무주택 세대구성원, 1명만 집 있어도 탈락한다
원칙은 그렇지만 예외가 하나 있고, 그 예외가 가장 흔한 경우를 덮습니다. 함께 사는 직계존속이 60세 이상이면 그분 명의의 집은 없는 것으로 봅니다. 다만 노부모부양 특별공급에서는 이 예외가 적용되지 않습니다. 분양권은 2018년 12월 11일부터 주택으로 세고, 전용 60제곱미터 이하이면서 1억원(수도권 1억 6,000만원) 이하인 소형 저가주택은 1호까지 무주택으로 봅니다. 주택공급에 관한 규칙 제2조와 제53조 기준으로 정리했습니다.
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청약 자격의 출발점은 무주택 여부인데, 판정이 개인이 아니라 세대 전체를 보기 때문에 착오가 잦습니다. 다만 "세대원 중 한 명이라도 집이 있으면 끝"이라고 알고 포기하는 경우도 그만큼 많습니다. 규칙에는 예외가 여러 개 있고, 그중 하나는 가장 흔한 상황을 통째로 덮습니다.
세대에 누가 들어가는지부터 확인한다
무주택 판정의 범위는 등본에 함께 사는 사람 전부가 아닙니다. 주택공급에 관한 규칙 제2조는 세대를 신청자와 배우자, 그리고 신청자 또는 배우자와 같은 세대별 주민등록표에 등재된 직계존속과 직계비속으로 한정합니다. 무주택세대구성원은 그 세대원 전원이 주택을 소유하지 않은 세대의 구성원을 말합니다.
| 구성원 | 포함 여부 | 핵심 |
|---|---|---|
| 청약자 본인 | 포함 | 판정의 기준 |
| 배우자 | 포함 | 세대를 분리해 따로 살아도 같은 세대로 봄 |
| 직계존속 | 같은 등본이면 포함 | 배우자의 직계존속도 포함, 60세 이상이면 주택 수에서 제외 |
| 직계비속 | 같은 등본이면 포함 | 직계비속의 배우자도 포함 |
| 형제자매, 동거인 | 제외 | 같은 등본에 있어도 세대원이 아님 |
두 가지가 결정적입니다. 첫째, 배우자는 주소를 분리해도 같은 세대입니다. 배우자가 별도 세대에서 집을 가지고 있으면 그대로 반영되고, 배우자의 등본에 올라 있는 직계존비속까지 세대에 들어옵니다. 둘째, 형제자매는 같은 등본에 있어도 세대원이 아닙니다. 주택을 소유한 동생과 한 등본에 있어도 그 집은 세지 않습니다.
60세 이상 부모가 집을 가졌다면 탈락하지 않는다
이 글을 검색하는 가장 흔한 이유가 부모와 합가한 상태에서 부모 명의의 집이 있는 경우입니다. 결론부터 말하면 대개 통과합니다. 주택공급에 관한 규칙 제53조는 세대원인 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)이 주택 또는 분양권등을 소유하고 있는 경우 주택을 소유하지 않은 것으로 본다고 정합니다.
즉 아버지가 62세이고 아파트 한 채를 가지고 있어도, 그 집 때문에 내가 무주택 자격을 잃지는 않습니다. 반대로 부모가 아직 60세 미만이면 그 주택은 그대로 세대의 주택 수에 들어갑니다. 이 나이 한 줄이 자격을 가릅니다.
- 부모 60세 이상
- 그 주택은 세지 않음, 무주택 유지
- 부모 60세 미만
- 주택 수에 포함, 무주택 아님
- 적용 제외
- 노부모부양 특별공급에는 이 예외를 적용하지 않음
- 근거
- 주택공급에 관한 규칙 제53조
나이 한 줄로 갈리므로 부모의 생년월일부터 확인하세요.
분양권과 입주권은 2018년 12월 11일부터 주택이다
과거에는 분양권을 가지고 있어도 소유권 이전 등기 전이면 무주택으로 인정됐습니다. 2018년 12월 11일 개정으로 바뀌었습니다. 지금은 부동산 거래신고 대상인 주택의 공급계약을 통해 취득한 분양권등을 보유하거나 그 공유지분을 소유하면 주택을 소유한 것으로 봅니다.
기준일은 취득 시점입니다. 2018년 12월 11일 이후 입주자모집공고에 따라 공급계약을 체결한 분양권등이 대상이므로, 그 이전에 취득한 분양권은 다르게 처리됩니다. 본인 또는 세대원이 오래전에 받은 분양권을 들고 있다면 계약 체결일부터 확인해야 합니다.
집이 있어도 무주택으로 보는 경우
제53조는 주택이나 분양권을 가지고 있어도 무주택으로 보는 경우를 여러 개 두고 있습니다. 숫자가 붙은 것부터 정리하면 이렇습니다.
| 경우 | 기준 | 비고 |
|---|---|---|
| 소형 저가주택 1호 소유 | 전용 60제곱미터 이하이면서 가격 1억원 이하, 수도권은 1억 6,000만원 이하 | 1호 또는 1세대만 소유한 경우 |
| 60세 이상 직계존속의 주택 | 나이 60세 이상 | 노부모부양 특별공급은 적용 제외 |
| 보증금을 못 받아 경매나 공매로 취득한 임차주택 | 전용 85제곱미터 이하이면서 공시가격 1억 5,000만원 이하, 수도권은 3억원 이하 | 임차인이 부득이 매수한 경우 |
| 상속으로 받은 공유지분 | 부적격 통보일부터 3개월 이내 처분 | 기한을 넘기면 소유로 확정 |
| 비도시 지역이나 면 지역의 주택 | 수도권 제외 | 해당 지역에 살다가 다른 주택건설지역으로 이주한 경우 |
소형 저가주택 기준액은 고정된 값이 아닙니다. 2023년 7월 31일 시행으로 8천만원(수도권 1억 3,000만원)에서 1억원(수도권 1억 6,000만원)으로 올랐고, 적용 범위도 종전 민영주택 일반공급에서 공공임대주택을 제외한 모든 주택 공급으로 넓어졌습니다. 공시가격이 오르면 다시 손볼 가능성이 있는 항목입니다.
상속 지분은 기한이 짧습니다. 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 안에 지분을 처분해야 무주택으로 인정되므로, 통보를 받고 나서 알아보기 시작하면 늦습니다.
세대주여야 신청할 수 있는 유형이 있다
무주택 요건을 갖췄더라도 신청자가 세대주여야 하는 유형이 있습니다. 규제지역 1순위와 일부 특별공급이 그렇습니다. 세대원 상태로는 접수 자체가 막히므로 공고문에서 세대주 요건 여부를 먼저 봐야 합니다.
세대를 분리해 세대주가 되는 방법을 떠올리게 되는데, 앞서 본 대로 배우자는 분리해도 같은 세대로 보므로 이 방법이 통하지 않습니다. 직계존속을 분리하는 경우에도 실제 거주와 생계가 전제돼야 하고, 전입신고만 옮긴 형식적 분리는 부정청약으로 걸릴 수 있습니다. 규제지역 1순위 조건은 청약 1순위 조건에, 부양가족 인정 요건은 청약 부양가족 인정 요건에 정리돼 있습니다.
한 가지 덧붙이면, 여기서 말하는 무주택과 생애최초 특별공급의 무주택은 다릅니다. 이 글의 기준은 지금 시점의 소유 여부지만, 생애최초는 과거에 집을 가진 적이 있는지까지 봅니다. 지금 무주택 세대라도 과거 보유 이력이 있으면 생애최초에는 넣을 수 없습니다.
신청 전 점검 목록
- 세대별 주민등록표에서 세대에 포함되는 사람과 제외되는 사람을 구분했는가
- 분리세대에 있는 배우자의 주택과 분양권 보유 여부를 확인했는가
- 배우자 등본에 올라 있는 직계존비속까지 확인했는가
- 함께 사는 직계존속의 생년월일을 확인해 60세 이상인지 판정했는가
- 노부모부양 특별공급에 넣을 계획이라면 부양 직계존속도 무주택인지 확인했는가
- 세대원이 보유한 분양권의 공급계약 체결일이 2018년 12월 11일 이후인지 확인했는가
- 보유 주택이 전용 60제곱미터 이하이면서 1억원(수도권 1억 6,000만원) 이하인지 확인했는가
- 소형 저가주택이라면 1호 또는 1세대만 소유하고 있는가
- 상속 지분이 있다면 처분 기한 3개월을 계산했는가
- 신청하려는 유형에 세대주 요건이 있는지 공고문에서 확인했는가
무주택 기간은 가점으로도 이어집니다. 84점 만점의 항목별 배점은 청약 가점 계산법에서 확인할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
자주 묻는 질문
- 아닙니다. 세대원인 직계존속이 60세 이상이면 그분이 소유한 주택이나 분양권은 주택 수에서 제외합니다. 다만 부모가 60세 미만이면 그대로 포함되고, 노부모부양 특별공급에서는 이 예외가 적용되지 않습니다.
- 세대 기준입니다. 신청자를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하지 않아야 무주택세대구성원으로 인정됩니다. 세대의 범위는 주택공급에 관한 규칙 제2조가 정합니다.
- 청약에서는 배우자를 세대 분리해도 같은 세대로 봅니다. 배우자 세대의 주택 보유가 그대로 반영되고, 배우자 등본에 등재된 직계존비속도 세대에 포함됩니다.
- 형제자매는 같은 세대별 주민등록표에 등재돼 있어도 청약의 세대원에 포함되지 않습니다. 동생 명의의 주택은 무주택 판정에서 세지 않습니다.
- 2018년 12월 11일 개정으로 분양권등을 보유하거나 그 공유지분을 소유하면 주택을 소유한 것으로 봅니다. 그 이전에 취득한 분양권은 처리가 다르므로 공급계약 체결일을 확인해야 합니다.
- 전용 60제곱미터 이하이면서 가격이 1억원(수도권 1억 6,000만원) 이하인 소형 저가주택을 1호 또는 1세대만 소유한 경우에는 무주택으로 봅니다. 이 금액은 2023년 7월 31일 시행으로 상향된 값입니다.
- 임차인이 보증금을 돌려받지 못해 임차주택을 경매나 공매로 취득한 경우, 전용 85제곱미터 이하이면서 공시가격이 1억 5,000만원(수도권 3억원) 이하이면 주택을 소유하지 않은 것으로 봅니다.
Q. 함께 사는 부모님이 집이 있으면 무조건 탈락인가요?▾
Q. 무주택은 개인 기준인가요, 세대 기준인가요?▾
Q. 배우자가 따로 살면 세대가 나뉘나요?▾
Q. 주택을 가진 동생과 한 등본에 있으면 어떻게 되나요?▾
Q. 분양권은 언제부터 주택으로 세나요?▾
Q. 작은 집 한 채가 있으면 청약을 못 하나요?▾
Q. 전세보증금을 못 받아 살던 집을 경매로 낙찰받았습니다.▾
등본을 펴고 셀 사람부터 골라낸다
무주택 판정은 이 순서로 확인하면 됩니다. 먼저 등본을 펴고 세대에 들어오는 사람을 골라냅니다. 본인과 배우자, 그리고 본인이나 배우자와 같은 등본에 있는 직계존비속까지입니다. 형제자매와 동거인은 빼고, 따로 사는 배우자는 넣습니다. 다음으로 그 사람들의 주택과 분양권을 셉니다. 이때 60세 이상 직계존속의 주택은 빼고 세는데, 이 한 줄이 합가 가구의 자격을 가릅니다. 분양권은 공급계약 체결일이 2018년 12월 11일 이후인지 봅니다. 세고 나서 집이 남았다면 예외에 걸리는지 확인합니다. 전용 60제곱미터 이하이면서 1억원(수도권 1억 6,000만원) 이하인 소형 저가주택 1호, 보증금을 못 받아 경매로 취득한 전용 85제곱미터 이하 주택, 3개월 안에 처분할 상속 지분이 대표적입니다. 마지막으로 신청할 유형에 세대주 요건이 있는지 확인합니다. 접수 화면과 마감 시각은 청약홈 신청방법에서 확인할 수 있습니다.
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