임대차 분쟁조정, 14일 안에 수락하지 않으면 거부다
보증금이나 차임을 두고 다툼이 생기면 소송 전에 주택임대차분쟁조정위원회를 떠올리게 됩니다. 수수료가 1만원부터 시작하고 처리기간이 60일이라 소송보다 가볍지만, 절차가 끝까지 가려면 세 군데를 통과해야 합니다. 상대가 응하지 않겠다고 통지하면 시작 단계에서 각하되고, 조정안을 받고 14일을 넘기면 거부한 것으로 보며, 조정서에 강제집행 승낙 문구가 없으면 성립해도 집행력이 없습니다. 세 관문을 조문으로 확인했습니다.
아래 목차로 핵심 내용을 바로 확인하세요
- 관문 1, 신청
- 피신청인이 조정절차에 응하지 아니한다는 의사를 통지하면 각하됩니다 (제21조 제3항 제5호)
- 관문 2, 수락
- 조정안을 통지받은 날부터 14일 이내에 수락 의사를 서면으로 표시하지 않으면 거부한 것으로 봅니다 (제26조 제2항)
- 관문 3, 집행
- 강제집행을 승낙하는 취지가 조정서에 기재된 경우에만 집행권원과 같은 효력이 생깁니다 (제26조 제4항과 제27조)
신청 수수료는 조정목적의 값에 따라 1만원에서 10만원이고, 처리기간은 신청받은 날부터 60일 이내입니다.
보증금을 돌려주지 않거나 차임을 크게 올리겠다고 할 때, 소송까지 가기 전에 거치는 절차로 조정이 있습니다. 수수료가 1만원부터 시작하고 법이 정한 처리기간이 60일이라 문턱이 낮아 보입니다. 다만 조정은 판결이 아니라 합의를 만드는 절차여서, 상대가 버티면 중간에 멈추는 지점이 세 군데 있습니다. 이 글은 그 세 지점을 주택임대차보호법 조문으로 확인하고, 신청 전에 무엇을 정해 두어야 하는지 정리했습니다. 조정이 안 되거나 조정을 건너뛰고 바로 압박해야 하는 상황이라면 보증금 반환 5단계 대응이 내용증명부터 소송까지를 따로 다룹니다.
조정으로 갈 수 있는 분쟁은 네 가지로 정해져 있다
아무 다툼이나 조정위원회로 가지는 않습니다. 주택임대차보호법 제14조 제2항이 심의하고 조정하는 사항을 네 가지로 열거하고, 마지막에 대통령령으로 정하는 분쟁을 덧붙입니다.
- 차임 또는 보증금의 증감에 관한 분쟁
- 임대차 기간에 관한 분쟁
- 보증금 또는 임차주택의 반환에 관한 분쟁
- 임차주택의 유지와 수선 의무에 관한 분쟁
- 그 밖에 대통령령으로 정하는 주택임대차에 관한 분쟁
실제 상담에서 자주 나오는 다툼은 대부분 이 안에 들어옵니다. 재계약 때 얼마를 올릴 수 있는지는 첫 번째에 걸리고, 이 경우 재계약 5% 증액과 전월세 전환율이 계산의 출발점이 됩니다. 갱신을 해 줄 것인지 말 것인지는 두 번째여서 계약갱신청구권과 묵시적 갱신의 성립 여부가 쟁점이 되고, 수리비를 누가 대는지는 네 번째라 장기수선충당금 반환 같은 항목이 여기 붙습니다.
신청은 해당 주택이 소재하는 지역을 관할하는 조정위원회에 합니다. 대한법률구조공단이 운영하는 주택임대차분쟁조정위원회의 관할 안내를 보면 위원회는 여섯 곳이고 관할이 전국으로 나뉘어 있습니다.
| 위원회 | 관할 구역 |
|---|---|
| 서울 | 서울특별시, 강원특별자치도 |
| 수원 | 인천광역시, 경기도 |
| 대전 | 대전광역시, 세종특별자치시, 충청북도, 충청남도 |
| 대구 | 대구광역시, 경상북도 |
| 부산 | 부산광역시, 울산광역시, 경상남도 |
| 광주 | 전남광주통합특별시, 전북특별자치도, 제주특별자치도 |
본인인증을 거치면 온라인으로 조정 신청과 답변서 제출을 할 수 있다고 안내하고 있습니다. 법 제14조 제1항은 공단 외에 한국토지주택공사와 한국감정원의 지사에도 조정위원회를 두도록 정하고 있는데, 조문에 적힌 기관명이 한국감정원이라 현재 명칭인 한국부동산원과 다릅니다.
신청은 1만원부터, 상대가 거부하면 거기서 끝난다
수수료는 다투는 금액에 따라 다섯 구간입니다. 근거는 주택임대차보호법 제21조 제1항과 같은 법 시행령 제33조 제1항입니다.
| 조정목적의 값 | 수수료 |
|---|---|
| 1억원 미만 | 10,000원 |
| 1억원 이상 3억원 미만 | 20,000원 |
| 3억원 이상 5억원 미만 | 30,000원 |
| 5억원 이상 10억원 미만 | 50,000원 |
| 10억원 이상 | 100,000원 |
조정목적의 값을 산정할 수 없으면 1만원입니다. 보증금 3억원의 반환을 다툰다면 3만원으로 시작하는 절차라는 뜻입니다. 시행령 제33조 제2항은 면제 대상도 두고 있는데, 주택임대차보호법 제8조의 우선변제를 받을 임차인과 국민기초생활보장법 수급자 등이 여기 들어갑니다. 내 보증금이 그 구간에 드는지는 대항력과 우선변제권에서 지역별 기준을 확인할 수 있습니다.
문제는 그다음입니다. 제21조 제3항은 위원장이 신청을 각하하는 경우를 여섯 가지로 정합니다.
- 이미 그 분쟁조정사항에 대하여 법원에 소가 제기되었거나, 조정 신청 후에 소가 제기된 경우
- 이미 민사조정법에 따른 조정이 신청되었거나, 조정 신청 후에 민사조정이 신청된 경우
- 이미 이 법에 따른 조정위원회에 조정이 신청되었거나, 조정 신청 후에 조정이 성립된 경우
- 조정신청 자체로 주택임대차에 관한 분쟁이 아님이 명백한 경우
- 피신청인이 조정절차에 응하지 아니한다는 의사를 통지한 경우
- 신청인이 정당한 사유 없이 조사에 응하지 않거나 2회 이상 출석요구에 응하지 않은 경우
다섯 번째가 이 절차의 성격을 드러냅니다. 임대인이 응하지 않겠다고 통지하면 신청은 각하됩니다. 조정은 상대를 끌어내는 강제 절차가 아니라 양쪽이 자리에 앉아야 굴러가는 절차입니다. 상대가 이미 연락을 끊었고 내용증명에도 답이 없는 상태라면, 조정으로 시간을 쓰는 것보다 다른 수단이 빠를 수 있습니다.
소송을 먼저 걸었는데 조정도 신청할 수 있나요?
각하 사유 첫 번째에 걸려 받아들여지지 않습니다. 같은 분쟁조정사항에 대해 법원에 소가 제기되어 있으면 위원장이 신청을 각하하고, 조정을 신청한 뒤에 소를 제기해도 마찬가지입니다. 민사조정법에 따른 조정을 신청한 경우도 같습니다. 그러므로 소송과 조정 중 어느 쪽을 먼저 쓸지는 동시에 밀어붙일 수 있는 선택지가 아니라 순서를 정해야 하는 문제입니다. 조정을 먼저 시도해 보고 안 되면 소송으로 넘어가는 순서가 자연스럽습니다.
각하되면 낸 수수료는 돌려받나요?
돌려받되 예외가 있습니다. 시행령 제33조 제3항은 조정신청이 각하된 경우 수수료를 환급하도록 정하면서, 소가 제기되었거나 민사조정이 신청되어 각하된 경우는 제외합니다. 즉 앞의 두 가지 사유로 각하되면 환급 대상이 아닙니다. 상대가 응하지 않겠다고 통지해서 각하된 경우는 그 제외 목록에 없습니다. 회의가 열리기 전에 신청을 취하하면 낸 금액의 2분의 1을 돌려받습니다.
조정안을 받고 14일을 넘기면 거부한 것이 된다
신청이 접수되면 위원장은 지체 없이 조정절차를 개시하고 피신청인에게 조정신청서를 보냅니다. 처리기간은 제23조 제1항이 정합니다. 신청을 받은 날부터 60일 이내에 마쳐야 하고, 부득이한 사정이 있으면 조정위원회 의결을 거쳐 30일 범위에서 연장할 수 있으니 최대 90일입니다. 연장하면 그 사유를 당사자에게 통보합니다.
조정안이 나오면 위원장이 지체 없이 각 당사자에게 통지합니다. 여기서 가장 놓치기 쉬운 규정이 나옵니다. 제26조 제2항은 조정안을 통지받은 당사자가 통지받은 날부터 14일 이내에 수락의 의사를 서면으로 표시하지 않으면 조정을 거부한 것으로 본다고 정합니다.
양쪽이 모두 수락하면 조정안과 같은 내용의 합의가 성립된 것으로 봅니다. 판결이 아니라 합의라는 점이 다음 관문으로 이어집니다.
조정서에 한 줄이 없으면 이겨도 받아내지 못한다
합의가 성립하면 위원장이 조정안의 내용을 조정서로 작성합니다. 제26조 제4항은 여기에 한 가지를 덧붙입니다. 당사자 사이에 금전이나 그 밖의 대체물의 지급 또는 부동산의 인도에 관하여 강제집행을 승낙하는 취지의 합의가 있는 경우에는 그 내용을 조정서에 기재하여야 한다는 부분입니다.
그 기재가 있을 때만 제27조가 작동합니다. 제27조는 강제집행을 승낙하는 취지의 내용이 기재된 조정서의 정본은 민사집행법 제56조에도 불구하고 집행력 있는 집행권원과 같은 효력을 가진다고 정합니다. 뒤집어 말하면 그 문구가 빠진 조정서는 민사상 합의일 뿐이어서, 임대인이 조정서대로 보증금을 주지 않으면 그것을 근거로 곧바로 집행하지 못하고 다시 법원으로 가야 합니다.
돈을 돌려받는 것이 목적이라면 조정 성립 자체가 아니라 조정서에 그 합의가 들어갔는지가 실제 결과를 가릅니다. 집행권원을 확보한 뒤의 절차와, 조정 없이 임차권등기나 지급명령으로 가는 경로는 보증금 반환 5단계 대응에서 따로 다룹니다. 보증에 가입해 두었다면 조정과 별개로 보증사에 청구하는 길도 있어 이행청구 절차와 함께 견주어 보는 편이 낫습니다.
신청 전에 정해 둘 것
- 다투는 내용이 제14조 제2항의 네 가지 중 어디에 해당하는지 적어 보았는가
- 같은 사안으로 소를 제기했거나 민사조정을 신청한 적이 없는지 확인했는가
- 주택 소재지 관할 위원회가 여섯 곳 중 어디인지 확인했는가
- 조정목적의 값을 계산해 수수료 구간을 확인했는가
- 우선변제를 받을 임차인 등 수수료 면제 대상에 해당하는지 확인했는가
- 상대가 조정에 응할 가능성이 있는지, 지금까지 연락에 어떻게 반응했는지 정리했는가
- 조정안 통지를 받을 주소와 연락처가 실제로 닿는 곳인지 확인했는가
- 조정이 성립할 경우 강제집행 승낙 문구를 조정서에 넣을 것인지 미리 정했는가
- 60일에서 최대 90일이 걸리는 동안 보증금 반환 시점이나 이사 일정과 어긋나지 않는지 계산했는가
자주 묻는 질문
자주 묻는 질문
- 주택임대차보호법 제14조 제2항이 네 가지를 열거합니다. 차임이나 보증금의 증감, 임대차 기간, 보증금이나 임차주택의 반환, 임차주택의 유지와 수선 의무에 관한 분쟁이고, 그 밖에 대통령령으로 정하는 주택임대차 분쟁이 더해집니다. 조정신청 자체로 주택임대차에 관한 분쟁이 아님이 명백하면 각하됩니다.
- 해당 주택이 소재하는 지역을 관할하는 조정위원회입니다. 대한법률구조공단이 운영하는 위원회는 서울, 수원, 대전, 대구, 부산, 광주 여섯 곳이고 전국이 나뉘어 있습니다. 본인인증을 거치면 온라인으로 신청과 답변서 제출도 가능하다고 안내합니다.
- 법이 정한 처리기간은 신청받은 날부터 60일 이내입니다. 부득이한 사정이 있으면 조정위원회 의결을 거쳐 30일 범위에서 연장할 수 있어 최대 90일입니다. 연장한 경우에는 그 사유를 당사자에게 통보하게 되어 있습니다.
- 신청이 각하됩니다. 제21조 제3항 제5호가 피신청인이 조정절차에 응하지 아니한다는 의사를 통지한 경우를 각하 사유로 정하고 있습니다. 조정은 상대를 강제로 끌어내는 절차가 아니므로, 상대가 응할 가능성을 먼저 가늠해 보는 편이 좋습니다.
- 조정서에 강제집행을 승낙하는 취지가 기재된 경우에만 가능합니다. 제27조는 그 기재가 있는 조정서 정본이 집행력 있는 집행권원과 같은 효력을 가진다고 정합니다. 문구가 없으면 민사상 합의에 그쳐 집행을 하려면 다시 법원 절차를 밟아야 합니다.
- 시행령 제33조 제2항이 면제 대상을 정하고 있습니다. 주택임대차보호법 제8조의 우선변제를 받을 임차인, 국민기초생활보장법 수급자, 국가유공자, 한부모가족 보호대상자 등이 포함됩니다. 각하되면 수수료를 환급하지만 소 제기나 민사조정 신청으로 각하된 경우는 제외되고, 회의 소집 전에 취하하면 절반을 돌려받습니다.
Q. 임대차 분쟁조정은 어떤 다툼까지 다루나요?▾
Q. 어디에 신청하나요?▾
Q. 조정은 얼마나 걸리나요?▾
Q. 임대인이 조정에 응하지 않으면 어떻게 되나요?▾
Q. 조정이 성립하면 바로 강제집행할 수 있나요?▾
Q. 수수료를 면제받을 수 있나요?▾
결론
조정은 소송보다 싸고 빠른 절차입니다. 수수료가 1만원에서 10만원이고 법이 60일 안에 마치도록 정하고 있으니, 다투는 금액이 크지 않거나 관계를 완전히 끊기 전에 정리하고 싶을 때 먼저 꺼내 볼 만합니다. 다만 그 가벼움은 강제력을 덜어 낸 대가입니다.
그래서 신청 전에 두 가지를 먼저 가늠하는 편이 낫습니다. 상대가 자리에 나올 사람인지, 그리고 조정이 성립했을 때 조정서에 강제집행 승낙 문구를 넣을 수 있는지입니다. 앞쪽이 아니라면 각하로 끝나고, 뒤쪽이 아니라면 합의문 한 장만 남습니다. 조정안을 받은 뒤 14일이라는 기한도 미리 적어 두시기 바랍니다. 이 절차에서 침묵은 동의가 아니라 거부입니다.
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