3D 입체도면 도시계획, 법정도면은 따로 봐야 한다

3D 입체도면을 소개하는 글은 "직관적으로 볼 수 있다"에서 끝납니다. 이 글은 반대로 갑니다. 실제 화면에서 무엇이 되고 무엇이 안 되는지, 그리고 이 도면이 법적으로 어디까지인지를 서울시 보도 원문과 S-Map 사용가이드, 법령 조문으로 확인해 적었습니다.

2026년 8월 10일, 미아동 130번지에 처음 적용됐다

서울시는 2026년 8월 10일 도시계획시설 입체도면 도입을 알렸습니다(서울시 미디어허브 보도, 8월 19일 수정). 지상과 지하 어느 높이와 깊이에 시설이 설치되고 다른 시설과 어떻게 겹치는지를 3차원 화면에서 위치와 범위, 경계까지 다양한 각도로 살펴보게 한 것입니다.

첫 적용지는 미아동 130번지 일대 재개발사업의 층층공원이고, 서울시가 규제철폐 제6호 사업으로 분류한 곳입니다. 열람은 서울도시공간포털의 지도서비스와 디지털트윈 플랫폼 **S-Map(오픈랩)**을 연계해 제공하며, 별도 프로그램 설치 없이 봅니다.

서울시는 시민 생활과 밀접하고 입체적 확인 필요성이 큰 시설부터 순차 적용한다고만 밝혔습니다. 다음 적용지와 일정은 보도에 없어 확인되지 않습니다.

서울시 도시계획시설 3D 입체도면 공개 내용 (2026년 9월 기준, 서울시 미디어허브 2026년 8월 10일 보도)

항목	내용
공개일	2026년 8월 10일 보도, 8월 19일 수정
적용 범위	지자체 최초, 미아동 130번지 일대 재개발사업 층층공원(규제철폐 제6호)
보여주는 것	시설의 높이와 깊이, 다른 시설과의 겹침, 위치와 범위와 경계
열람 경로	서울도시공간포털 지도서비스, S-Map 오픈랩
설치 프로그램	없음
법적 효력	법정도면을 대체하지 않음
확대 계획	시민 생활과 밀접한 시설부터 순차 적용, 일정은 미공개

화면에서 되는 것과 안 되는 것

S-Map 사용가이드에 적힌 조작 방식은 이렇습니다. 지도를 돌리려면 마우스 오른쪽 버튼을 누른 채 좌우로 드래그하고, 확대는 마우스 휠을 위로 굴리거나 확대 아이콘을 누릅니다. 시설은 레이어 항목별 버튼으로 켜고 끕니다.

되지 않는 것도 분명합니다.

S-Map 사용가이드 기준 기능 범위 (2026년 9월 기준, S-Map 사용가이드)

기능	제공 여부	근거
3D 회전	됨, 마우스 오른쪽 버튼 드래그	S-Map 사용가이드
확대와 축소	됨, 휠 또는 확대 아이콘	S-Map 사용가이드
레이어 켜고 끄기	됨, 항목별 버튼	S-Map 사용가이드
단면 절단 보기	안 됨, 가이드에 없음	S-Map 사용가이드
모바일 iOS	안 됨, 안드로이드 크롬에 최적화	S-Map 사용가이드
별도 설치	필요 없음	서울시 보도와 S-Map 사용가이드

서울도시공간포털에서 여는 순서

서울도시공간포털에서 3D 입체도면 열람

서울시 보도와 포털 메뉴 구조로 확인한 경로

1. 1

   지도서비스 진입

   서울도시공간포털 첫 화면 상단 메뉴 5개(지도서비스, 알림서비스 신청, 도시계획 절차안내, 매뉴얼, 도시계획 용어) 중 지도서비스로 들어갑니다.

2. 2

   주소 검색

   확인할 필지의 주소나 구역명을 검색합니다. 첫 적용지는 강북구 미아동 130번지 일대입니다.

3. 3

   S-Map 오픈랩 연계 화면 확인

   입체도면은 S-Map 오픈랩과 연계돼 제공됩니다. 3D 화면에서 마우스 오른쪽 버튼 드래그로 회전하고 휠로 확대합니다.

4. 4

   레이어로 시설 분리

   레이어 항목별 버튼으로 시설을 하나씩 켜고 끄며 지상과 지하 시설이 어느 높이와 깊이에서 겹치는지 봅니다.

법적 효력은 법정도면과 고시에만 있다

보도 원문이 못 박은 문장이 있습니다. "입체도면은 법적 효력을 갖는 법정도면을 대체하지 않는다." 3D 화면은 결정 내용을 쉽게 이해하도록 돕는 자료일 뿐입니다.

도시계획시설을 지상과 지하 일부 공간에만 정하는 입체적 결정의 근거는 「도시군계획시설의 결정, 구조 및 설치기준에 관한 규칙」 제4조입니다. 필요한 경우 시설이 위치하는 공간의 일부만 구분해 결정할 수 있고, 이때 토지 소유자와 소유권 외 권리자, 지상 물건의 소유자와 구분지상권 설정이나 이전을 미리 협의해야 합니다. 이 규칙은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제43조 제3항의 위임으로 만들어졌습니다.

그러니 매수를 검토하는 필지에 3D 화면에서 지하 시설이 보인다면, 실제로 확인할 것은 다음 둘입니다.

3D 입체도면과 별도로 확인할 법정 자료 (2026년 9월 기준)

자료	어디서	무엇을 보나	비용
도시계획 열람	토지이음 도시계획 열람	주소로 검색해 도시계획시설 결정 내용, 고시번호와 공시일과 공시기관, 도면	열람 무료
토지이용계획확인서	토지이음 열람 또는 정부24 발급	지역과 지구 지정 내용, 행위제한, 토지거래 허가구역 여부(토지이용규제 기본법 제10조)	열람 무료, 발급 수수료는 확인되지 않음
등기사항증명서	인터넷등기소	구분지상권 등 소유권 외 권리 설정 여부	열람 700원, 발급 1,000원

지하로 시설이 지나가면 구분지상권이 설정돼 있을 수 있고, 그것은 3D 화면이 아니라 등기사항증명서 을구에 나옵니다. 보는 법은 등기부등본 보는 법에 정리돼 있습니다.

계약 전 확인 순서

• 서울도시공간포털 지도서비스에서 대상 필지 주변 도시계획시설을 3D로 봤는가(안드로이드 또는 PC 크롬)
• 3D에서 본 시설을 토지이음 도시계획 열람에서 고시번호와 공시일로 다시 확인했는가
• 토지이용계획확인서로 지역과 지구 지정, 행위제한, 토지거래 허가구역 여부를 봤는가
• 지하 통과 시설이 있다면 등기사항증명서 을구에서 구분지상권 설정 여부를 봤는가(열람 700원)
• 「도시군계획시설의 결정, 구조 및 설치기준에 관한 규칙」 제4조의 협의 대상(토지 소유자, 권리자)에 매도인이 해당하는지 확인했는가
• 3D 화면을 근거로 계약 조건을 정하지 않았는가(법적 효력은 법정도면과 고시에만)

자주 묻는 질문

자주 묻는 질문

Q. 3D 입체도면은 언제 공개됐고 어디에 처음 적용됐나요?▾

서울시가 2026년 8월 10일 보도로 알렸고, 미아동 130번지 일대 재개발사업의 층층공원에 처음 적용됐습니다. 서울시는 지자체 최초라고 밝혔습니다.

Q. 3D 입체도면에 법적 효력이 있나요?▾

없습니다. 보도 원문이 법적 효력을 갖는 법정도면을 대체하지 않는다고 명시했습니다. 도시계획시설 결정의 효력은 법정도면과 고시에 있으므로 토지이음 도시계획 열람에서 고시번호와 공시일을 확인해야 합니다.

Q. 아이폰에서도 볼 수 있나요?▾

S-Map 사용가이드는 안드로이드 구글 크롬 환경에 최적화됐고 iOS는 지원하지 않는다고 적고 있습니다. PC 크롬이나 안드로이드 기기로 보세요.

Q. 단면을 잘라서 볼 수 있나요?▾

S-Map 사용가이드에 단면 절단 기능은 없습니다. 제공되는 조작은 마우스 오른쪽 버튼 드래그 회전, 휠 확대와 축소, 레이어 항목별 켜고 끄기입니다.

Q. 서울 전역을 볼 수 있나요?▾

아직 아닙니다. 서울시는 시민 생활과 밀접하고 입체적 확인 필요성이 큰 시설부터 순차 적용한다고만 밝혔고, 다음 적용지와 일정은 공개하지 않았습니다.

Q. 지하로 시설이 지나가는 땅은 무엇을 확인해야 하나요?▾

규칙 제4조에 따라 공간 일부만 결정하는 입체적 결정에는 구분지상권 협의가 따릅니다. 실제 설정 여부는 등기사항증명서 을구에서 확인하고, 결정 내용은 토지이음 도시계획 열람에서 고시로 확인합니다.

결론

3D 입체도면은 2026년 8월 10일부터 미아동 130번지 층층공원 한 곳에서 시작됐고, 서울시는 순차 확대만 예고했습니다. 화면에서는 오른쪽 버튼 드래그로 돌리고 휠로 확대하고 레이어로 시설을 켜고 끌 수 있지만, 단면은 잘리지 않고 iOS는 지원되지 않습니다. 그리고 무엇보다 법적 효력이 없습니다. 계약을 앞두고 있다면 3D는 "무엇을 확인해야 하는지"를 알려 주는 안내판으로만 쓰고, 실제 확인은 토지이음 도시계획 열람의 고시번호와 공시일, 토지이용계획확인서, 등기사항증명서 을구의 구분지상권으로 하시길 권합니다. 순서와 서류는 아파트 매매 절차에서 이어집니다.