2주택 양도세 중과 제외 네 가지 (파는 날 기준일까, 산 날 기준일까)

조정대상지역 2주택 중과를 피하는 방법으로 "2년 안에 팔면 60% 단일세율이라 중과를 비켜 간다"는 말이 돌아다닙니다. 국세청 세율 화면은 그렇게 적혀 있지 않습니다. 보유 1년 이상 2년 미만 구간은 60%와 기본세율에 20%p를 더한 값 중 산출세액이 큰 쪽을 적용합니다. 둘을 다 계산해 더 많이 내는 구조라 2년을 넘기지 않는 것이 회피 수단이 되지 않고, 오히려 장기보유특별공제(3년 이상)까지 못 받습니다. 세율을 어떻게 낮추느냐가 아니라 애초에 중과 대상에서 빠지는 길을 찾는 편이 실익이라, 이 글은 국세청이 든 제외 사유 네 가지와 그 판정 시점을 정리합니다. 기본세율 8구간과 과세표준별 세액 차이 계산은 양도세 중과 부활에 있습니다.

중과에서 빠지는 길은 세 갈래다

중과가 걸리지 않는 경우는 성격이 서로 다른 세 갈래로 나뉩니다.

첫째 갈래는 널리 알려져 있습니다. 조정대상지역 밖의 집을 팔면 세대가 몇 채를 가졌든 이 중과 규정은 걸리지 않습니다. 문제는 나머지 둘인데, 특히 셋째 갈래가 실무에서 결과를 바꾸면서도 잘 알려져 있지 않습니다.

보유 2년 미만은 단일세율이 아니라 둘 중 큰 세액이다

먼저 정정합니다. 국세청 양도소득세 세율 화면은 조정대상지역 2주택의 보유기간별 세율을 이렇게 적고 있습니다.

가운데 줄이 흔히 "60%"로만 알려진 자리입니다. 국세청은 둘 이상의 세율이 경합할 때 각각의 산출세액 중 큰 것을 적용한다고 안내합니다. 그래서 보유 2년 미만이라고 중과가 비켜 가는 것이 아니라, 단기 세율과 중과세율을 둘 다 계산한 뒤 큰 쪽을 냅니다. 3주택 이상이면 2년 이상 구간이 기본세율에 30%p입니다. 기본세율 8구간과 누진공제, 실제 세액 차이 계산은 양도세 중과 부활에 있습니다.

중과를 피하려고 2년 전에 파는 게 나은가요?

두 세율을 다 계산해 봐야 알 수 있습니다. 과세표준이 낮으면 기본세율에 20%p를 더한 값이 60%보다 작아 60%가 적용되고, 과세표준이 높으면 반대가 됩니다. 어느 쪽이든 큰 세액을 내는 구조라 "2년을 안 넘기면 중과를 피한다"는 계산은 성립하지 않습니다. 여기에 장기보유특별공제는 3년 이상 보유부터 적용되므로, 2년 안에 팔면 공제 자체가 없습니다.

국세청이 든 제외 사유는 네 가지다

국세청 세율 자주묻는 Q&A는 조정대상지역 다주택 중과세율의 제외 대상으로 네 가지를 듭니다.

표의 오른쪽 열이 이 글의 요점입니다. 네 가지 중 셋은 이미 지나간 날짜로 결정돼 있어 지금 무엇을 해도 바뀌지 않습니다. 매도 시점을 조정해서 만들 수 있는 것이 아니라, 그 집이 언제 어떤 상태에서 들어왔는지가 이미 답을 정해 놓은 구조입니다. 그래서 매도를 고민하는 순서도 "언제 팔까"가 아니라 "이 집이 언제 들어왔나"가 먼저입니다.

결혼 전에 산 집은 그 시점 그대로 따라온다

두 사람이 각자 집을 한 채씩 가진 채로 결혼하면 세대 기준 2주택이 됩니다. 이때 중과 판정에 쓰이는 시점은 혼인신고일이 아니라 각 주택의 취득일 또는 계약금 지급일입니다.

즉 결혼하면서 2주택이 됐다면 두 집의 취득 이력을 나란히 놓는 것이 첫 작업입니다. 한쪽이 2018년 9월 13일 이전에 취득했거나 조정대상지역 공고 이전에 계약금을 지급한 집이라면 그 집은 제외 사유에 걸려 있고, 다른 한쪽은 아닐 수 있습니다. 갈아타기 과정에서 일시적으로 두 채가 된 경우는 성격이 달라 비과세 특례가 먼저 검토되므로 일시적 2주택에서 처분 기한부터 확인하시면 됩니다.

결혼 전에 각자 산 집인데 판정도 따로 하나요?

세대 기준으로 주택 수를 세고, 제외 사유는 파는 그 주택으로 봅니다. 주택 수는 세대가 보유한 것을 함께 세지만 중과 제외에 해당하는지는 양도하는 주택 하나를 놓고 판정합니다. 그래서 같은 세대의 두 집이라도 취득 시점이 다르면 결과가 달라집니다. 취득 단계에서 낸 세금과 그 계산은 취득세 계산법에, 보유와 처분을 아우르는 전체 지도는 부동산 세금 3단계에 있습니다.

제외 목록 전문은 공개 화면에서 확인되지 않는다

중과 제외 주택의 법적 근거는 소득세법 시행령 제167조의3(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택)과 제167조의10(1세대 2주택에 해당하는 주택)의 각 호입니다. 두 조문은 국가법령정보센터에 있지만 조문 본문이 스크립트로 렌더되어 화면에서 각 호 전문을 읽을 수 없습니다.

그래서 이 글은 국세청 안내 화면이 이름을 들어 확인된 네 가지만 싣습니다. 상속주택이나 임대주택처럼 시행령 각 호에 더 들어 있는 항목이 있으나, 각 호의 요건과 기간을 공개 화면에서 확인하지 못했으므로 이 글에서 수치로 단정하지 않습니다. 해당 사유로 판단하려면 조문 원문이나 국세청 상담으로 확인하시는 것이 필요합니다.

매도 전에 확정할 것

• 두 집 각각의 취득일과 계약금 지급일을 계약서와 등기부로 확인했는가
• 각 주택 소재지가 지금 조정대상지역인지 확인했는가
• 각 주택의 취득일 또는 계약금 지급일이 그 지역의 조정대상지역 공고일보다 앞인지 확인했는가
• 2018년 9월 13일 이전 취득이나 계약금 지급에 해당하는 집이 있는지 확인했는가
• 임대주택으로 등록한 집이 있다면 의무임대기간을 채웠는지 확인했는가
• 보유기간이 2년과 3년 경계를 넘겼는지 각각 확인했는가
• 보유 2년 미만이라면 60%와 기본세율에 20%p를 더한 값을 둘 다 계산해 봤는가
• 갈아타기로 일시적 2주택이 된 경우인지, 그렇다면 처분 기한이 남았는지 확인했는가
• 신고 전에 국세청이나 세무 전문가로 개별 확인 절차를 잡았는가

자주 묻는 질문

파는 시점이 아니라 들어온 시점을 먼저 본다

중과 유예가 끝난 뒤 매도를 고민할 때 먼저 볼 것은 파는 시점이 아니라 그 집이 들어온 시점입니다. 국세청이 든 제외 사유 네 가지 중 셋이 취득일이나 계약금 지급일로 정해져 있어, 지금 무엇을 해도 바뀌지 않는 조건이기 때문입니다. 2018년 9월 13일 이전에 취득했거나 계약금을 지급했는지, 그 지역의 조정대상지역 공고일보다 앞섰는지를 계약서와 등기부에서 먼저 확정하면 판단의 절반이 끝납니다.

보유기간도 흔히 알려진 것과 다릅니다. 1년 이상 2년 미만은 60% 단일세율이 아니라 60%와 기본세율에 20%p를 더한 값 중 큰 세액이라, 2년을 넘기지 않는 것으로 중과를 피하는 계산은 성립하지 않습니다. 그리고 시행령 제167조의3과 제167조의10의 각 호 전문은 조문 화면이 스크립트로 렌더되어 읽히지 않으므로, 상속주택처럼 이 글에 없는 사유로 판단하실 때는 조문 원문이나 국세청 상담으로 요건을 확인하시기 바랍니다.