것이 아니라, 임차인이 나가기 위해 그 조건을 받아들이는 구조입니다.
임대인이 새 세입자를 구해 오라고 하면 따라야 하나요?
법정 의무는 아니지만 거절하면 해지가 성립하지 않을 수 있습니다. 기간 중 해지에 임대인이 응할 의무가 없으므로, 조건을 받지 않으면 계약이 그대로 남고 만기까지 차임 지급 의무도 남습니다. 반대로 묵시적 갱신 구간이라면 임대인의 동의 없이 통지만으로 3개월 뒤 해지되므로 이 협상 자체가 필요 없습니다. 내 계약이 지금 어느 구간인지부터 확인하는 것이 협상의 출발점입니다. 갱신 상태 판정은 묵시적 갱신에 있습니다.
전세 3억원이면 걸린 돈은 90만원이다
금액을 놓고 보면 협상의 무게가 달라집니다. 주택 임대차 중개보수 상한은 공인중개사법 시행규칙 별표 1의 구간과 시도 조례가 정합니다.
| 전세보증금 | 적용 요율 | 상한 금액 | 부가가치세 10% 포함 |
|---|---|---|---|
| 1억 5,000만원 | 0.3% | 45만원 | 49만 5,000원 |
| 3억원 | 0.3% | 90만원 | 99만원 |
| 5억원 | 0.3% | 150만원 | 165만원 |
| 6억원 | 0.4% | 240만원 | 264만원 |
보증금 3억원이면 90만원, 부가가치세까지 붙으면 99만원입니다. 6억원 경계에서 요율이 0.3%에서 0.4%로 올라가 5억 9,000만원의 177만원이 6억원에서 240만원이 되므로, 보증금이 큰 계약일수록 이 협상의 금액도 커집니다. 구간표 전체와 월세가 섞인 경우의 환산 방법은 중개보수 상한에 있습니다.
특약에 복비 조항이 있으면 결과가 뒤집힌다
회신과 해석이 모두 단서를 달고 있습니다. **"임차인이 부담하기로 하는 특별한 약정이 없는 한"**입니다. 계약서 특약에 중도해지 시 중개보수를 임차인이 부담한다는 문구가 들어 있으면 그 약정이 먼저 적용됩니다.
계약 단계에서 걸러야 할 문구라는 뜻입니다. 이미 서명한 뒤에는 그 조항을 근거로 요구받게 되므로, 특약란에 들어가는 문구와 빼야 할 문구는 계약 전에 정리해 두는 편이 낫습니다. 문구별 정리는 임대차 특약에 있습니다.
나가기 전에 확인할 것
- 지금 계약이 묵시적 갱신 구간인지, 기간을 정한 계약의 기간 중인지 확인했는가
- 갱신요구권을 행사해 갱신된 계약인지도 함께 확인했는가
- 계약서 특약에 중도해지와 중개보수에 관한 문구가 있는지 다시 읽었는가
- 묵시적 갱신 구간이라면 해지 통지를 언제 보냈고 3개월이 언제 끝나는지 계산했는가
- 통지를 문자나 구두가 아니라 발송 시점이 남는 방법으로 보냈는가
- 기간 중 해지라면 임대인이 제시한 조건이 무엇인지 문서로 정리했는가
- 부담하기로 한다면 금액이 상한인지 협의된 금액인지 확인했는가
- 부가가치세가 별도인지 포함인지 확인했는가
- 보증금 반환 시점과 이사 시점이 어긋나지 않는지 확인했는가
자주 묻는 질문
자주 묻는 질문
- 법으로 정해진 의무는 아닙니다. 국토교통부는 2026년 3월 12일 회신에서 임대인이 새 임차인과 계약하며 지출한 중개수수료는 임차인이 부담하기로 하는 특별한 약정이 없는 한 임차인이 부담할 성질이 아니라고 밝혔습니다. 다만 기간 중 해지는 임대인이 응해야 성립하므로 조건부 합의로 부담이 정해지는 경우가 있습니다.
- 중개보수를 청구할 수 있는 상대가 중개의뢰인이기 때문입니다. 새 임차인을 구하는 중개를 의뢰한 사람은 임대인이고 계약 상대는 새 임차인이라, 이사를 나가려는 임차인은 중개의뢰인이 아니라는 법제처 해석이 있습니다.
- 해지를 통지하면 임대인이 통지받은 날부터 3개월이 지나 효력이 생깁니다. 임대인의 동의가 필요 없는 임차인의 법정 해지권이라 새 임차인을 구해 줄 의무도 없습니다.
- 국토교통부 회신이 다룬 상황이 그 경우이고, 특별한 약정이 없는 한 임차인이 중개수수료를 부담해야 한다고 볼 수 없다고 답했습니다. 다만 해지 효력은 3개월이 지나야 생기므로 보증금 반환 시점은 따로 계산해야 합니다.
- 주택 임대차는 1억원 이상 6억원 미만 구간이 0.3%라 상한이 90만원이고, 부가가치세 10%를 더하면 99만원입니다. 6억원부터는 0.4%가 걸려 240만원으로 올라갑니다.
- 그 약정이 먼저 적용됩니다. 회신과 해석 모두 임차인이 부담하기로 하는 특별한 약정이 없는 경우를 전제로 하므로, 특약 문구가 있으면 결과가 달라집니다.
Q. 계약 기간이 남았는데 이사하면 복비를 제가 내야 하나요?▾
Q. 왜 나가는 임차인은 중개보수를 안 내도 되나요?▾
Q. 묵시적 갱신 중이면 임대인 동의 없이 나갈 수 있나요?▾
Q. 3개월이 되기 전에 먼저 나가면 어떻게 되나요?▾
Q. 전세 3억원이면 중개보수가 얼마인가요?▾
Q. 계약서에 복비를 임차인이 낸다고 적혀 있으면요?▾
결론
중도해지에서 복비를 누가 내느냐는 협상력의 문제로 보이지만, 출발점은 내 계약이 어느 구간에 있는지입니다. 묵시적 갱신 구간이라면 임차인이 통지만으로 해지할 수 있고 국토교통부 회신대로 특별한 약정이 없는 한 중개수수료를 부담할 성질이 아닙니다. 3개월이 지나기 전에 먼저 나가는 경우까지 그 회신이 다루고 있습니다.
기간을 정한 계약의 기간 중이라면 이야기가 달라집니다. 임대인이 응해 주어야 해지가 성립하므로, 새 임차인을 구해 오고 중개보수를 부담하는 조건이 붙는 조건부 합의해지가 됩니다. 이때도 금액은 협의 대상이고 전세 3억원 기준 상한이 90만원, 부가가치세를 더해 99만원입니다. 그리고 어느 쪽이든 계약서 특약에 임차인 부담 문구가 들어 있으면 그 약정이 먼저 적용되므로, 계약 단계에서 그 한 줄을 확인해 두는 것이 가장 확실한 대비입니다.
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