토지임대부 반값아파트, 40년 임대료 1억 9,200만원
반값이라는 말에는 뒷자리가 있습니다. 고덕강일3단지는 건물값 3억 5,500만원에 월 40만원 토지임대료인데, 40년이면 임대료만 1억 9,200만원입니다. 거주의무 5년과 전매제한 10년이 법으로 붙고, 2024년 개정으로 5년 뒤 공공에 팔면 시세차익의 70%를 인정받으며 10년이 지나면 개인 간 거래도 됩니다. 2026년 2월 27일 공고한 마곡 17단지 381호까지, 서울시 발표와 SH 공고와 주택법 조문으로 정리했습니다.
아래 목차로 핵심 내용을 바로 확인하세요
토지임대부 분양주택은 흔히 "반값 아파트"로 불립니다. 값이 반으로 보이는 이유는 토지를 사지 않기 때문이고, 사지 않은 대가는 매달 나가는 토지임대료로 돌아옵니다. 그래서 이 집을 따질 때 필요한 숫자는 분양가 하나가 아니라 임대료를 살 기간만큼 곱한 값, 그리고 되팔 때 걸리는 기간입니다. 이 글은 서울시 발표 두 건과 SH 공고, 국토교통부 보도, 주택법 조문을 열어 그 두 축을 채운 것입니다.
건물값 3억 5,500만원에 월 40만원, 40년이면 1억 9,200만원
서울시는 2022년 12월 30일 고덕강일3단지에서 토지임대부 분양주택 500세대를 처음 공급한다고 알렸습니다. 전용 59제곱미터, 추정 건물 분양가 약 3억 5,500만원, 추정 토지임대료 월 40만원이었습니다. 토지는 40년간 임대하고 재계약으로 최장 80년까지 살 수 있습니다.
월 40만원을 임대기간으로 곱하면 반값의 뒷자리가 보입니다.
| 구분 | 건물 분양가 | 월 임대료 | 40년 임대료 | 40년 합계 |
|---|---|---|---|---|
| 1차 전용 59제곱미터 500세대 | 3억 5,500만원 | 40만원 | 1억 9,200만원 | 5억 4,700만원 |
| 2차 전용 49제곱미터 590세대 | 3억 1,400만원 | 35만원 | 1억 6,800만원 | 4억 8,200만원 |
임대료를 40년 합치면 건물값의 절반을 넘습니다. 그래도 40년 합계가 그 시점 인근 시세보다 낮으면 반값이 맞고, 임대료가 오르거나 일찍 팔면 계산이 달라집니다. 이 표는 임대료가 40년간 같다는 가정이라 실제 합계는 이보다 큽니다.
고덕강일3단지는 후분양이라 공정 90% 시점인 2026년 하반기 본청약, 입주 목표는 2027년 3월입니다. 사전예약 추정치가 본청약에서 확정됩니다.
사전예약에 2만 명이 몰렸다
서울시 발표로 확인되는 실적입니다.
| 차수 | 공급 | 접수 | 특징 |
|---|---|---|---|
| 1차, 2023년 2월부터 3월 | 전용 59제곱미터 500세대 | 약 2만 명 | 건물 추정 3억 5,500만원, 월 40만원 |
| 2차, 2023년 6월 26일부터 29일 | 전용 49제곱미터 590세대 | 당첨자 발표 7월 12일 | 청년과 신혼부부와 생애최초에 80% 배정, 추정 3억 1,400만원, 월 35만원 |
1차는 500세대에 약 2만 명이 접수했습니다. 2차는 특별공급 6월 26일과 27일, 일반공급 28일과 29일로 나눠 받았고, 물량의 80%를 청년과 신혼부부와 생애최초에 배정했습니다. 사전예약이라 본청약 때 자격과 금액을 다시 확인합니다.
마곡 17단지 381호가 2026년 2월 27일 공고됐다
SH는 2026년 2월 27일 마곡지구 17단지 토지임대부 분양주택 381호 입주자모집공고를 냈고 3월 10일 정정공고를 냈습니다. 정정 내용은 주택도시기금 구입자금(디딤돌) 대출을 LTV 최대 60% 제한으로 신청할 수 있다는 것입니다.
- 공고
- 2026년 2월 27일, 정정 3월 10일
- 사전청약 당첨자
- 3월 10일 10시부터 11일 17시
- 특별공급
- 3월 12일부터 13일, 청년과 신혼부부와 생애최초와 신생아와 철거민
- 일반공급
- 3월 16일부터 18일
- 당첨자 발표
- 4월 2일 16시 이후
주택형별 분양가와 월 임대료는 공고문 PDF에만 있어 이 글에서 확인되지 않았습니다.
이 단지의 주택형별 건물 분양가와 월 토지임대료는 첨부 공고문 PDF에 있고 게시글 본문에는 없어 확인되지 않음으로 둡니다. 확인하려면 SH 마곡 17단지 공고 게시글의 첨부 파일을 열어야 합니다.
거주의무 5년, 전매제한 10년이 법에 있다
주택법 제57조의2는 토지임대부 분양주택을 받은 사람에게 최초 입주가능일부터 3년 이내 입주하고 5년 범위에서 대통령령이 정하는 기간 거주하도록 합니다. 생활법령 거주의무 표는 토지임대부 분양주택 전체를 5년 구간에 둡니다. 전매제한은 10년 이내 범위에서 시행령이 정합니다.
| 구분 | 내용 | 근거 |
|---|---|---|
| 입주 기한 | 최초 입주가능일부터 3년 이내 입주 | 주택법 제57조의2 |
| 거주의무 | 5년 | 주택법 제57조의2, 생활법령 거주의무 표 |
| 전매제한 | 10년 이내 범위에서 시행령으로 정하는 기간 | 주택법 제64조 |
| 전매제한 중 매각 | 한국토지주택공사에 매입 신청, 특별한 사유 없으면 매입 | 주택법 제78조의2 |
| 공공 재공급 | 매입한 주택은 재공급하고 받은 사람은 잔여 전매제한기간 적용 | 주택법 제78조의2 |
거주의무 5년 동안 해외 근무, 치료, 군 복무 이전, 요양시설 입소처럼 살지 못하는 사정이 생기면 한국토지주택공사 확인을 거쳐 거주로 인정받습니다. 분양가상한제 주택의 거주의무 구간(2년에서 5년)과 비교는 분양가상한제 거주의무에 있습니다.
2024년 개정으로 5년 뒤 시세차익 70%, 10년 뒤 개인 거래
국토교통부는 2024년 3월 5일 주택법 개정을 입법예고하며 두 가지를 바꿨습니다. 거주의무 5년이 지나면 공공에 팔 때 시세차익의 70%를 인정받고, 전매제한기간이 지나면 개인 간 거래를 할 수 있습니다. 개정 전에는 한국토지주택공사에만 정해진 산식으로 되팔 수 있었습니다. 개정 주택법은 2024년 3월 19일 공포됐고 제57조의2와 제78조의2는 공포 후 6개월이 지난 날부터 시행됐습니다.
전매제한 기간의 일반 구조는 전매제한 기간에, 마곡 17단지 대출에 쓰이는 디딤돌과 청년 주택드림 대출 요건은 청년주택드림에 있습니다.
청약 전 확인 목록
- 건물 분양가에 월 토지임대료를 40년으로 곱한 합계를 냈는가(고덕강일3단지 1차 기준 5억 4,700만원)
- 그 합계를 인근 시세와 견줘 반값이 맞는지 봤는가
- 최초 입주가능일부터 3년 이내 입주할 수 있는가
- 5년 거주의무를 채울 계획인가
- 5년에서 10년 사이에는 한국토지주택공사 매입 신청만 된다는 점을 감안했는가
- 10년 뒤 개인 간 거래가 열린다는 개정 규정을 공고문에서 확인했는가
- 마곡 17단지처럼 디딤돌 대출 LTV 60% 제한이 자금 계획에 맞는가
- 사전예약이나 사전청약 당첨자 배정 호수를 뺀 일반 몫을 셌는가
- 무주택세대구성원과 소득과 자산 요건을 충족하는가
자주 묻는 질문
자주 묻는 질문
- 고덕강일3단지 1차 사전예약 기준 전용 59제곱미터가 월 40만원, 2차 전용 49제곱미터가 월 35만원으로 추정됐습니다. 월 40만원은 40년이면 1억 9,200만원입니다. 마곡 17단지의 금액은 공고문 PDF에만 있어 확인되지 않았습니다.
- 서울시 발표 기준으로 40년 거주 뒤 재계약해 최장 80년까지 살 수 있습니다.
- 주택법 제57조의2에 따라 최초 입주가능일부터 3년 이내 입주하고 5년을 거주해야 합니다. 전매제한은 10년 이내 범위이고, 그 안에는 한국토지주택공사에 매입 신청만 할 수 있습니다(제78조의2).
- 국토교통부가 2024년 3월 5일 입법예고한 개정으로 거주의무 5년 뒤 공공에 팔 때 시세차익의 70%를 인정받고, 전매제한기간이 지나면 개인 간 거래를 할 수 있게 됐습니다. 개정 주택법은 2024년 3월 19일 공포돼 6개월 뒤 시행됐습니다.
- 후분양이라 공정 90% 시점인 2026년 하반기에 본청약하고 입주 목표는 2027년 3월입니다. 사전예약 당시 추정치인 3억 5,500만원과 월 40만원은 본청약에서 확정됩니다.
- 2026년 2월 27일 381호 입주자모집공고, 3월 10일 정정공고(디딤돌 대출 LTV 최대 60%)가 났습니다. 사전청약 당첨자 3월 10일부터 11일, 특별공급 12일부터 13일, 일반공급 16일부터 18일 접수했고 당첨자는 4월 2일 16시 이후 발표됐습니다.
Q. 토지임대부 주택의 임대료는 얼마인가요?▾
Q. 토지는 몇 년 빌리나요?▾
Q. 얼마나 살아야 하고 언제 팔 수 있나요?▾
Q. 2024년에 무엇이 바뀌었나요?▾
Q. 고덕강일3단지 본청약은 언제인가요?▾
Q. 마곡 17단지는 어떻게 공급됐나요?▾
결론
토지임대부 주택을 판단하는 계산은 하나입니다. 건물값에 월 임대료 곱하기 480개월을 더한 값이 인근 시세보다 얼마나 낮은가입니다. 고덕강일3단지 1차 추정치로는 3억 5,500만원에 1억 9,200만원을 더한 5억 4,700만원이고, 임대료가 오르면 더 커집니다. 그 값이 시세보다 충분히 낮고, 3년 안에 입주해 5년을 살며, 10년이 될 때까지 공공에만 팔아도 되는 사람에게 맞는 집입니다. 2024년 개정으로 5년 뒤 공공 매각 시 시세차익 70%가 인정되고 10년 뒤 개인 거래가 열렸으니, 이전보다는 출구가 넓어졌습니다. 마곡 17단지의 주택형별 금액은 공고문 PDF에만 있으므로 청약 전에 그 파일을 직접 열어 위 계산을 다시 하시길 권합니다. 공공분양의 다른 유형은 뉴홈 공공분양에서 이어집니다.
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