생애최초 특별공급, 세대 전원 무주택이어야 하나
네, 그런데 지금 무주택인 것만으로는 부족합니다. 세대 구성원 누구도 과거에 집을 가진 적이 없어야 합니다. 두 번째 관문은 소득세를 5년 이상 낸 이력입니다. 소득이 높아 탈락할까 걱정된다면 민영주택이 130%와 160% 두 구간으로 나눠 뽑고 앞 구간에서 떨어진 사람도 다음 구간에 포함된다는 점을 보세요. 주택공급에 관한 규칙 제43조와 생활법령 기준으로 정리했습니다.
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가점이 낮아 일반공급이 불리한 무주택 실수요자에게 현실적인 통로가 생애최초 특별공급입니다. 점수가 아니라 요건을 갖춘 사람끼리 겨루기 때문입니다. 다만 요건 두 가지가 생각보다 빡빡하고, 그 두 가지에서 탈락하는 경우가 대부분입니다.
세대 전원이 생애 한 번도 집이 없어야 한다
일반 청약의 무주택 요건은 지금 시점에 집이 없으면 충족됩니다. 무주택 기간을 계산해 가점을 매기는 것도 그래서 가능합니다. 생애최초는 다릅니다. 과거 보유 이력까지 따집니다. 10년 전에 집을 샀다가 팔았다면 지금 무주택이어도 생애최초 대상이 아닙니다.
범위는 본인이 아니라 세대입니다. 세대 구성원 중 한 명이라도 과거에 주택을 소유한 적이 있으면 그 세대는 제외됩니다. 배우자, 같은 세대별 주민등록표에 올라 있는 직계존비속이 모두 포함되므로, 부모님과 합가한 상태라면 부모님의 과거 보유 이력까지 확인해야 합니다.
- 일반공급 무주택
- 공고일 현재 무주택이면 충족
- 생애최초 무주택
- 현재 무주택 + 과거 보유 이력도 없어야 함
- 판정 범위
- 본인이 아니라 세대 구성원 전원
- 흔한 탈락
- 합가한 부모의 과거 보유 이력
지금 없는 것과 한 번도 없었던 것은 다른 조건입니다.
세대 구성원의 범위와 주택 수 판정 기준은 무주택 세대구성원 요건에 정리돼 있습니다.
배우자가 결혼 전에 특별공급에 당첨된 적 있으면 저도 못 쓰나요?
신혼부부와 생애최초, 신생아 특별공급에서는 배우자의 혼인 전 당첨 이력을 빼고 봅니다. 청약홈은 특별공급 당첨 횟수를 1세대당 평생 1회로 제한하되 이 세 유형에 한해 배우자의 혼인 전 당첨 이력은 제외한다고 안내합니다. 다만 신청자 본인이 혼인신고일 전에 당첨자로 관리된 이력이 있으면 신혼부부 특별공급에서는 당첨 취소 사유가 되므로, 두 사람의 이력을 각각 조회해 누구 것인지부터 구분해야 합니다.
소득세를 5년 이상 냈어야 한다
두 번째 관문입니다. 주택공급에 관한 규칙 제43조는 근로자 또는 자영업자로서 5년 이상 소득세를 납부한 사람을 대상으로 정합니다. 여기에 조건이 하나 더 있습니다. 과거 1년 안에 소득세를 낸 이력이 있어야 합니다. 5년을 채웠더라도 최근에 소득이 끊겼다면 걸릴 수 있는 지점입니다.
5년은 연속이 아니라 누적입니다. 근로소득세와 사업소득세가 모두 인정되고, 소득이 적어 납부 세액이 0원이었던 해는 납부로 보지 않는 것이 일반적이므로 원천징수영수증이나 소득금액증명으로 실제 납부 이력을 확인해야 합니다.
국민주택에 넣는다면 청약통장 조건이 하나 더 붙습니다. 일반공급 1순위에 해당하는 무주택세대구성원이면서 저축액이 선납금을 포함해 600만원 이상이어야 합니다. 월 납입 인정 한도와 예치기준금액은 청약통장 납입 인정 한도에 정리돼 있습니다.
물량은 국민주택 20%, 민영주택 17%, 민간택지는 7%
생애최초에 배정되는 물량은 주택 유형마다 다릅니다.
| 주택 유형 | 건설량 대비 물량 | 근거 |
|---|---|---|
| 공공분양주택 | 15% | 공공주택 특별법 시행규칙 제19조 별표 6 |
| 국민주택 | 20% | 주택공급에 관한 규칙 제43조 |
| 민영주택 85제곱미터 이하, 공공택지 | 17% | 주택공급에 관한 규칙 제43조 |
| 민영주택 85제곱미터 이하, 민간택지 | 7% | 주택공급에 관한 규칙 제43조 |
같은 민영주택이라도 공공택지에 지으면 17%, 민간택지에 지으면 7%로 두 배 이상 벌어집니다. 도심 재개발 단지처럼 민간택지에 들어서는 곳은 생애최초 몫이 적다는 뜻이므로, 단지를 고를 때 택지 구분을 먼저 보는 편이 실익이 큽니다. 다른 특별공급 유형의 물량과 비교하려면 특별공급 유형별 자격을 함께 보세요.
신혼부부 특별공급과 생애최초 중 어디가 유리한가요?
단지 종류가 먼저이고 물량은 그다음에 갈립니다. 청약홈 기준으로 국민주택은 신혼부부와 생애최초가 둘 다 건설량의 20%로 같습니다. 민영주택에서는 신혼부부가 15%, 생애최초가 7%라 신혼부부 쪽이 두 배 넘게 크지만, 공공택지에 짓는 민영주택이면 생애최초가 17%로 올라가 역전됩니다. 특별공급 당첨은 1세대당 평생 1회라 한 번만 쓸 수 있으므로, 공고문에서 국민주택인지 민영주택인지, 민영이면 공공택지인지 민간택지인지를 먼저 확인하는 순서가 됩니다.
소득 130%를 넘어도 160% 구간이 남는다
생애최초에서 가장 오해가 많은 부분입니다. 소득 기준을 한 줄로 알고 있다가 "나는 안 되겠구나" 하고 포기하는 경우가 많은데, 실제로는 물량을 소득 구간별로 쪼개 배분합니다.
| 주택 유형 | 첫 구간 | 둘째 구간 | 나머지 |
|---|---|---|---|
| 공공분양주택 | 물량 70%, 소득 100% 이하 (부부 모두 소득이 있으면 120%) | 물량 20%, 소득 100% 초과 130% 이하 (부부 모두 소득이 있으면 140%) | 10% |
| 국민주택 | 물량 50%, 소득 100% 이하 | 물량 20%, 소득 100% 초과 130% 이하 | 30% |
| 민영주택 | 물량 50%, 소득 130% 이하 | 물량 20%, 소득 130% 초과 160% 이하 | 30% |
핵심은 둘째 구간입니다. 규칙은 둘째 구간 공급 대상에 앞 구간 공급에서 탈락한 사람을 포함한다고 정합니다. 즉 소득 130% 이하인 민영주택 신청자는 50% 물량에서 먼저 겨루고, 떨어져도 20% 물량에서 한 번 더 기회를 얻습니다. 소득이 낮다고 손해 보는 구조가 아닙니다.
반대로 민영주택 기준 소득이 130%와 160% 사이라면 첫 구간에는 못 들어가고 둘째 구간부터 참여합니다. 내 소득이 어느 구간인지는 가구원 수별 도시근로자 월평균소득 금액과 대조해야 하며, 그 금액은 매년 갱신돼 모집공고문에 표로 실립니다.
소득 기준을 넘으면 자산으로 판정한다
소득이 위 상한을 넘으면 곧바로 탈락하는 것은 아닙니다. 규칙은 소득 기준을 초과하는 경우 세대 구성원이 소유한 부동산 가액의 합계로 판정하도록 하고 있습니다.
기준선은 고정 금액이 아닙니다. 국민건강보험법 시행령의 재산등급 가운데 29등급의 상한과 하한의 평균값 이하여야 한다고 정해져 있어서, 건강보험 재산등급표가 바뀌면 실제 금액도 함께 바뀝니다. 그래서 이 글에 특정 금액을 적지 않습니다. 인터넷에 도는 금액은 특정 시점의 값이며, 신청 시점의 정확한 금액은 해당 단지 입주자모집공고문의 자산 기준 표에 원 단위로 적혀 있습니다.
1인 가구도 되지만 전용 60제곱미터까지
생애최초는 원래 혼인 중이거나 자녀가 있는 사람을 대상으로 시작했지만, 지금은 1인 가구도 신청할 수 있습니다. 다만 면적 제한이 붙습니다. 규칙은 단독세대주이거나 세대주와 같은 세대별 주민등록표에 등재된 사람에게는 주거전용면적 60제곱미터 이하인 주택으로만 특별공급할 수 있다고 정합니다.
즉 1인 가구가 생애최초로 84제곱미터를 노리는 것은 불가능합니다. 소형 평형이 나오는 단지를 골라야 하므로, 공고문의 주택형별 공급 세대수에서 60제곱미터 이하 물량이 얼마나 되는지 먼저 확인해야 합니다.
신청 전 점검 목록
- 세대 구성원 전원이 과거에 주택을 소유한 적이 없는가 (현재 무주택만으로는 부족)
- 합가한 부모나 배우자의 과거 보유 이력을 확인했는가
- 소득세 납부 이력이 누적 5년 이상인가
- 과거 1년 안에 소득세를 납부한 이력이 있는가
- 국민주택이라면 청약통장 저축액이 선납금 포함 600만원 이상인가
- 청약하려는 단지가 공공택지인가 민간택지인가 (민영주택 물량이 17%와 7%로 갈림)
- 내 가구 소득이 100%, 130%, 160% 중 어느 구간인지 공고문 금액표로 대조했는가
- 소득이 상한을 넘는다면 세대의 부동산 가액 합계가 공고문 자산 기준 이하인가
- 1인 가구라면 지원할 주택형이 전용 60제곱미터 이하인가
- 다른 특별공급 유형과 비교했을 때 생애최초가 더 유리한가
최근 출산 가구라면 신생아 특별공급이 물량과 소득 기준에서 더 유리할 수 있습니다. 가점제로 일반공급을 함께 노린다면 청약 가점 계산법으로 본인 점수를 먼저 확인하세요.
자주 묻는 질문
- 아닙니다. 생애최초는 현재 무주택에 더해 과거에 주택을 소유한 적이 없어야 합니다. 세대 구성원 중 한 명이라도 과거 보유 이력이 있으면 그 세대는 대상에서 제외됩니다.
- 근로자 또는 자영업자로서 5년 이상 소득세를 납부해야 합니다. 연속이 아니라 누적이며, 과거 1년 안에 소득세를 낸 이력도 함께 필요합니다.
- 국민주택은 건설량의 20%, 85제곱미터 이하 민영주택은 17%입니다. 다만 민간택지에 건설하는 민영주택은 7%로 줄고, 공공분양주택은 15%입니다.
- 민영주택은 물량의 50%를 소득 130% 이하에, 20%를 130% 초과 160% 이하에 배정합니다. 130%를 넘어도 160% 이하라면 둘째 구간으로 신청할 수 있습니다.
- 아닙니다. 둘째 구간 공급 대상에는 앞 구간에서 탈락한 사람이 포함됩니다. 소득 130% 이하인 민영주택 신청자는 50% 물량에서 겨루고 떨어져도 20% 물량에서 한 번 더 기회를 얻습니다.
- 고정 금액이 아닙니다. 국민건강보험법 시행령 재산등급 중 29등급의 상한과 하한의 평균값 이하가 기준이어서 등급표가 바뀌면 금액도 바뀝니다. 신청 시점의 금액은 모집공고문 자산 기준 표에서 확인해야 합니다.
- 가능합니다. 다만 단독세대주 등에게는 주거전용면적 60제곱미터 이하 주택으로만 특별공급할 수 있어 84제곱미터 같은 중형 평형은 신청할 수 없습니다.
Q. 지금 무주택이면 생애최초 자격이 되나요?▾
Q. 소득세는 얼마나 오래 납부해야 하나요?▾
Q. 생애최초 물량은 얼마나 되나요?▾
Q. 소득이 130%를 넘으면 신청할 수 없나요?▾
Q. 소득이 낮으면 한 번만 기회가 있나요?▾
Q. 소득 기준을 넘으면 자산은 얼마까지 인정되나요?▾
Q. 1인 가구도 생애최초로 신청할 수 있나요?▾
결론
생애최초 특별공급을 검토하는 순서는 이렇습니다. 먼저 세대 구성원 전원의 과거 주택 보유 이력을 확인합니다. 현재 무주택이라는 사실만으로 넘어가면 안 되고, 합가한 부모가 있다면 그쪽까지 봐야 합니다. 다음으로 소득세 납부 이력이 누적 5년을 넘는지, 최근 1년 안에 납부한 기록이 있는지 확인합니다. 이 두 가지를 통과하면 그때부터 유리한 단지를 고릅니다. 민영주택은 공공택지 17%와 민간택지 7%로 물량이 두 배 넘게 차이 나므로 택지 구분을 먼저 보고, 내 소득이 100%, 130%, 160% 중 어느 구간인지 공고문 금액표로 대조합니다. 소득이 상한을 넘더라도 부동산 가액으로 다시 판정받을 길이 있으니 그 자리에서 포기할 이유는 없습니다. 마지막으로 1인 가구라면 전용 60제곱미터 이하 물량이 있는 단지인지 확인합니다. 요건 점검이 끝났다면 접수 시각과 준비물은 청약홈 신청방법에서 챙기면 됩니다.
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