정비사업 아카데미 2026, 180명 선착순과 분담금 셈법

검색으로 이 강의를 찾으면 "7월부터 11월, 25개 자치구 순회"라는 안내가 먼저 나옵니다. 그것은 2025년 일정이고, 2026년은 8월에 시작합니다. 사무국 번호도 02-940-7662에서 02-464-4114로 바뀌었습니다. 신청 화면을 잘못 찾으면 접수 기간을 통째로 놓치는 구조라, 이 글은 2026년 회차를 어디서 어떻게 신청하는지부터 확인하고 시작합니다. 그다음이 강의의 본론인 분담금인데, 여기서 알아야 할 것은 공식 하나입니다. 비례율이 10%포인트 움직이면 종전자산 5억원 조합원의 분담금이 5,000만원씩 달라집니다.

2026년은 8월부터 시작하고 사무국 번호가 바뀌었다

2025년 아카데미는 7월부터 11월까지 25개 자치구를 돌았고 8월 회차 정원은 용산구 148명, 양천구 200명, 송파구 150명, 도봉구 159명, 관악구 138명이었습니다. 2026년은 8월 26일 성동구 회차가 공공서비스예약에 올라 있고, 접수는 7월 20일 0시부터 강의 당일 23시까지, 정원 180명 선착순, 1회 신청에 1명부터 5명까지입니다.

대시민 정비사업 아카데미 운영 방식 (2026년 9월 기준, 서울시 미디어허브 2025년 7월 30일과 서울시 공공서비스예약 2026년 8월 26일 성동구 회차)

항목	2025년	2026년
운영 기간	7월부터 11월	8월부터 25개 자치구 순회
시간	18시 30분부터 20시 30분	18시 30분부터 20시 30분(120분)
회차 정원	138명부터 200명(8월 5개 구)	180명(8월 26일 성동구)
접수	수강 희망일 전날까지	7월 20일 0시부터 강의 당일 23시까지, 선착순
대상	서울시민 누구나	제한 없음(서울시민 누구나), 1회 1명부터 5명
비용	무료	무료
사무국	02-940-7662	02-464-4114

성동구 회차의 안내 내용은 정비사업 개념과 원리와 사업 방식, 서울시 정비사업 정책, 조합원 기준과 현금청산 질의응답입니다. 서울시는 2026년 7월 27일 8월 노원구를 시작으로 10월까지 1차 현장교육 25회, 10월부터 11월 2차 심화, 12월 온라인 과정 개설 계획을 밝혔다고 언론이 보도했는데, 이 글에서는 서울시 보도자료 원문 링크를 찾지 못해 계획의 세부는 확인되지 않음으로 둡니다. 확실한 것은 공공서비스예약에 올라온 회차뿐이므로 신청 전에 그 화면을 봅니다.

현장 강의를 기다리지 않아도 됩니다. 정비사업 정보몽땅의 e-정비사업 아카데미는 일반 9차시, 심화 24차시, 공공지원 실무 15차시를 상시 운영하며 회원가입 뒤 수강 신청하면 됩니다. 문의는 02-2126-4673입니다.

2026 대시민 정비사업 아카데미 신청 순서

서울시 공공서비스예약에서 회차를 찾아 선착순 신청하는 4단계

1. 1

   공공서비스예약에서 검색

   yeyak.seoul.go.kr에서 교육강좌 분류의 기타를 고르고 '정비사업 아카데미'를 검색해 접수 중인 회차를 확인합니다. 접수는 강의 당일 23시까지지만 정원 180명 선착순이라 일찍 마감될 수 있습니다.

2. 2

   회차 고르기

   거주 자치구와 달라도 신청할 수 있으므로 가기 편한 날짜와 장소를 고릅니다. 2026년 8월 26일 성동구 회차는 시립성동청소년센터 무지개극장이었습니다.

3. 3

   신청 인원 입력

   1회 신청에 1명부터 5명까지 넣을 수 있습니다. 온라인이 어려우면 사무국 02-464-4114로 전화 신청합니다.

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   당일 참석

   18시 30분에 시작해 120분 진행합니다. 조합원 기준과 현금청산 질의응답이 포함되므로 내 물건의 권리산정기준일과 종전자산 평가액을 미리 적어 갑니다.

분담금은 비례율 10%포인트에 5,000만원씩 움직인다

정비사업에서 조합원이 실제로 내는 돈은 분담금이고, 그 산식은 찾기쉬운 생활법령이 정리한 대로 둘입니다. 비례율은 총수입 추산액에서 총지출 추산액을 뺀 값을 분양 신청한 토지등소유자의 감정평가액으로 나눈 비율이고, 권리가액은 조합원 종전자산 평가액에 비례율을 곱한 값입니다. 종전자산 평가의 기준일은 사업시행계획인가 고시일이며, 관리처분계획에는 분양예정 대지와 건축물의 추산액, 종전 토지와 건축물의 명세와 가격, 정비사업비 추산액과 분담 규모와 시기를 담아야 합니다(도시 및 주거환경정비법 제74조).

권리가액 = 종전자산 평가액 × 비례율

분담금 = 조합원 분양가 − 권리가액

아래는 계산 순서를 보이기 위한 가정치입니다. 특정 사업장의 값이 아닙니다.

종전자산 평가액 5억원, 조합원 분양가 8억원 가정 (2026년 9월 기준, 산식은 찾기쉬운 생활법령 재개발사업 관리처분계획)

비례율	권리가액	분담금	비례율 100% 대비
90%	5억원 × 90% = 4억 5,000만원	8억원 − 4억 5,000만원 = 3억 5,000만원	+5,000만원
100%	5억원 × 100% = 5억원	8억원 − 5억원 = 3억원	기준
110%	5억원 × 110% = 5억 5,000만원	8억원 − 5억 5,000만원 = 2억 5,000만원	−5,000만원

종전자산 5억원이면 비례율이 10%포인트 움직일 때마다 분담금이 5,000만원씩 바뀝니다. 비례율은 총사업비가 늘면 내려가므로, 다음 절의 공사비 증액이 곧 내 분담금 인상으로 이어집니다. 종전자산 평가액이 높게 나와도 비례율이 같이 내려가면 권리가액은 그대로일 수 있어, 감정평가액만 보고 좋아할 일이 아닙니다.

매매

분담금 산출 가정 예시

종전자산 평가액

5억원(사업시행계획인가 고시일 기준 감정평가)

비례율

100%

권리가액

5억원 × 100% = 5억원

조합원 분양가

8억원

분담금

8억원 − 5억원 = 3억원

비례율 90%면 3억 5,000만원, 110%면 2억 5,000만원입니다. 실제 값은 관리처분계획의 추산액으로 확인합니다.

공사비 증액은 인가 전 선정 10%, 인가 후 선정 5%에서 검증 의무다

도시 및 주거환경정비법 제29조의2는 재개발과 재건축 사업시행자가 시공자와 계약한 뒤 아래 어느 하나에 해당하면 공사비 검증을 요청하도록 정합니다. 증액 비율은 생산자물가상승률을 뺀 값으로 봅니다.

도시 및 주거환경정비법 제29조의2 공사비 검증 요청 기준 (2026년 9월 기준, 한국부동산원 검증안내)

기준	내용	공사비 3,000억원 가정 시 기준액
조합원 요청	토지등소유자 또는 조합원 20% 이상이 요청	조합원 1,000명이면 200명
인가 전 시공자 선정	증액 비율 10% 이상	300억원 이상 증액
인가 후 시공자 선정	증액 비율 5% 이상	150억원 이상 증액
검증 완료 후 재증액	3% 이상	검증 후 90억원 이상 재증액

검증기관은 한국부동산원이고, 검증기간은 보완기간을 빼고 60일 또는 75일입니다. 근거는 법 제29조의2와 정비사업 공사비 검증 기준(국토교통부고시 제2024-468호), 정비사업 계약업무 처리기준 제36조(국토교통부고시 제2024-465호)입니다. 검증 수수료는 한국부동산원 화면에서 확인되지 않아 적지 않습니다.

검증과 별개로 서울시는 정비사업이 합당한 이유 없이 정체되거나 갈등으로 지체되거나 전문성이 부족할 때 정비사업 코디네이터를 파견합니다. 세무회계, 도시정비, 도시계획과 건축, 법률, 도시행정, 감정평가 전문가로 구성되며 조합에 조정과 컨설팅을 제공합니다. 총회 의결을 온라인으로 받는 길은 정비사업 전자투표 지원에 있습니다.

권리산정기준일 다음 날부터 지분 쪼개기는 현금청산이다

아카데미 성동구 회차의 질의응답 주제인 현금청산은 두 조문에서 갈립니다. 첫째는 법 제77조의 권리산정기준일입니다. 1필지가 여러 필지로 분할되는 경우, 집합건물이 아닌 건축물이 집합건물로 전환되는 경우, 한 대지 안의 동일인 소유 토지와 건축물을 나눠 소유하는 경우에는 정비구역 지정 고시일 또는 시도지사가 따로 정한 기준일의 다음 날을 기준으로 분양받을 권리를 산정합니다. 기준일 뒤에 쪼갠 물건을 사면 입주권이 아니라 현금청산입니다.

둘째는 분양 신청을 하지 않았거나 철회한 경우의 청산 절차입니다.

분양 미신청자 등 손실보상 절차 (2026년 9월 기준, 찾기쉬운 생활법령 재개발사업 분양 등, 도시 및 주거환경정비법 제73조와 시행령 제60조)

단계	기한	내용
협의	관리처분계획 인가 고시 다음 날부터 90일 이내	사업시행자와 청산금 협의
불성립 시	협의 기간 만료 다음 날부터 60일 이내	수용재결 신청 또는 매도청구소송 제기
지연 이자	6개월 이내 5%, 6개월 초과 12개월 이내 10%, 12개월 초과 15%	기한을 넘긴 지연일수에 붙는 이자율
청산금 산정	감정평가법인 3인(또는 2인)	평가액의 산술평균치

입주권을 받은 뒤 팔 때의 세율은 분양권과 입주권 양도세에, 새 집을 등기하고 취득세를 내는 순서는 아파트 매매 절차와 집 매매 총비용에 있습니다.

모아타운은 10만㎡ 미만 노후도 50%, 관리계획 고시 80곳이다

강의의 다른 축인 서울시 정책은 숫자로 구분합니다. 모아타운은 면적 10만㎡ 미만, 노후도 50% 이상, 토지등소유자 60%와 토지면적 2분의 1 이상 동의가 요건입니다. 그 안의 모아주택은 자율주택형(2필지에서 3필지), 가로주택형(2만㎡ 미만, 기존주택 20세대 이상, 토지등소유자 80%와 토지면적 67% 이상 동의), 소규모재개발형(역세권과 준공업지역 5,000㎡ 미만), 소규모재건축형(1만㎡ 미만 200세대 미만)으로 나뉩니다. 사업기간은 재개발과 재건축이 정비구역 지정부터 관리처분계획인가까지 8년에서 10년인 데 비해 모아타운 지정부터 관리처분계획인가까지 2년에서 3년이고, 번동 시범사업은 2022년 5월부터 2023년 7월까지 1년 2개월 걸렸습니다.

매매

모아타운과 모아주택 요건

모아타운

10만㎡ 미만, 노후도 50% 이상, 소유자 60%와 면적 1/2 동의

가로주택형

2만㎡ 미만, 20세대 이상, 소유자 80%와 면적 67% 동의

소규모재건축형

1만㎡ 미만, 200세대 미만

현황

2026년 5월 말 후보지 136곳, 관리계획 고시 80곳, 조합설립 누적 506곳 약 12만 4,000호

층수 완화는 사업 유형과 지구단위계획에 따라 달라 서울주거포털과 도시공간포털의 요건 화면에 일률적 상한이 없습니다. 해당 구역의 관리계획 고시문에서 확인합니다.

신속통합기획은 단계로 줄여 왔습니다. 2025년 9월 29일 시즌2 발표 기준으로 정비사업 기간을 원래 18.5년에서 시즌1이 13년으로 5.5년 줄였고, 시즌2가 인허가 개선과 규제혁신으로 1년을 더 줄여 최대 6.5년 단축한 12년을 목표로 합니다. 착공 목표는 2031년까지 31만호입니다. 대상지 현황은 신속통합기획 아카이브에 있습니다.

강의 전에 적어 갈 것

2026 대시민 정비사업 아카데미는 8월부터 25개 자치구를 도는 무료 두 시간 강의이고, 정원 180명 선착순이라 공공서비스예약에서 회차가 뜨면 바로 신청해야 합니다. 사무국 번호는 2025년 02-940-7662에서 02-464-4114로 바뀌었습니다. 강의를 듣기 전에 내 물건의 권리산정기준일, 종전자산 평가액, 비례율, 조합원 분양가 네 숫자를 적어 가면 분담금이 비례율 10%포인트당 얼마나 흔들리는지 그 자리에서 물을 수 있습니다. 공사비 증액 통보가 왔다면 생산자물가상승률을 뺀 비율이 10%(인가 전 선정)나 5%(인가 후 선정)를 넘는지, 아니면 조합원 20% 서명으로 검증을 요청할지가 다음 행동입니다.

• 공공서비스예약에서 접수 중인 회차와 정원(성동구 180명)을 확인했는가
• 내 물건의 권리산정기준일과 그 뒤 분할이나 집합건물 전환 이력이 있는가
• 종전자산 평가액과 관리처분계획의 비례율, 조합원 분양가 추산액을 적었는가
• 비례율 10%포인트당 분담금 변화(종전자산 5억원이면 5,000만원)를 계산했는가
• 시공자 선정이 사업시행계획인가 전인지 후인지(검증 기준 10%인지 5%인지) 아는가
• 증액 통보서에 생산자물가상승률이 분리돼 있는가
• 조합원 20% 서명 요청이 가능한 인원인가
• 온라인 e-정비사업 아카데미 일반 9차시를 먼저 들었는가

자주 묻는 질문

자주 묻는 질문

Q. 2026 대시민 정비사업 아카데미는 언제 어디서 열리나요?▾

8월부터 25개 자치구를 순회하며 18시 30분부터 20시 30분까지 두 시간 진행합니다. 2026년 8월 26일 성동구 회차는 시립성동청소년센터 무지개극장, 정원 180명, 접수 7월 20일부터 당일 23시까지 선착순이었습니다. 회차별 일정은 서울시 공공서비스예약에서 '정비사업 아카데미'로 검색합니다.

Q. 다른 자치구 주민도 들을 수 있나요? 비용은요?▾

대상은 제한 없음(서울시민 누구나)이고 거주 자치구와 달라도 신청할 수 있습니다. 무료이며 1회 신청에 1명부터 5명까지 넣을 수 있습니다. 전화 신청은 사무국 02-464-4114입니다.

Q. 분담금은 어떻게 계산하나요?▾

권리가액은 종전자산 평가액에 비례율을 곱한 값이고, 분담금은 조합원 분양가에서 권리가액을 뺀 값입니다. 종전자산 5억원, 조합원 분양가 8억원이면 비례율 100%에서 3억원, 90%에서 3억 5,000만원, 110%에서 2억 5,000만원입니다.

Q. 공사비 검증은 언제 의무인가요?▾

토지등소유자 또는 조합원 20% 이상이 요청하거나, 생산자물가상승률을 뺀 증액 비율이 사업시행계획인가 전 시공자 선정이면 10% 이상, 인가 후 선정이면 5% 이상, 검증 완료 뒤 다시 3% 이상 오를 때입니다. 한국부동산원이 60일 또는 75일 안에 검증합니다.

Q. 권리산정기준일 뒤에 산 빌라는 어떻게 되나요?▾

1필지 분할, 집합건물 전환, 토지와 건축물 분리 소유에 해당하면 기준일 다음 날을 기준으로 분양받을 권리를 산정하므로 그 뒤에 쪼갠 물건은 입주권 없이 현금청산 대상입니다. 청산은 관리처분계획 인가 고시 다음 날부터 90일 안에 협의하고, 불성립이면 60일 안에 수용재결 신청이나 매도청구소송으로 갑니다.

Q. 모아타운 요건은 무엇인가요?▾

면적 10만㎡ 미만, 노후도 50% 이상, 토지등소유자 60%와 토지면적 2분의 1 이상 동의입니다. 2026년 5월 말 기준 후보지 136곳, 관리계획 고시 80곳입니다. 층수 완화 수치는 확인하지 못해 이 글에 적지 않았습니다.