신혼희망타운 1.6%, 매각차익 최대 50%를 내준다

신혼희망타운을 소개하는 자료는 대개 "연 1.6% 고정금리"에서 멈춥니다. 그런데 그 금리는 조건 없이 주어지는 것이 아니라 매각차익 공유와 묶여 있고, 공급가가 총자산기준을 넘으면 가입이 의무입니다. 이번에 마이홈포털 신혼희망타운 안내와 한국토지주택공사 사업소개로 자격 요건과 모기지 조건을 확인하고, 아끼는 이자와 내주는 차익을 같은 단위로 놓고 계산했습니다. 민영주택 신혼부부 특별공급의 소득 구조는 신혼부부 특공 우선공급에 따로 있습니다.

소득 130%보다 총자산 3억 6,200만원이 먼저 걸린다

마이홈포털이 든 입주자격은 세 갈래입니다.

신혼희망타운 공공분양 입주자격 (2026년 9월 기준, 마이홈포털 신혼희망타운 입주자격)

구분	요건
신혼부부	혼인 중인 사람으로서 혼인 기간이 7년 이내 또는 6세 이하의 자녀를 둔 무주택세대구성원
예비신혼부부	공고일로부터 1년 이내에 혼인사실을 증명할 수 있고, 혼인으로 구성될 세대가 전부 무주택
한부모가족	6세 이하 자녀(태아 포함)를 둔 부 또는 모
소득	전년도 가구당 도시근로자 월평균소득 130% 이하, 본인과 배우자 모두 소득이 있으면 200% 이하
총자산	3억 6,200만원 이하(2026년도 적용 기준)
입주자저축	가입 6개월 경과, 납입인정횟수 6회 이상(청약저축 포함)

맞벌이 상한이 **200%**라는 점이 눈에 띕니다. 민영주택 신혼부부 특별공급의 맞벌이 상한 160%보다 높아 보이는데, 이 숫자만 보고 넓다고 읽으면 안 됩니다. 아래에서 보듯 배점으로 뽑는 물량은 맞벌이 140%에서 잘리고, 그 위는 전체의 10%인 추첨 물량만 남습니다. 자격 쪽에서 정면에 걸리는 것은 민영주택에 없는 총자산 요건입니다. 총자산은 부동산과 금융자산, 기타자산, 자동차를 더한 뒤 부채를 뺀 값이라 전세보증금이 들어 있는 신혼부부는 이 항목에서 먼저 막히는 경우가 생깁니다.

맞벌이 200%는 3단계 추첨 10%까지만 열린다

입주자격의 200%와 실제로 뽑는 단계의 소득선이 다릅니다. 마이홈포털의 입주자 선정방식은 세 단계이고, 배점표로 뽑는 앞의 두 단계는 둘 다 130%(맞벌이 140%)에서 끊깁니다.

공공분양 입주자 선정방식 (2026년 9월 기준, 마이홈포털 신혼희망타운 입주자 선정방식)

단계	물량	대상과 소득선	뽑는 방법
1단계	30%	혼인 2년 이내 또는 2세 이하 자녀, 예비신혼부부. 소득 130% 이하(맞벌이 140% 이하)	배점표 고득점 순, 동점이면 추첨
2단계	60%	혼인 2년 초과 7년 이내 또는 3세 이상 6세 이하 자녀. 소득 130% 이하(맞벌이 140% 이하). 1단계 낙첨자 포함	배점표 고득점 순, 동점이면 추첨
3단계	10%	신청자격을 갖춘 자 전원과 2단계 낙첨자	추첨

맞벌이 소득이 140%를 넘고 200% 이하인 가구는 신청은 되지만 1단계와 2단계에 들어가지 못합니다. 남는 것은 3단계 추첨 10%뿐입니다. 반대로 민영주택 신혼부부 특별공급은 맞벌이 160% 이하이면 물량 전체를 놓고 경쟁합니다. "맞벌이 200%까지 된다"는 문장은 신청 가능 여부의 이야기이고, 당첨 가능성의 이야기가 아닙니다.

총자산이 기준 이하면 모기지를 안 들어도 되나요?

공급가격이 총자산기준을 넘지 않을 때만 그렇습니다. 마이홈포털과 한국토지주택공사 안내 모두 의무 가입 조건을 "주택 공급가격이 총자산기준을 초과하는 경우"로 적고 있습니다. 기준액이 3억 6,200만원이므로 공급가가 그 아래인 주택이라야 선택이 됩니다. 관심 단지의 공급가격이 이 금액을 넘는지부터 모집공고문에서 확인하면 모기지가 의무인지 선택인지가 그 자리에서 갈립니다.

모기지는 선택이 아니라 조건이다

한국토지주택공사가 안내하는 전용 모기지 조건은 이렇습니다.

청약

신혼희망타운 전용 모기지

가입 의무

주택 공급가격이 총자산기준을 초과하면 필수

최소 비율

주택가격의 30% 이상

금리

연 1.6% 고정

기간

1년 거치 19년 또는 1년 거치 29년

대출한도

4억원, 주택가격의 70% 이내

차익 공유

매각차익(매도가격 빼기 분양가격)의 10%에서 50%

공유율 결정

대출기간과 자녀 수와 LTV의 구간표

금리와 차익 공유가 한 상품에 묶여 있어 따로 고를 수 없습니다.

여기서 읽어야 할 것은 두 가지입니다. 첫째, **최소 30%**라는 하한이 있어 대출을 적게 받아 공유를 줄이는 선택지가 제한됩니다. 둘째, 공유 비율이 고정값이 아니라 대출 기간과 자녀 수, LTV에 따라 움직입니다. 오래 빌리고 많이 빌릴수록 내주는 몫이 커지는 구조입니다.

연 1.6%로 아끼는 돈은 20년에 3,045만원이다

금리 혜택의 크기를 먼저 재 보겠습니다. 공급가 4억원인 주택을 최소 비율인 30%, 즉 1억 2,000만원 빌리고 20년 원리금균등으로 갚는다고 가정합니다. 비교 대상은 디딤돌 대출의 부부합산 4,000만원 초과 7,000만원 이하 구간에서 같은 20년 만기 금리인 연 3.75%입니다. 만기를 맞추지 않으면 비교가 성립하지 않습니다 — 같은 소득 구간이라도 30년은 연 3.80%이고, 소득이 7,000만원을 넘으면 20년이 연 4.10%로 올라갑니다.

대출 1억 2,000만원, 20년 원리금균등 가정한 산술 계산 (2026년 9월 기준, LH 신혼희망타운 모기지 연 1.6%와 디딤돌 부부합산 4,000만원 초과 7,000만원 이하 20년 만기 연 3.75%)

구분	월 상환액	20년 총이자
신혼희망타운 모기지 연 1.60%	58만 4,590원	2,030만 1,560원
디딤돌 20년 만기 연 3.75%	71만 1,466원	5,075만 1,835원
차이	월 12만 6,876원	3,045만 274원

20년을 다 갚으면 이자에서 3,045만 274원을 아낍니다. 거치기간과 실제 상환 방식은 상품 약관을 따르므로 여기서는 1년 거치를 빼고 20년 원리금균등으로 단순화했습니다.

공유 비율은 범위가 아니라 구간표로 정해진다

"최소 10%에서 최대 50%"라는 안내 문구 때문에 이 비율이 재량처럼 보이지만, 한국토지주택공사 사업소개 화면에 대출기간과 LTV와 자녀 수로 짜인 표가 그대로 실려 있습니다.

분양형 수익공유 정산비율 (2026년 9월 기준, 한국토지주택공사 신혼희망타운 사업소개 수익공유 예시)

대출기간	LTV 70% 자녀 0 / 1 / 2	LTV 50% 자녀 0 / 1 / 2	LTV 30% 자녀 0 / 1 / 2
1~9년	50% / 40% / 30%	40% / 30% / 20%	30% / 20% / 10%
14년	40% / 30% / 20%	30% / 20% / 10%	20% / 15% / 10%
19년	30% / 20% / 10%	20% / 15% / 10%	20% / 15% / 10%
24년 이상	20% / 15% / 10%	20% / 15% / 10%	20% / 15% / 10%

표를 읽으면 규칙이 보입니다. 짧게 적게 빌리고 오래 붙들수록 내주는 몫이 줄고, 자녀가 하나 늘 때마다 한 칸씩 내려갑니다. 최대치인 50%는 LTV 70%로 9년 안에 갚고 자녀가 없는 칸 하나뿐입니다. 반대로 24년 이상 구간은 LTV가 얼마든 20%, 15%, 10%로 수렴합니다.

LTV 30%에 19년이면 갈림길은 1억 5,225만원이다

앞의 계산은 공급가 4억원에 1억 2,000만원이므로 **LTV 30%**이고, 1년 거치 19년이니 표의 19년 행입니다. 해당 칸은 자녀 0명 20%, 1명 15%, 2명 10%입니다. 아낀 이자 3,045만 274원과 공유분이 같아지는 지점이 손익분기입니다.

LTV 30%에 대출기간 19년인 경우, 이자 절감액 3,045만 274원과 공유분이 같아지는 매각차익. 산술 계산 (2026년 9월 기준, LH 수익공유 정산비율 표 적용)

자녀 수	공유 비율	손익분기 매각차익	매각차익 2억원일 때 공유분
0명	20%	1억 5,225만원	4,000만원
1명	15%	2억 300만원	3,000만원
2명 이상	10%	3억 450만원	2,000만원

매각차익이 2억원 나왔다고 놓으면 자녀가 없는 가구는 4,000만원을 내주고 이자에서 3,045만 274원을 아꼈으니 955만원가량 손해입니다. 자녀 하나면 3,000만원을 내줘 아낀 돈과 거의 비깁니다. 자녀 둘이면 2,000만원만 내주므로 1,045만원가량 남습니다. 같은 대출인데 자녀 수 하나로 손익분기가 1억 5,225만원에서 3억 450만원까지 두 배로 밀려납니다. 금리에서 아낀 돈이 차익에서 빠져나가는 구조라, 시세가 크게 오를 것으로 보는 단지일수록 이 상품의 실질 비용이 커집니다.

자녀가 늘면 공유 비율이 낮아지나요?

낮아집니다. 표에서 자녀 한 명당 한 칸씩 내려갑니다. LTV 30%에 19년이면 자녀 0명 20%, 1명 15%, 2명 이상 10%이고, LTV 70%에 1~9년이면 50%, 40%, 30%입니다. 정산 시점의 자녀 수로 보므로 대출을 받은 뒤 태어난 자녀도 반영됩니다. 다만 표가 자녀 2명까지만 제시하므로 셋 이상일 때 더 내려가는지는 이 화면에서 확인되지 않습니다.

전용 60제곱미터라는 면적 상한이 따로 있다

신혼희망타운은 전용면적 60제곱미터 이하 주택만 대상입니다. 자녀 계획이 있는 가구라면 이 면적 상한이 자격 요건만큼이나 실질적인 제약이 됩니다. 같은 공공분양이라도 뉴홈의 다른 유형은 면적 구성이 다르므로, 면적이 우선이라면 뉴홈 공공분양 3가지 유형에서 유형별 성격을 먼저 갈라 보시면 됩니다.

아직 결혼 전인데 신청이 되나요?

공고일로부터 1년 이내에 혼인 사실을 증명할 수 있으면 예비신혼부부로 신청합니다. 조건이 하나 더 붙습니다. 혼인으로 구성될 세대가 전부 무주택이어야 하므로, 예정 배우자가 주택을 가지고 있으면 그 시점에 걸립니다. 혼인신고일을 언제로 잡느냐는 청약 무주택기간 가점과 신혼부부 특별공급의 혼인 7년을 동시에 움직이므로, 신고 시점 자체를 따로 계산해 두는 편이 낫습니다. 그 계산은 무주택기간 기산일에 있습니다.

신혼부부 특별공급과는 문턱이 서로 다르다

같은 신혼부부를 대상으로 하지만 두 제도가 보는 항목이 다릅니다.

자격 항목 비교 (2026년 9월 기준, 마이홈포털 신혼희망타운 입주자격과 청약홈 APT 특별공급 안내)

항목	신혼희망타운	민영주택 신혼부부 특별공급
소득 상한(신청)	130% 이하, 맞벌이 200% 이하	140% 이하, 맞벌이 160% 이하
배점 물량 소득선	130% 이하, 맞벌이 140% 이하(1단계와 2단계 90%)	별도 단계 구분 없음
자산 요건	총자산 3억 6,200만원 이하	소득 상한 초과 시 부동산가액 3억 3,100만원 이하
면적	전용 60제곱미터 이하	85제곱미터 이하
대출	공급가가 총자산기준 초과 시 전용 모기지 의무	별도 의무 없음
공급 비율	별도 공급 유형	85제곱미터 이하 건설량의 15% 범위에서 고시 비율

소득만 보면 맞벌이 상한이 200%인 신혼희망타운 쪽이 넓고, 자산과 면적, 대출 의무에서는 민영주택 특별공급 쪽이 자유롭습니다. 소득이 높고 자산이 적은 맞벌이에게는 신혼희망타운이, 자산이 있고 면적이 필요한 가구에게는 민영주택 특별공급이 맞는 구조입니다.

신청 전 확인할 것

• 총자산이 3억 6,200만원 이하인지 부채를 뺀 순액으로 계산했는가
• 전세보증금과 자동차까지 자산에 넣어 계산했는가
• 부부 모두 소득이 있는지에 따라 130%와 200% 중 어느 신청 상한이 적용되는지 확인했는가
• 맞벌이 소득이 140%를 넘어 1단계와 2단계에서 빠지고 3단계 추첨 10%만 남는 상황인지 확인했는가
• 혼인 기간 7년 이내 또는 6세 이하 자녀 요건 중 어느 쪽으로 들어가는지 정했는가
• 예비신혼부부라면 공고일로부터 1년 이내 혼인 증명이 가능한지 확인했는가
• 입주자저축 가입 6개월과 납입인정횟수 6회를 채웠는가
• 관심 단지의 공급가격이 총자산기준을 넘어 모기지 가입이 의무가 되는지 확인했는가
• 모기지에 들어간다면 예상 대출기간과 LTV와 자녀 수를 표에 대입해 내 공유 비율이 몇 퍼센트인지 짚었는가
• 아끼는 이자와 내줄 차익을 같은 기간으로 놓고 계산해 봤는가
• 전용 60제곱미터가 가구 계획에 맞는지 확인했는가

자주 묻는 질문

자주 묻는 질문

Q. 신혼희망타운 소득 기준은 얼마인가요?▾

신청 자격은 전년도 가구당 도시근로자 월평균소득 130% 이하이고, 본인과 배우자가 모두 소득이 있으면 200% 이하입니다. 다만 배점으로 뽑는 1단계 30%와 2단계 60%는 둘 다 130%(맞벌이 140%) 이하만 대상이라, 맞벌이 140%를 넘으면 3단계 추첨 10%만 남습니다.

Q. 총자산 기준은 얼마이고 무엇을 더하나요?▾

2026년도 적용 기준으로 3억 6,200만원 이하입니다. 부동산과 금융자산, 기타자산, 자동차를 더한 뒤 부채를 뺀 금액으로 봅니다.

Q. 전용 모기지는 꼭 들어야 하나요?▾

주택 공급가격이 총자산기준을 초과하면 입주할 때까지 주택가격의 최소 30% 이상을 가입해야 합니다. 공급가가 기준 이하인 경우에만 선택입니다.

Q. 금리가 싼 대신 무엇을 내주나요?▾

매각차익(매도가격에서 분양가격을 뺀 금액)의 10%에서 50%를 기금과 정산합니다. 비율은 대출기간과 LTV와 자녀 수로 짜인 표에서 정해지며, 짧게 적게 빌리고 오래 붙들수록, 자녀가 많을수록 낮아집니다. 금리는 연 1.6% 고정입니다.

Q. 얼마나 오르면 모기지가 손해가 되나요?▾

공급가 4억원에 1억 2,000만원을 19년 빌리면 LTV 30% 구간이라 공유 비율이 자녀 0명 20%, 1명 15%, 2명 이상 10%입니다. 같은 만기 디딤돌 연 3.75% 대비 이자를 3,045만 274원 아끼므로 손익분기는 각각 매각차익 1억 5,225만원, 2억 300만원, 3억 450만원입니다.

Q. 청약통장은 얼마나 있어야 하나요?▾

가입 6개월이 지나고 납입인정횟수가 6회 이상이어야 합니다. 청약저축도 포함됩니다.

결론

신혼희망타운을 고를 때 먼저 재야 할 것은 금리가 아니라 맞교환입니다. 연 1.6% 고정은 확실히 싸고, 공급가 4억원에 1억 2,000만원을 19년 빌리는 조건이면 같은 만기 디딤돌 금리 연 3.75% 대비 이자를 3,045만 274원 아낍니다. 그 대가인 공유 비율은 재량이 아니라 표에서 정해지고, 이 조건은 LTV 30%에 19년이라 자녀 0명이면 20%입니다. 손익분기는 매각차익 1억 5,225만원이고 자녀 하나면 2억 300만원, 둘이면 3억 450만원으로 밀려납니다. 표의 최대치 50%는 LTV 70%로 9년 안에 갚고 자녀가 없는 칸 하나뿐입니다.

자격 쪽에서는 숫자를 두 번 봐야 합니다. 맞벌이 소득 상한 200%는 신청 자격이고, 배점으로 뽑는 물량 90%는 맞벌이 140%에서 잘려 그 위는 추첨 10%만 남습니다. 민영주택 신혼부부 특별공급이 맞벌이 160% 이하면 물량 전체를 놓고 경쟁하는 것과 다릅니다. 여기에 총자산 3억 6,200만원 요건이 정면에 있고 전세보증금과 자동차까지 합산됩니다. 전용 60제곱미터라는 면적 상한도 자녀 계획과 함께 봐야 합니다. 오래 살 집으로 보면 금리 혜택이 크고, 몇 년 뒤 넓혀 갈 계획이면 차익 공유가 먼저 계산되어야 합니다.