청약 추첨제, 60㎡ 이하 60%와 85㎡ 초과 원칙
민영주택 당첨자 선정은 면적에 따라 규칙의 구조 자체가 다릅니다. 전용 85㎡ 이하는 가점제를 먼저 적용하고 남은 물량을 추첨으로 돌리며, 85㎡ 초과는 반대로 추첨이 원칙이고 정해진 비율만큼만 가점제를 앞세웁니다. 투기과열지구와 청약과열지역, 수도권 공공주택지구는 60㎡ 이하 가점 40%, 60㎡ 초과 85㎡ 이하 가점 70%로 고정돼 있지만, 그 밖의 지역은 시장과 군수, 구청장이 40% 이하에서 정해 공고하므로 단지마다 다릅니다.
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가점제와 추첨제 비율을 표로 외우면 내 단지에서 어긋납니다. 규칙이 비율을 두 가지 방식으로 정하기 때문입니다. 85㎡ 이하는 가점제를 먼저 적용하고 남는 물량을 추첨으로 돌리는 구조이고, 85㎡ 초과는 반대로 추첨이 원칙이며 각 호가 정한 비율만 가점제로 뗍니다. 여기에 비규제지역은 숫자가 규칙에 박혀 있지 않고 시장과 군수, 구청장이 공고로 정합니다. 그래서 "비규제는 추첨 60% 이상"처럼 기억해 두면 공고문과 맞지 않습니다. 이 글은 면적과 지역이 만나는 칸마다 비율이 어디서 나오는지를 조문 구조로 가르고, 국민주택은 아예 다른 방식(순차)으로 굴러간다는 것까지 함께 놓습니다.
85㎡를 경계로 규칙이 뒤집힌다
같은 민영주택이라도 조문이 다릅니다.
| 전용면적 | 원칙 | 예외 |
|---|---|---|
| 85㎡ 이하 | 정해진 비율만큼 가점제를 우선 적용 | 나머지 물량을 추첨으로 선정 |
| 85㎡ 초과 | 같은 순위에서 경쟁하면 추첨으로 선정 | 각 호의 비율에 해당하는 수만큼 가점제를 우선 적용 |
작은 집은 가점이 기본이고 추첨이 남은 몫, 큰 집은 추첨이 기본이고 가점이 떼어 가는 몫입니다. 가점이 낮은 신청자가 대형에서 기회를 찾는 이유가 여기 있습니다. 소수점이 나오면 올림해 가점제 물량으로 계산합니다.
규제지역은 고정, 그 밖의 지역은 지자체가 정한다
| 전용면적 | 수도권 공공주택지구, 투기과열지구, 청약과열지역 | 그 밖의 지역 |
|---|---|---|
| 60㎡ 이하 | 가점 40%, 추첨 60% | 가점 40% 이하에서 시장과 군수, 구청장이 공고 |
| 60㎡ 초과 85㎡ 이하 | 가점 70%, 추첨 30% | 가점 40% 이하에서 시장과 군수, 구청장이 공고 |
여기서 놓치기 쉬운 것이 오른쪽 칸입니다. 비규제지역은 비율이 법으로 고정돼 있지 않고 지자체가 40% 이하 범위에서 정해 공고합니다. 어떤 단지는 가점 20%에 추첨 80%일 수 있고 다른 단지는 가점 40%일 수 있다는 뜻이라, "비규제지역은 추첨 60% 이상"이라는 식으로 외우면 계산이 어긋납니다. 실제 비율은 모집공고문의 당첨자 선정 방법란에 적힙니다.
수도권 공공주택지구는 해제된 개발제한구역 면적이 지구 면적의 50% 이상인 곳으로 한정됩니다.
| 지역 | 가점제 | 추첨제 |
|---|---|---|
| 투기과열지구 | 80%(개편 전 50%에서 상향) | 20% |
| 청약과열지역 | 각 호의 비율만큼 가점제 우선 적용, 비율은 모집공고문 확인 | 나머지 |
| 그 밖의 지역 | 가점제 우선 적용 물량이 없으면 추첨 | 추첨 |
2022년 12월 발표된 개편은 투기과열지구 소형과 중형에 추첨을 새로 열면서, 대형은 반대로 가점 비중을 50%에서 80%로 올렸습니다. 규제지역에서 큰 집은 점수 싸움이 더 세졌다는 뜻입니다. 내가 청약할 단지가 규제지역인지는 규제지역과 1순위 조건에서 확인합니다.
- 1순위 확인
- 규제지역이면 가입기간 2년과 세대주 요건부터 통과해야 함
- 면적 고르기
- 규제지역 60㎡ 이하는 추첨 60%, 85㎡ 초과는 추첨이 원칙
- 비규제지역
- 지자체가 정한 비율이므로 공고문에서 실제 추첨 물량 확인
- 대안
- 특별공급과 무순위 청약을 함께 검토
점수가 낮을수록 면적과 지역 조합에서 추첨 물량이 큰 칸을 찾는 것이 실익입니다.
국민주택은 가점도 추첨도 아니다
국민주택은 애초에 가점제를 쓰지 않습니다. 1순위 안에서 순차로 갈리는데 기준이 면적에 따라 다릅니다. 전용 40㎡를 넘으면 3년 이상 무주택 세대구성원 중 저축총액이 많은 사람, 40㎡ 이하이면 납입횟수가 많은 사람이 앞섭니다.
| 구분 | 민영주택 | 국민주택 |
|---|---|---|
| 선정 방식 | 가점제와 추첨제 병행 | 순위순차제 |
| 85㎡ 이하 기준 | 가점 우선 적용 후 나머지 추첨 | 40㎡ 초과는 저축총액, 40㎡ 이하는 납입횟수 |
| 관리할 것 | 가점 항목과 지역별 예치금 | 월 25만원 인정 한도 안에서 저축총액과 납입횟수 |
두 유형의 자격 차이는 국민주택과 민영주택 청약에, 통장 관리 방식은 청약통장 1순위와 순차에 정리했습니다. 내 가점부터 정확히 계산하려면 청약 가점 계산을 먼저 봅니다.
유리한 물량 고르는 순서
가점과 면적, 지역을 맞춰 보는 4단계
가점 계산
무주택 기간과 부양가족, 통장 가입기간을 계산해 내 점수를 확정합니다. 배우자 통장 가입기간도 최대 3점까지 더해집니다.
지역 확인
청약할 단지가 투기과열지구나 청약과열지역인지, 수도권 공공주택지구인지, 그 밖의 지역인지 봅니다. 앞의 셋은 비율이 고정이고 마지막은 지자체 공고입니다.
면적별 비율 대조
60㎡ 이하는 추첨 60%, 60㎡ 초과 85㎡ 이하는 추첨 30%, 85㎡ 초과는 추첨이 원칙입니다. 그 밖의 지역이면 공고문의 실제 비율을 확인합니다.
대안 검토
가점이 낮다면 추첨 물량이 큰 칸과 함께 특별공급, 무순위 청약을 검토합니다.
가점이 낮을 때의 다른 통로는 특별공급 유형 정리와 무순위 청약에 있습니다.
청약 전 점검표
- 내 가점을 항목별로 계산했는가
- 청약할 단지가 규제지역인지, 수도권 공공주택지구인지, 그 밖의 지역인지 확인했는가
- 그 밖의 지역이라면 공고문에서 지자체가 정한 가점제 비율을 확인했는가
- 노리는 면적이 60㎡ 이하인지, 60㎡ 초과 85㎡ 이하인지, 85㎡ 초과인지 정했는가
- 85㎡ 초과라면 추첨이 원칙이지만 가점제 우선 물량이 얼마인지 공고문에서 봤는가
- 국민주택이라면 가점이 아니라 저축총액과 납입횟수를 관리하고 있는가
- 가점이 낮다면 특별공급과 무순위 청약을 함께 검토했는가
자주 묻는 질문
자주 묻는 질문
- 전용 85㎡ 이하는 정해진 비율만큼 가점제를 먼저 적용하고 나머지를 추첨합니다. 투기과열지구와 청약과열지역, 수도권 공공주택지구는 60㎡ 이하 가점 40%, 60㎡ 초과 85㎡ 이하 가점 70%이고, 그 밖의 지역은 시장과 군수, 구청장이 40% 이하에서 정해 공고합니다.
- 제28조 제3항은 같은 순위에서 경쟁이 있으면 추첨으로 선정하도록 하고, 각 호의 비율에 해당하는 물량만 가점제를 우선 적용합니다. 투기과열지구는 2022년 12월 개편으로 가점제 비중이 50%에서 80%로 올랐습니다.
- 법으로 고정된 값이 아닙니다. 그 밖의 지역은 시장과 군수, 구청장이 가점제 비율을 40% 이하에서 정해 공고하므로 단지마다 다릅니다. 모집공고문의 당첨자 선정 방법란에서 확인해야 합니다.
- 규제지역 60㎡ 이하는 추첨이 60%로 가장 큽니다. 85㎡ 초과도 추첨이 원칙이지만 투기과열지구는 가점제 우선 물량이 80%라 실제 추첨 몫이 작습니다. 비규제지역은 공고문의 실제 비율을 보고 판단해야 합니다.
- 아닙니다. 국민주택은 순위순차제입니다. 전용 40㎡ 초과는 3년 이상 무주택 세대구성원 중 저축총액이 많은 사람, 40㎡ 이하는 납입횟수가 많은 사람이 앞섭니다.
- 규칙은 비율에 해당하는 수의 소수점 이하를 올림하도록 정하고 있습니다. 즉 가점제 물량 쪽으로 한 세대가 더 배정됩니다.
Q. 가점제와 추첨제 비율은 어떻게 정해지나요?▾
Q. 85㎡ 초과는 어떻게 뽑나요?▾
Q. 비규제지역은 추첨이 몇 퍼센트인가요?▾
Q. 가점이 낮으면 어느 물량이 유리한가요?▾
Q. 국민주택도 가점제로 뽑나요?▾
Q. 가점제 물량에 소수점이 나오면 어떻게 하나요?▾
비율을 외우지 말고 어느 칸에 서는지를 본다
가점제와 추첨제는 비율을 외우는 문제가 아니라 구조를 아는 문제입니다. 전용 85㎡ 이하에서는 가점제가 먼저 가져가고 남은 몫이 추첨이며, 85㎡ 초과에서는 추첨이 원칙이고 가점제가 정해진 만큼 떼어 갑니다. 규제지역과 수도권 공공주택지구는 60㎡ 이하 가점 40%, 60㎡ 초과 85㎡ 이하 가점 70%로 고정이지만 그 밖의 지역은 지자체가 40% 이하에서 정해 공고하므로 단지마다 다릅니다. 가점이 낮다면 추첨 물량이 큰 칸을 찾되, 실제 비율은 반드시 모집공고문의 당첨자 선정 방법란에서 확인하시기 바랍니다.
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